成都市房地產(chǎn)時(shí)代凱悅項(xiàng)目營銷總體思路地產(chǎn)策劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 。 推案主題以跑量為主 ， 借開盤期人氣 ， 以相對(duì)價(jià)格高點(diǎn)去化本案平質(zhì)房源 。 可以有效 地控制總價(jià) 。 起價(jià)不高 ， 但幾乎沒有大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 進(jìn)可攻 ， 退可守 。本階段若當(dāng)時(shí)大勢(shì)利好 ， 這部分房源可順勢(shì)而升；若市場(chǎng)盤整回落 ，這部分房源也具有較強(qiáng)的抗跌性 。 產(chǎn)生賺錢效應(yīng) 。 案量不宜過大 ， 房源選取以周邊位置為主 ， 并以價(jià)格試探市場(chǎng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三階段：持續(xù)與掃尾期 ?根據(jù)前三個(gè)階段媒體推廣和銷售的實(shí)際情況，選擇性的進(jìn)行媒體廣告投放，繼續(xù)維持和提升本案的品牌形象。 三、“時(shí)代凱悅”開盤三天，已發(fā)售。 ?同時(shí) ， 從樓盤本身的品質(zhì) ， 規(guī)劃 ， 配套及物業(yè)管理等各個(gè)不同角度 ，不斷提升本案的形象 ， 豐富本案的內(nèi)涵 ， 從而不斷加重本案在消費(fèi)者心目中的籌碼 。 二 、 回報(bào)高、回款快。 二、 這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲１９世紀(jì)酒店式服務(wù)公寓的概念，并流行于歐美市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念拉動(dòng) 價(jià)值驅(qū)動(dòng) 產(chǎn)品推動(dòng) 稀缺性 唯一性 排他性 市中心五星級(jí)酒店式公寓 三、 營銷戰(zhàn)略定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第五部分 階段性媒介策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一階段：蓄勢(shì)期 ?全面導(dǎo)入真正的酒店式公寓概念 ， 采用先破后立的策略 ， 表明其與小戶型住宅是兩個(gè)截然不同的概念 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四部分 項(xiàng)目定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、 產(chǎn)品定位分析 稀缺性 ：不管是酒店式商務(wù)公寓還是酒店式生活公寓 ，目前同類產(chǎn)品相當(dāng)匱乏 ， 本案定位于市中心高品質(zhì)酒店式公寓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 。 “ 時(shí)代凱悅 ” 的投資價(jià)值是最核心 、 最具競(jìng)爭力的特征 。 Grand Hyatt times 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、總體營銷思路： “差異拉開差距，品質(zhì)提升品牌，價(jià)值驅(qū)動(dòng)價(jià)位，時(shí)間換取空間” 差異拉開差距 ：本案豪華全裝全配之定位 ， 在區(qū)域市場(chǎng)幾乎沒有相同類型的競(jìng)爭型物業(yè) ， 通過產(chǎn)品的差異化可以有效拉開與周邊物業(yè)的差距 ， 可以為本案相對(duì)高價(jià)定位提供基礎(chǔ) 。 潛在爛尾樓的集中上市： 市中心約有 17棟大體量的爛尾樓 ，多以寫字樓和綜合樓為主 ， 相關(guān)利益人把這些物業(yè)的非理性上市可能會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定的沖擊 。 總體利潤率相對(duì)偏低： 成都本地開發(fā)商的心態(tài)比較和 ， 一般追求適度的利潤 ， 高舉高打的 “ 撇脂式 ” 追求利潤最大化的運(yùn)做手法存有較大的風(fēng)險(xiǎn) 。 西南重鎮(zhèn) ， 商旅樞紐： 成都作為西南重鎮(zhèn) ， 是中西部旅游 、 商業(yè)與交通的樞紐 ， 是產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)的集散地 ， 具有很強(qiáng)的號(hào)召力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 城市經(jīng)營引發(fā)市中心價(jià)值再定位： 政府貫徹城市經(jīng)營思想 ， CBD規(guī)劃全面啟動(dòng) ， 市中心房地產(chǎn)價(jià)值凸現(xiàn) 。 戶型優(yōu)勢(shì)： 本案具有戶型優(yōu)勢(shì) ， 單套面積在 4070平米左右 ，從主力需求面積上與市場(chǎng)相對(duì)吻合 。 前景看好： 成都酒店旅游會(huì)務(wù)業(yè)非常發(fā)達(dá) ， 酒店入住率大概要在 7成以上 。 競(jìng)爭性物業(yè)匱乏 ：成都高端的酒店式公寓類產(chǎn)品尤其匱乏 ， 為本案提供了相當(dāng)大的市場(chǎng)運(yùn)做空間 。 替代性競(jìng)爭嚴(yán)重： 成都市區(qū)中心小戶型物業(yè)供應(yīng)量非常大 ， 雖然不直接與本案發(fā)生正面沖突 ， 但與本案具有一定的替代性競(jìng)爭關(guān)系 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 核心問題解析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、本案綜合評(píng)述 本案屬于典型的 “
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