【正文】 小高層開盤期 35% 30% 22． 2 強(qiáng)銷期 35% 20% 14． 8 收尾期 15 20% 14． 8 總計(jì) —— 100% 100% 74 萬(wàn) 各階段 工作事項(xiàng) 第一階段： 延續(xù)、蓄勢(shì) 期 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 1 月 2020 年 3 月 因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議 該階段 在推廣上重點(diǎn)考慮 做好 硬件配套的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心。 地產(chǎn)行業(yè)則進(jìn)入回暖期。設(shè)定觀察期、行業(yè)拐點(diǎn)、行業(yè)回暖期、行業(yè)上升期等。市場(chǎng)的信心恢復(fù)需要時(shí)間來(lái)聚集。 仍存有購(gòu)買能力和需求的客群也在開發(fā)商的降價(jià)但力度不足的促銷下，得到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是“持幣觀 望，還沒到底”消費(fèi)認(rèn)知，市場(chǎng)出現(xiàn)惡性循環(huán)。如果地產(chǎn)市場(chǎng) 沒有出現(xiàn)最后的一跌，這將留給我們足夠的價(jià)格空間與形成有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高 性價(jià)比。 預(yù)計(jì)判 定時(shí)間點(diǎn)是在 09 年的 3 月至 5 月份，兩會(huì)各地政策出臺(tái)后，到重點(diǎn)關(guān)注國(guó)際 國(guó)內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否發(fā)生轉(zhuǎn)向 。 結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于 2020 年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì) ,依據(jù) 原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì) 09 年度的營(yíng)銷任務(wù)做如下大致安排： 按完成 可銷售住宅 總量的 75%作為銷售最底值控制 ，即住宅 226 套，總銷售金額 6700 萬(wàn) （非回款量） ， 加上商鋪合計(jì) 7400 萬(wàn)， 爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破。 應(yīng)對(duì)措施：適時(shí)監(jiān)控，及時(shí)調(diào)整媒體投放力度 媒體投放 配合教師節(jié)的特定客群營(yíng)銷 配合十一的項(xiàng)目宣傳 前期宣傳版面的修正 利用逐步成型的項(xiàng)目環(huán)境，開展項(xiàng)目的活動(dòng)營(yíng)銷 結(jié)合 DM、路牌廣告進(jìn)行推廣 利用房展會(huì)及其他宣傳形式 結(jié)合中秋節(jié)，開展 XX 房地產(chǎn)會(huì)老客戶營(yíng)銷 結(jié)合 的媽祖節(jié)，做活動(dòng)宣傳 各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)路牌的更進(jìn) 軟文宣傳的更進(jìn) 第 四 階段： 續(xù)銷 期 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 7 月 2020 年 11 月 該階段主要 工作做好項(xiàng)目的去化，充分利用客戶資源。 ? 按客戶群推廣 此種推廣是從市場(chǎng)的終端 —— 置業(yè)者的角度入手，對(duì)于樓盤銷售有著最直接的促進(jìn)作用。 同時(shí)對(duì)不同媒體功效進(jìn)行區(qū)分。 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 宣傳： 針對(duì)目前客群分散的特點(diǎn)，在結(jié)合廣告的覆蓋的同時(shí)，可以適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合進(jìn)一些下鄉(xiāng)宣傳活動(dòng) ，積極采取“行”銷方式。 特別是商鋪部分，目前本地投資客熱情度不高，建議可與部分外地中介公司合作（特別是 A 周邊泉州、福州、福清等地），拓展渠道，拓寬投資客戶信息渠道。 三、 項(xiàng)目定位、 推廣 主題與 執(zhí)行 ? 項(xiàng)目定位：隨著修規(guī)的完成及項(xiàng)目的推進(jìn)，在小高層推出時(shí)，在項(xiàng)目的整體定位上，結(jié)合項(xiàng)目體量及項(xiàng)目所處的位置（ A 的發(fā)展方向），建議將目前的定位由“新城”改為“中心城”，增強(qiáng)客戶的區(qū)域認(rèn)知度。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。 09 年度 商鋪部分要完成銷售 任務(wù)指標(biāo) 必須具備 2 個(gè)條件： 前提： 09 年度市 場(chǎng)能迅速回暖，項(xiàng)目及加工區(qū)能初步具備雛形，讓市場(chǎng)看到希望與信心，商鋪部分的銷售將有望突破。 如果美國(guó)切實(shí)投入救援方案并且符合各方的期待，政策明顯產(chǎn)生預(yù)期效果，各項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不再下滑。市場(chǎng)的解讀美國(guó)的經(jīng)濟(jì)問題可能比想像中還 嚴(yán)重。XX 新城 09 年度營(yíng)銷計(jì)劃 09 年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析 ： 房地產(chǎn)行業(yè)背景 宏觀調(diào)控下的房市： 自 07 年密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的 量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭在停滯在下半年，現(xiàn)在看來(lái)那是本次宏觀調(diào)控政策抑制的行業(yè)拐點(diǎn)，至今已經(jīng)有 1 年有余的時(shí)間。美 國(guó)的 7000 億救市計(jì)劃，主要用于金融企業(yè)的救助，并未對(duì)其實(shí)體實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行 救助，導(dǎo)致美國(guó)大量企業(yè)由于受到金融的影響瀕臨或正在破產(chǎn)，失業(yè)率大幅度上 升，美國(guó)的消費(fèi)需求急劇下降，剛剛開始的圣誕購(gòu)物季的第一個(gè)重要時(shí)間窗口的 感恩節(jié)購(gòu)物零售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不樂觀。那其他經(jīng)濟(jì)體的進(jìn)一步下滑將會(huì)是更加危險(xiǎn)。 目前剩余商品房（商鋪 +住宅）情況 商住樓住宅剩余 119 套 合計(jì)面積： 13916M2 均價(jià)： 1950 元 /M2 共計(jì)： 2700 萬(wàn) 商鋪剩余 面積 均價(jià)： 4100 元 共計(jì)： 3110 萬(wàn) 公寓樓住宅剩余 183 套 合計(jì)面積： 24942M2 均價(jià)： 2500 元 共計(jì)： 6235 萬(wàn) 商鋪剩余面積 均價(jià)： 4100 元 共計(jì)： 1460 萬(wàn) 合計(jì)：住宅： 302 套 面積： 38858M2 總金額： 8935 萬(wàn) 商鋪：面積 總金額： 4570 萬(wàn) 二、 09年度 目標(biāo) 解讀 我司在市場(chǎng)的黃金時(shí)間，推出商鋪的總體量為 8271M2,到目前為止 ,在將近