【正文】 物管服務(wù)； ? 內(nèi)部配套：商業(yè)部分重點招募品牌休閑娛樂店、社區(qū)超市； ? 商業(yè)部分可規(guī)劃會所功能，業(yè)主既是 VIP ? 智能化、自動化管理服務(wù)系統(tǒng)； ? 物業(yè)代租服務(wù)； ? 相鄰套型單位可合并。 ? 營銷定位偏失 從本案硬件配套、內(nèi)部規(guī)劃、套型單位構(gòu)成分析，項目目標客群主要為 2040歲中青年群體，其中又以 2535歲為主體構(gòu)成。 ? 營銷結(jié)合強度的不足 在項目的前期營銷推廣中，水岸、休閑娛樂公園、門口高爾夫、獨特宜居生活文化倡導(dǎo)與宣揚等軟環(huán)境的體現(xiàn)、與目標客群之間的溝通強度有所不足，致使項目軟性價值體現(xiàn)缺位。 7，房地產(chǎn)規(guī)模型開發(fā)趨于流行，小型項目逐漸減少， CBD\CLD\各自逐漸成型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 環(huán)境因素分析 】 ? 宏觀環(huán)境 1，政府調(diào)控政策頻繁出臺，管控力度逐漸增加； 2，銀根緊縮，金融信貸風(fēng)險增加致使利率調(diào)高、審核嚴謹、投資謹慎； 3，部分城市受政府、金融調(diào)控政策影響，出現(xiàn)價格跳水、銷售慘淡狀態(tài)； 4，受行業(yè)大環(huán)境及物價上漲影響，持幣觀望群體數(shù)量增加、國內(nèi)投資客群更趨謹慎并逐漸減少； 5，國際熱錢、風(fēng)投機構(gòu)繼續(xù)增長，直接促使固定和資產(chǎn)投資、投機風(fēng)險增加； 6，城市化建設(shè)進程的持續(xù)加快，國內(nèi)中低居住需求短時間內(nèi)仍無法徹底滿足，仍呈剛性存在。 4，房地產(chǎn)供給增勢強勁，需求呈現(xiàn)平穩(wěn)過渡、較 07年以前下滑狀態(tài)； 5，公寓、普通居住物業(yè)形態(tài)供給量相對較大，高端物業(yè)形態(tài)相對較少，商業(yè)物業(yè)發(fā)展平淡； 6，隨紅旗隧道開通、區(qū)間公路暢通影響，一定程度提升了本區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ? 7，不靠海岸，一定程度上限制了房價漲幅；有夾河，區(qū)域內(nèi)環(huán)境尚可。 ? 溝通強度不足 房地產(chǎn)項目營銷的成功，不以廣告媒介投放數(shù)量、頻次、版面大小以及營銷團隊成員的多少來衡量。 ? 他們在哪里？ ★ 企事業(yè)單位及經(jīng)濟團體的中層及以下職位上； ★ 個體店面里； ★ 創(chuàng)業(yè)的路上，事業(yè)的路上； ★城市的每一個普通、平凡、充滿希望、勤奮工作的角落里。我的私屬領(lǐng)地 ★ 高爾夫？！就在家門口??！ ★ 原生態(tài)水岸，每一天都 “ 氧氣 ” 十足！ ★ 1萬 =3萬？！幸福無需等待！ ★ 市內(nèi)上班，水岸居住 ★ 只需 2萬多，給幸福開始的理由 ★ 明天，就要結(jié)婚了！ ★ 臨水而居，過 “ 富足而悠然 ” 的日子 ★ 我選我置業(yè)顧問， X月 XX日開始啦！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 愛上 “ 白骨精 ” 的理由（強銷、持銷期） ★ 水岸陽光， 距離繁華很近 ★ 別人坐飛機去打高爾夫，我在家門口 ★ 每一天，都是陽光燦爛的日子 ★ 每一天，都是浪漫的日子 ★ 每一天，都是幸福的日子 ★ 每一天，都是閑適自由的日子 ★ 繁華與寧靜，隨意之間的切換 ★ 釋放壓抑的欲望 ★ 愛上水岸陽光的日子 ★ 除去 “ 包裝 ” ，做回 “ 自我 ” ★ 學(xué)會珍愛自己 ★ 綠色，陽光，水岸，我的靈動空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 感恩進行時（促銷、收盤期） ★ X月 XX日，我們送上厚重的感謝 ★ 快樂嘉年華，一起來 happy！ ★ 青春飛揚， “ 水岸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我司可提供營銷策劃顧問或營銷代理服務(wù)。 ? 形象包裝 ★ 營銷中心包裝：門頭、形象墻、看板、掛旗、 POP、指示牌、圍擋。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷目標的達成有賴于項目本身品質(zhì)構(gòu)成與附加價值構(gòu)成的深度結(jié)合及傳播。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 項目因素 】 房地產(chǎn)項目營銷目標的達成，最基本也是最重要的因素構(gòu)成即為項目定位與市場定位高度一致性，在與目標客群的溝通上表現(xiàn) 營銷策略 的制定與執(zhí)行。其中，新建房銷售價格同比累計上漲%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 玉森明珠 Ⅱ 【 水岸 ? 新建、在售商品房成交數(shù)量回落。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 項目因素 】 ? 客群定位模糊 在項目前期推廣中，同時體現(xiàn)了公寓、住宅、水岸、高爾夫等方面，這在一定程度泛化了目標客群的 “ 可勾畫 ” 特征，也就是形成什么人都可能是客戶，一定程度失去了針對的目標特性，應(yīng)該進行的 “ 窄眾營銷 ” 變成了 “ 大眾營銷 ” ，形成目標客群的定位模糊。企業(yè)目標與價值取向的不同，也決定著在營銷推廣中所要提煉和傳播的因素構(gòu)成。 ★ 營銷道具：海報、樓書、折頁、套型單頁、手提袋、名片、展架、易拉寶、禮品。詳盡營銷策劃、銷售執(zhí)行