【正文】 面還有一個(gè)啤酒廠，居住和度假的氛圍都差強(qiáng)人意； 5． 鄰近太湖卻不能在家里欣賞太湖美景這是本案最為遺憾的一點(diǎn)，致使太湖因素?zé)o法發(fā)揮到淋漓盡致，后續(xù)馬山半島其他鄰湖并能觀湖的個(gè)案開發(fā)將使本案處于相對劣勢；（五）產(chǎn)品定位在上述賣點(diǎn)表現(xiàn)分析中，我們已明確了產(chǎn)品定位應(yīng)較全面地反應(yīng)本案獨(dú)特的絕對優(yōu)勢，因此本案的產(chǎn)品定位應(yīng)十分清晰，也是我們在廣告總精神中要著力表現(xiàn)的核心內(nèi)容：太湖勝境，靈山福地，大型國際型親水景觀純別墅社區(qū)三、推案計(jì)劃安排階段 時(shí)間 相關(guān)因素 主要工作內(nèi)容 案前準(zhǔn)備期 6月30日之前總平圖、戶型設(shè)計(jì)、面積配比、景觀設(shè)計(jì)、建材設(shè)備、會所設(shè)施、物管內(nèi)容等基本資料陸續(xù)完成；市區(qū)接待中心施工完、成交付使用；深入細(xì)致地研究產(chǎn)品家配圖、總平圖、單體效果圖、鳥瞰圖制作模型發(fā)包制作市區(qū)接待中心完成配制、人員進(jìn)駐營銷方案確定信封、信紙、名片、手提袋、紙杯等VI系列設(shè)計(jì)及發(fā)包印刷小海報(bào)、銷平設(shè)計(jì)及發(fā)包印刷 市場培育及客戶醞釀期7月至8月中旬 樣板區(qū)、一期已全面動(dòng)工；模型、鳥瞰圖等銷售道具制作完成；樣板區(qū)裝潢開始；天氣炎熱，不宜作過多宣傳完成人員招聘、培訓(xùn)正式開始接待、積累客戶銷海設(shè)計(jì)及發(fā)包印刷適度的報(bào)紙軟文宣傳（每月1~2篇）現(xiàn)場接待中心、樣板房裝潢設(shè)計(jì)及施工明珠堤引導(dǎo)旗、精神堡壘等戶外引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)看房車車體廣告設(shè)計(jì)定價(jià)原則確定、底價(jià)表制作完成戶外據(jù)點(diǎn)評估、設(shè)計(jì)及制作發(fā)布 市場引導(dǎo)及內(nèi)部預(yù)定期8月下旬至9月中、下旬 樣板區(qū)外立面呈現(xiàn)；一期工程進(jìn)度蒸蒸日上；度假區(qū)迎來度假高峰；氣候即將轉(zhuǎn)涼明珠堤引導(dǎo)旗、精神堡壘等戶外引導(dǎo)系統(tǒng)制作發(fā)布看房車投入使用；開始接受客戶預(yù)定適度增加廣告投放 公開及強(qiáng)銷期9月下旬至11月中旬 樣板區(qū)正式開放；取得首批預(yù)售許可證密集發(fā)布廣告、大量吸引來人價(jià)格公開，全力以赴投入銷售 持續(xù)銷售期 11月下旬之后一期余屋銷售二期產(chǎn)品建議四、廣告企劃方向（一）企劃緣起2002年，火熱別墅年，京粵滬三地帶動(dòng)了全國別墅市場的蓬勃?jiǎng)蓊^，地處長江三角洲的無錫，受到上海的經(jīng)濟(jì)輻射，近幾年房產(chǎn)市場也異?；钴S，然而在無錫環(huán)太湖地帶，卻沒有真正代表性的別墅產(chǎn)品，處于真空狀態(tài)的無錫別墅市場急需推出更新?lián)Q代的別墅項(xiàng)目，政府也大力支持沿太湖的別墅開發(fā)。無錫別墅市場與房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)一片榮景的狀況形成鮮明對比的是無錫別墅市場的異常平靜。提早回款，把銀行貸款或個(gè)人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時(shí)賣了房，一舉兩得，很好。三、單位策略主動(dòng)聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負(fù)責(zé)人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上。加大催款力度，定房時(shí)，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。第二關(guān)是“放大誘惑”。隨著無錫市濱湖城市戰(zhàn)略的實(shí)施，城市發(fā)展方向西移，集交通、觀光、旅游、休閑等多功能于一體的環(huán)湖大道今年破土動(dòng)工就是一個(gè)重要標(biāo)志。雜志印刷效果好，易于樓盤形象的樹立與提升，令稿面有更多的表現(xiàn)性，房產(chǎn)專業(yè)性雜志的針對性更強(qiáng)，無錫市場的專業(yè)性房產(chǎn)雜志有《安居樂業(yè)》、《無錫江南樓市》、《無錫房典》，根據(jù)無錫市場的發(fā)展程度和閱讀習(xí)慣，建議可以作為輔助媒體。深耕所謂大器，必是植根深厚之作。項(xiàng)目資源分析概述項(xiàng)目所用用的資源，如項(xiàng)目所具備的區(qū)位大環(huán)境資源和產(chǎn)品資源等。項(xiàng)目價(jià)值體系的建立在明確了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢和目標(biāo)客戶群體的基礎(chǔ)上，如何建立自身產(chǎn)品的價(jià)值體系成為目標(biāo)客戶群體是否購買本案的關(guān)鍵所在。激發(fā)市場需求，創(chuàng)造新客戶。（具體廣告計(jì)劃待營銷策劃報(bào)告完成后雙方協(xié)商確定。通過良好的營銷，將愛丁堡花園打造為南寧著名的高檔社區(qū)，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。項(xiàng)目總體定價(jià)方法選擇就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，最為常見的總體定價(jià)方法有市場比較法、成本加層法和市場引導(dǎo)法，目前公司采用的定價(jià)方法基本上是市場比較法。區(qū)位市場競爭性項(xiàng)目分析原則上要求以表格形式介紹區(qū)位競爭性項(xiàng)目，且以餅狀圖描述競爭性項(xiàng)目產(chǎn)品的面積區(qū)間和戶型套型配比。天成所謂大器，必有麗質(zhì)天成之姿。無錫日報(bào)無錫最大的報(bào)紙媒體，權(quán)威性高，影響力強(qiáng)，覆蓋面廣，目前發(fā)行量15萬份，閱讀人次達(dá)69萬，讀者群為國家公務(wù)員、企業(yè)經(jīng)營者和高收入的市民階層，排無錫新聞?lì)悎?bào)紙第一位。當(dāng)上海、北京、杭州等一線城市由于別墅類用地供應(yīng)過大，導(dǎo)致別墅房空置率上升時(shí)，無錫的別墅市場卻還未啟動(dòng)。顯然，當(dāng)前直接的購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶。在主要地段，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上，可做些廣告。五、派單策略繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。在此，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)！3．“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定非常6+1 是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一如何利用好此次的廣告渠道，？？，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望？人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個(gè)概念，在“6000元”上做足文章！計(jì)劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000（元/套）284（套）=170（萬元）由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”。并且目前開發(fā)企業(yè)自身規(guī)模較小，又缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，使之開發(fā)的別墅產(chǎn)品普遍規(guī)模有限，缺乏整體規(guī)劃性，產(chǎn)品形態(tài)也比較落后，不太注重產(chǎn)品的附加價(jià)值，可以說無錫的別墅市場是一個(gè)與其城市規(guī)模和定位不相稱、相對較為落后的市場。江南晚報(bào)無錫地區(qū)主流媒體，目前發(fā)行量13萬份，僅次于揚(yáng)子晚報(bào)，輻射整個(gè)蘇南，包括無錫大市、安徽、浙江、上海、蘇州、常州、常熟、張家港等地，綜合性強(qiáng)，讀者從企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)到個(gè)人家庭。太湖馬山，靈山秀水福邸旺地。競爭對手營銷策略分析競爭性項(xiàng)目采用的推盤策略，包括開盤時(shí)機(jī)選擇、推盤量、推盤產(chǎn)品選擇、推盤媒體選擇、推盤活動(dòng)策劃、優(yōu)惠方式以及銷售進(jìn)程控制等。通過不同的總體定價(jià)方法分別對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格（均價(jià)）擬定。即要?jiǎng)?chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，又為企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。）3．項(xiàng)目營銷售戰(zhàn)略規(guī)劃及營銷策略策劃、營銷策略修正●售樓部形象定位建議●售樓部路牌引導(dǎo)系統(tǒng)建議●售樓部外觀展示設(shè)計(jì)建議●售樓部內(nèi)部展示設(shè)計(jì)建議●售樓部功能分區(qū)規(guī)劃建議●售樓部形象墻設(shè)計(jì)建議●售樓部展板設(shè)計(jì)建議●銷售用品系列設(shè)計(jì)建議●銷售人員服裝建議●各類標(biāo)志牌及POP彩旗創(chuàng)意及建議●廣告目標(biāo)●廣告心理策略●市場策略●廣告錯(cuò)位競爭策略●廣告內(nèi)容更新策略●廣告訴求目標(biāo)●戶外廣告思路及創(chuàng)意●廣告訴求理念●電臺廣告思路及創(chuàng)意●廣告主題口號●樓書、宣傳海報(bào)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)建議 ●廣告內(nèi)容、表現(xiàn)手法 ●新聞?lì)悾ㄜ浳模┧悸芳皠?chuàng)意 ●報(bào)紙廣告思路及創(chuàng)意