【正文】 低估 。 市場(chǎng)無(wú)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)： 成都的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2000年以來(lái)一直處于溫和的上漲態(tài)勢(shì) ， 無(wú)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 。 CBD概念： 本案處于成都市規(guī)劃中的泛 CBD區(qū)域 ， 周邊配套完善 ， 并且在附近有規(guī)劃的地鐵出口 。 房地產(chǎn)潛力巨大 ：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和清華大學(xué)對(duì)國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資潛力聯(lián)合課題組的研究表明 ， 成都名列第九 ， 西部唯一 。 市區(qū) CBD規(guī)劃存有不確定性： 城市總體規(guī)劃更改比較隨意 ， 土地批租和舊城改造似乎缺乏統(tǒng)籌 ， 土地性質(zhì)和用途區(qū)別相當(dāng)混亂 。 本案的 USP可以考慮由兩條線索相交而成：其一是對(duì)于本案的感性認(rèn)同 ， 即 “ 時(shí)代凱悅 ” 帶給潛在消費(fèi)者的非凡感受和身份體驗(yàn)；其二是對(duì)于本案的理性認(rèn)同 ， 即 “ 時(shí)代凱悅 ” 具備現(xiàn)實(shí)的投資價(jià)值和利益 。他們會(huì)反復(fù)權(quán)衡本案與附近樓盤的價(jià)格性能比。投資者與成熟的酒店管理商簽署了包租代營(yíng)協(xié)議，每月由管理公司為業(yè)主即投資者提供保底收益。酒店會(huì)所設(shè)有餐廳、咖啡吧、沐浴中心、美容美發(fā)等，與空中花園共構(gòu)休閑社交天地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二 、 推案分期 開盤與強(qiáng)銷期： 推案意在沖擊市場(chǎng) ， 聚集人氣 。 并且由于剩下的均為本案的優(yōu)質(zhì)房源 ， 所以本案理論上不存在清盤期 。 第二階段： 關(guān)于房型： 推出 B棟包租公寓 ， 分批推出 450套 ， 5000起價(jià) 銷售目標(biāo)： 累計(jì)完成銷售 75%， 實(shí)現(xiàn)銷售 750套 。 ?基本實(shí)現(xiàn)本案的銷售計(jì)劃，進(jìn)行簡(jiǎn)潔的答謝性質(zhì)的媒體宣傳體，有始有終，以鞏固自身的品牌形象。毗鄰規(guī)劃中的地鐵出口。后來(lái)這種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式進(jìn)一步分化，發(fā)展到酒店式公寓，風(fēng)靡全球。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、 客源定位分析 本案的主打客戶群體 投資群體： 自住群體： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客戶群體大致空間分布與特征 ? 根據(jù)本案的價(jià)值訴求點(diǎn) ， 突破區(qū)域性客戶思維定勢(shì) ， 將本案的潛在的客戶群體盡量往外圍拓展 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)值驅(qū)動(dòng)價(jià)位 ：由于成都的小戶型潛在和現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量非常之大 ， 為了避免與其發(fā)生正面沖突 ， 可以通過(guò)挖掘其投資價(jià)值 ， 必須采取適當(dāng)?shù)陌庑问?， 以便于輕松打開物業(yè)的價(jià)格空間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 核心問(wèn)題解析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、本案綜合評(píng)述 本案屬于典型的 “ 溫和型 ” 物業(yè)： 本案無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì) ，也無(wú)明顯的暗傷 。 競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)匱乏 ：成都高端的酒店式公寓類產(chǎn)品尤其匱乏 ， 為本案提供了相當(dāng)大的市場(chǎng)運(yùn)做空間 。 戶型優(yōu)勢(shì)： 本案具有戶型優(yōu)勢(shì) ， 單套面積在 4070平米左右 ，從主力需求面積上與市場(chǎng)相對(duì)吻合 。 西南重鎮(zhèn) ， 商旅樞紐： 成都作為西南重鎮(zhèn) ， 是中西部旅游 、 商業(yè)與交通的樞紐 ， 是產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)的集散地 ， 具有很強(qiáng)的號(hào)召力 。 潛在爛尾樓的集中上市： 市中心約有 17棟大體量的爛尾樓 ，多以寫字樓和綜合樓為主 ， 相關(guān)利益人把這些物業(yè)的非理性上市可能會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定的沖擊 。 “ 時(shí)代凱悅 ” 的投資價(jià)值是最核心 、 最具競(jìng)爭(zhēng)力的特征 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念拉動(dòng) 價(jià)值驅(qū)動(dòng) 產(chǎn)品推動(dòng) 稀缺性 唯一性 排他性 市中心五星級(jí)酒店式公寓 三、 營(yíng)銷戰(zhàn)略定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第五部分 階段性媒介策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一階段：蓄勢(shì)期 ?全面導(dǎo)入