【正文】 小高層開盤期 35% 30% 22． 2 強銷期 35% 20% 14． 8 收尾期 15 20% 14． 8 總計 —— 100% 100% 74 萬 各階段 工作事項 第一階段： 延續(xù)、蓄勢 期 實施時間： 2020 年 1 月 2020 年 3 月 因為該階段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議 該階段 在推廣上重點考慮 做好 硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心。 地產(chǎn)行業(yè)則進入回暖期。設(shè)定觀察期、行業(yè)拐點、行業(yè)回暖期、行業(yè)上升期等。市場的信心恢復需要時間來聚集。 仍存有購買能力和需求的客群也在開發(fā)商的降價但力度不足的促銷下，得到一個經(jīng)驗就是“持幣觀 望，還沒到底”消費認知，市場出現(xiàn)惡性循環(huán)。如果地產(chǎn)市場 沒有出現(xiàn)最后的一跌，這將留給我們足夠的價格空間與形成有利于市場競爭的高 性價比。 預計判 定時間點是在 09 年的 3 月至 5 月份，兩會各地政策出臺后，到重點關(guān)注國際 國內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指標是否發(fā)生轉(zhuǎn)向 。 結(jié)合目前市場現(xiàn)狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決于 2020 年度大的經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展形勢 ,依據(jù) 原先對市場的判斷，對 09 年度的營銷任務(wù)做如下大致安排： 按完成 可銷售住宅 總量的 75%作為銷售最底值控制 ，即住宅 226 套，總銷售金額 6700 萬 （非回款量） ， 加上商鋪合計 7400 萬， 爭取在此基礎(chǔ)上突破。 應對措施：適時監(jiān)控，及時調(diào)整媒體投放力度 媒體投放 配合教師節(jié)的特定客群營銷 配合十一的項目宣傳 前期宣傳版面的修正 利用逐步成型的項目環(huán)境，開展項目的活動營銷 結(jié)合 DM、路牌廣告進行推廣 利用房展會及其他宣傳形式 結(jié)合中秋節(jié)，開展 XX 房地產(chǎn)會老客戶營銷 結(jié)合 的媽祖節(jié)，做活動宣傳 各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)路牌的更進 軟文宣傳的更進 第 四 階段： 續(xù)銷 期 實施時間： 2020 年 7 月 2020 年 11 月 該階段主要 工作做好項目的去化，充分利用客戶資源。 ? 按客戶群推廣 此種推廣是從市場的終端 —— 置業(yè)者的角度入手，對于樓盤銷售有著最直接的促進作用。 同時對不同媒體功效進行區(qū)分。 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 宣傳： 針對目前客群分散的特點，在結(jié)合廣告的覆蓋的同時，可以適當?shù)亟Y(jié)合進一些下鄉(xiāng)宣傳活動 ，積極采取“行”銷方式。 特別是商鋪部分，目前本地投資客熱情度不高，建議可與部分外地中介公司合作（特別是 A 周邊泉州、福州、福清等地），拓展渠道，拓寬投資客戶信息渠道。 三、 項目定位、 推廣 主題與 執(zhí)行 ? 項目定位：隨著修規(guī)的完成及項目的推進，在小高層推出時，在項目的整體定位上，結(jié)合項目體量及項目所處的位置（ A 的發(fā)展方向），建議將目前的定位由“新城”改為“中心城”，增強客戶的區(qū)域認知度。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。 09 年度 商鋪部分要完成銷售 任務(wù)指標 必須具備 2 個條件： 前提： 09 年度市 場能迅速回暖，項目及加工區(qū)能初步具備雛形，讓市場看到希望與信心，商鋪部分的銷售將有望突破。 如果美國切實投入救援方案并且符合各方的期待，政策明顯產(chǎn)生預期效果，各項 經(jīng)濟指標不再下滑。市場的解讀美國的經(jīng)濟問題可能比想像中還 嚴重。XX 新城 09 年度營銷計劃 09 年房地產(chǎn)市場估析 ： 房地產(chǎn)行業(yè)背景 宏觀調(diào)控下的房市： 自 07 年密集的宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場的 量價齊升的勢頭在停滯在下半年，現(xiàn)在看來那是本次宏觀調(diào)控政策抑制的行業(yè)拐點，至今已經(jīng)有 1 年有余的時間。美 國的 7000 億救市計劃，主要用于金融企業(yè)的救助，并未對其實體實體經(jīng)濟進行 救助，導致美國大量企業(yè)由于受到金融的影響瀕臨或正在破產(chǎn)，失業(yè)率大幅度上 升，美國的消費需求急劇下降，剛剛開始的圣誕購物季的第一個重要時間窗口的 感恩節(jié)購物零售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不樂觀。那其他經(jīng)濟體的進一步下滑將會是更加危險。 目前剩余商品房（商鋪 +住宅）情況 商住樓住宅剩余 119 套 合計面積： 13916M2 均價： 1950 元 /M2 共計： 2700 萬 商鋪剩余 面積 均價： 4100 元 共計： 3110 萬 公寓樓住宅剩余 183 套 合計面積： 24942M2 均價： 2500 元 共計： 6235 萬 商鋪剩余面積 均價： 4100 元 共計： 1460 萬 合計：住宅： 302 套 面積： 38858M2 總金額： 8935 萬 商鋪：面積 總金額： 4570 萬 二、 09年度 目標 解讀 我司在市場的黃金時間，推出商鋪的總體量為 8271M2,到目前為止 ,在將近