【正文】 項目營銷篇 市場研究篇 本資料來自 3 內(nèi)容提要 一、項目背景分析 二、競爭市場分析 三、本案定價建議 市場研究篇 市場研究篇 本資料來自 4 一、項目背景分析 市場研究篇 區(qū)位分析 SWOT分析 項目營銷篇 營銷思路 本資料來自 32 一、項目營銷思路 ■ 客戶喜歡什么就給他什么 ? 總結(jié)提煉項目的區(qū)位優(yōu)勢與發(fā)展前景 ? 想方設(shè)法的導(dǎo)入人流，留住人流 ? 遠景：科學(xué)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃與定位 ? 包租和補貼租金 ? 商家的淘汰與優(yōu)選，業(yè)態(tài)的升級 項目營銷篇 營銷思路 本資料來自 33 二、先期銷售策略 銷售目標 項目營銷篇 ■ 保底目標 ：銷售比例達 60%以上，不少于 6000平米的銷售目標； ■ 爭取目標 ：銷售比例達 90%以上，不少于 9000平米的銷售目標； ■ 銷售價格： 11000元 /㎡ ； ■ 時間目標：以 10月 1日正式進場計算， 4個月以內(nèi)完成 30%的總銷面積， 12個月以內(nèi)完成 90%的總銷面積 本資料來自 34 二、先期銷售策略 重點目標客戶 項目營銷篇 ■ 項目周邊的住宅客戶： 包括陽光水榭， S半島，港澳桂苑等住宅小區(qū)的客戶群體 ■ 項目周邊的商家： 整個東吳南路沿線嚴重缺乏可供商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)鋪，對周邊的經(jīng)營商家進行拜訪 ■ 其他商家： 針對餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)商家進行推介 ■異地客戶： 利用百度異地的分銷網(wǎng)絡(luò)積極尋找異地的投資客戶 ■ 投資客戶： 尋求包租，拿穩(wěn)定租金收益的投資客戶 本資料來自 35 二、先期銷售策略 銷售渠道 項目營銷篇 ■ 百度公司客戶數(shù)據(jù)庫： 公司擁有蘇州各區(qū)域高檔住宅區(qū)業(yè)主名單和長三角的確各類商家資源 ■ 電話營銷： 目標客戶的電話營銷售，登門拜訪； ■ 圈層營銷： 上海、蘇州、浙江等地范圍內(nèi)的高端社交群； ■ 投資群體： 有合作經(jīng)歷的各類投資群體； ■ 中介機構(gòu) ：聯(lián)盟品牌中介機構(gòu)。 樹立新型一站式社區(qū)商業(yè)街區(qū) ■ 強化概念： 本案以打造新型一站式鄰里商業(yè)主要賣點，引進星級概念，打造成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)服務(wù)中心。銷 售 ■ 潛力優(yōu)勢：搶灘社區(qū)商業(yè)市場空白，坐擁未來美好前景。 本資料來自 25 商鋪定價建議 項目 類型 面積 售價 吳中銀座 社區(qū)底商 /街鋪 大賣場商鋪 僅出租 名宇商務(wù)廣場 寫字樓配套底商 13層設(shè)計，可自由分割 面積 100800㎡ 報價 /㎡ 華錦苑 社區(qū)底商 /街鋪 大賣場商鋪 12層設(shè)計 200400㎡ 報價 /㎡ 玫瑰 99 社區(qū)底商 /街鋪 12層設(shè)計 200500 ㎡ 7888元 /㎡ 起 主力價格為 8500元 /㎡ 左右 三、本案定價建議 參考項目 市場研究篇 本資料來自 26 ■ 主要參考現(xiàn)有在售項目，但綜合考慮各項目之間的差異，如是否有大賣場的輻射、商鋪面積大小、投資回報率等； ■區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍一般，其中蘇蠡路未來 12年內(nèi)，將有總量超過 5萬方的商鋪上市，對區(qū)域商鋪市場產(chǎn)生沖擊； ■本案商鋪為內(nèi)街商業(yè)，不直接沿街，商業(yè)價值薄弱； ■本案商鋪為 12層設(shè)計，商鋪整體面積偏大，總價較高； ■本案商鋪逾 70%的面積招商完畢，租金又僅在 ，投資回報率較低，影響價格。 四至 本資料來自 9 一、項目背景分析 市場研究篇 ■ 項目已經(jīng)為現(xiàn)房且商家入駐情況良好； ■緊鄰城市主干道沿線，交通便利； ■多路公交車途徑，公交站臺近在咫尺； ■“雙輕軌”構(gòu)筑未來美好前景； ■周邊成熟小區(qū)較多，有穩(wěn)定人流； SWOT分析 區(qū)位分析 小結(jié) 本資料來自 14 一、項目背景分析 市場研究篇 項目經(jīng)濟指標 ? 項目可售面積：約 10000平方米 ? 項目套數(shù)： 41間 ? 商鋪結(jié)構(gòu)： 12層 ? 面積分布： 面積區(qū)間（平米） 總鋪位數(shù)（間） 建筑面積 （平米） 所占比例（ %） 《 150 12