【正文】 語 津梁街 128號 24萬 10年 6月 戶型普通，贈送面積少 景觀資源一般，沿街水景 社區(qū)商業(yè)中心 蘇州永新置地 雅戈爾未來城 CBD核心地段優(yōu)勢，高檔社區(qū) 50萬 09年 12月 入戶花園贈送一半面積 金雞湖北，資源一般，社區(qū)地段成熟 商業(yè)街等周邊配套成熟 雅戈爾置業(yè) 中海國際社區(qū) 南近蘇勝路、西臨星塘街、北沿中央河 150萬 10年 5月 空中合院設計，贈送一半面積 方洲公園、白塘公園、沙湖生態(tài)公園 2萬平米社區(qū)商業(yè)，幼兒園 中海 水墨三十度 同上 38萬 —— 戶型方正， 臥室 270度飄窗 同上 3000商業(yè)，幼兒園 天地源 直接競爭 間接競爭 競爭對比： 與園區(qū)競爭項目相比，主要優(yōu)勢在于體量及公園景觀 在園區(qū)項目強勁競爭下，本項目競爭優(yōu)勢較不強勢 關鍵詞： PK 中海國際社區(qū) 橄欖灣 地段 22％ 東臨河道、南近蘇勝路、西臨星塘街、北沿中央河 = 東臨河道、南近蘇勝路、西臨星塘街、北沿中央河 戶型 22％ 戶型緊湊實用，面積得當 √ 部分房型不通透 ，且面積偏大 配套 16％ 大盤，內(nèi)外配套較豐富 √ 內(nèi)外配套較豐富 景觀環(huán)境25％ 景觀資源較好 = 景觀資源較好 其他 15% 得房率高，產(chǎn)品類型多樣，交房時間晚。 同樣對于本項目而言： 營銷重點在于 樹立在板塊市場形象和話語權 ，從而實現(xiàn) 品牌 在長三角的影響力 高提及率 高知名度 水墨三十度經(jīng)濟指標 總占地 面積 約 總建筑面積 約 總戶數(shù) 2364戶 容積率 業(yè)態(tài) 體量（㎡） 備注 住宅 約 分三期開發(fā)，首期約 ； 商業(yè) 約 商業(yè)內(nèi)會所 08年 4月底裝修完畢， 5月開放。 現(xiàn)階段不購房的原因：價格沒到位，還會再降。 2 0 0 8 年度蘇州住宅成交量走勢圖311717242734 285839593230302426242189 2292316336660500100015002023250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套三： 政策支持下，房地產(chǎn)行業(yè)將實現(xiàn)軟著陸。水墨 三十度 營銷策劃報告 謹呈：蘇州天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) 營銷前的思考 市場： 盡管 08年全國房地產(chǎn)投資額有所上升，但是全國地產(chǎn)市場銷售面積普遍下降，供應繼續(xù)加大，需求嚴重萎縮的嚴峻形勢 關鍵詞： 淡市／國進民退 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 下降 % 全國房地產(chǎn)運行情況（ 2023年 VS 2023年） 完成土地開發(fā)面積 下降 % 平米 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 2023年 2023年 全國商品房銷售面積 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 平米 下降 % 上升 % 平米 平米 平米 平米 30580億元 25294億元 08年園區(qū)均價走勢 2023 年蘇州市及工業(yè)園區(qū)住宅成交均價分析6762575368327703700673846566 6584 6427 6697 6698611190079973859682909146860281077446804375957181 71505000600070008000900010000110001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月元 / 平方米 蘇州市 工業(yè)園區(qū)?從 98年蘇州各區(qū)成交量來看，園區(qū)受大勢影響最為明顯。 高房價下的非投資需求是底部： 由于我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域特性，各地區(qū)房地產(chǎn)泡沫擠壓的程度各不相同，等因素使得成交量的底部更為不穩(wěn)定。 購房目的：解決居住問題。 深圳 .盛唐商務大廈 西安 .楓林意樹 天津 .津九軒 蘇州 .橄欖灣 天地源： 打造以上海、蘇州為中心的長三角區(qū)域， 締造華東市場上最具影響力的品牌之一 。 現(xiàn)代大道 金雞湖大道 星 湖 街 星 塘 街 翡翠國際 中新 南山 中海 大和 雅戈爾 南 施 街 競爭項目 其他項目 建屋 中金 晉合 中海 中央景城 中海 海尚壹品 高爾夫 IALA 國際 東胡 林語 金 湖 灣 湖畔 天城 楓情 水岸 春 之 韻 歐 洲 城 第五 元素 東胡 大郡 萬科玲瓏灣 大湖城邦 和喬麗晶 天地源 中海 伊頓 朗詩 一湖 圣緹哥 仁恒 水云居 中新榮域 高爾夫球場 金雞湖大酒店 晉合儲備 杭龍 仁恒 中海國際社區(qū) 兄弟 萬科中糧 德邑 港中旅 新鴻基、建屋 金雞湖 大盤，小戶型，低總價 大盤，小戶型，低總價 同質(zhì)化 產(chǎn)品好，價格低 同質(zhì)化 同質(zhì)化 園區(qū)競爭： 大盤云集，競爭激烈 關鍵詞： 競爭 ０ 9年園區(qū)存量（套） 中海國際社區(qū) 806套在售 18494套未推 雅戈爾未來城 961套在售 633套未推 中央景程 209套在售 2535套未推 澳韻花園 346套在售 438套未推 湖畔天城 561套在售 588套未推 海尚壹品 264套在售 2169套未推 橄欖灣 271套在售 1 2 6 3 4 5 10 7 8 9 12 11 第五元素 264套在售 東湖林語 84套在售 472套未推 IALA國際 367套在售 416套未推 榮域 314套在售 839套未推 楓情水岸 160套在售 1018套未推 藍岸國際 186套在售 579套未推 朗詩國際街區(qū) 207套在售 700套未推 鳳凰城 211套在售 7000套未推 08年園區(qū)在售項目余量約 80萬方 后期存量約400萬方。 ?有朋友圈子，朋友介紹上門占比例較大。 高峻先生 梅高（中國）創(chuàng)意咨詢有限公司 董事長 當世界經(jīng)濟離不開持續(xù)增長的中國經(jīng)濟時，世界文明也離不開中國文化。 古典美學與現(xiàn)代意識 ——白先勇 昆曲是中國最精美雅致的傳統(tǒng)藝術之一，在2023年被聯(lián)合國教科文組織列為“人類口述和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作”。 水墨三十度： “我不是 黑白灰 ？” 4 而是一次關于居住文化的重現(xiàn)想象 形象定位： 水墨 三十度 China Chic Suzhou Chic 一種 時尚蘇式 的新居住觀 水墨三十度 文化的傳承 /時尚的結(jié)合 /精致的生活 蘇州風 Suzhou Chic的關鍵詞 在這里你能看到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活的一次對比和沖撞 一種中國風帶來的一種新的流行文化，而不是沒有創(chuàng)造力的山寨狂潮 舊是 新 的酷 傳統(tǒng)但 新鮮 來自 萬花筒 的 構(gòu) 想 變化的 / 多元的 / 豐富的 / 三十度的 51 VI視覺意象 2片鏡子之間分開成 30度角， 360度 247。 舊時標榜功德的建筑物：牌坊。 風格：浪漫、富有禪意境 你會發(fā)現(xiàn)空無一物，或就只擺一件陶器，花瓶只插一束花，室內(nèi)只掛一幅書法或繪畫，這便是設計師的“禪心” 同時為繁忙的現(xiàn)代都市人打造出一片靈魂的棲息之地。 活動地點： 房展會現(xiàn)場 主題活動 2： 為即將推出的第一批單位蓄客 現(xiàn)場派發(fā)特色小禮品，并邀請客戶簽名登記。 ?日?？己恕⒈O(jiān)控； ?周、月度、季度業(yè)績評比制； ?階段考核、監(jiān)控； ?激勵制度； ?項目級別、公司級別與發(fā)展商進行溝通，突出對金地項目的重視程度。 流行中國 》 活動內(nèi)容： 邀請當下中國富有遠見卓識和個性獨特的人發(fā)出聲音及相互交流，并形成下月期刊，和專題書籍。 幼兒教育 名師輔導班 使用者：小學、初中、高中學童 邀請?zhí)K州知名中學老師定期在社區(qū)內(nèi)舉辦課外輔導班、名師講座，同時可成為宣傳本項目的事件之一 青少年教育 家庭會所服務對象 —— 中青年婦女 女主人會所 寵物論壇 插花班 使用者：女主人 自身裝飾課堂 在會所中設臵專門為家庭中的女主人提供服務的功能房，旨在豐富其社區(qū)生活、促進鄰里之間的交流，提高其自生活質(zhì)量，形成積極、和諧的生活氛圍。女子十二樂坊。 時尚中國風（ ChinaChic）不只是全球大勢所趨， 更是蘇州的這座最具中國文化的中國代表城市的真正動能， 更是蘇州人發(fā)展與生活的精神價值。 華潤二十四城 根據(jù)樓盤地塊的歷史，投資拍攝賈樟柯導演的電影 《 二十四城記 》 ，實現(xiàn)房地產(chǎn)與娛樂界的 夸界營銷突破。不管是傳統(tǒng)的還是新鮮的中國有酷的一面 …… 這個國家終將變得強大。 O觀點 1. 買房為改善型需求； 2. 對價格也很關注，但對舒適度及景觀要求也很高。 回款目標： 一期住宅 09年新簽 2個億； 回款 。 天地源股份有限公司，高科集團傾力打造的戰(zhàn)略旗艦。 居住區(qū)域分析02468系列1 5 7 0 0 0 1 0 0工業(yè) 市區(qū) 高新 吳中 相城 外地 國外 其它成交客戶信息來源0246系列1 3 2 0 0 3 0 0 0 0 5路過 朋友 戶外 報紙 網(wǎng)絡 電視 活動 展會 短信 其它本月上門客戶以園區(qū)內(nèi)職員為主，對于戶型需求還是以二房為主；購房目的多是解決居住的自住型。 城市化進程可能因此而減緩： 近幾年，中國城市化進程無論從比率還是人數(shù)來看都是減緩的，且在 08年金融危機的沖擊下， 09年中國城市工作崗位的創(chuàng)造能力將出現(xiàn)下滑，這對于未來幾年中國的城市化進程是一個不利的因素。 工業(yè)園區(qū)： 園區(qū)的情況基本和蘇州市場相似，但是 12月份成交量沒有像蘇州整體市場那樣繼續(xù)沖高，受到春節(jié)“翹尾”現(xiàn)象影響提前開始回落。 關鍵詞： 客戶萎縮 園區(qū)客戶購房主體萎縮較為嚴重 市區(qū) 客戶 外地客戶 園區(qū)企業(yè)職員 園區(qū)企業(yè)職員： 園區(qū)公積金政策刺激購房， 50%的客戶關注兩房，對價格及戶型最為敏感，多為自住，因朋友介紹上門的較多。 現(xiàn)階段不購房的原因：現(xiàn)在不是購房時機。 基地位于蘇州工業(yè)園區(qū)兆佳巷以北，鐘園路以南。 產(chǎn)品需求中的客戶解讀 客戶定位思考： 園區(qū)成交客戶需求與本項目自身產(chǎn)品具有一定匹配度 產(chǎn)品 面積 (m2) 比例 一期第一批（ 184套） 二房 90— 95 50%（ 92套） 三房 120— 125 50% （ 92套） 一期第二批 （ 156套） 二房 90— 95 62%（ 96套） 三房 120— 125 32%（ 50套） 四房 140 6%（ 10套） 一期第三批（ 100套） 二房 90— 95 10%（ 10套） 三房 120— 125 80%（ 80套） 四房 160 10%（ 10套） ?本項目一期首推產(chǎn)品８０％以上為９０ — ９５平米兩房，１２０ — １２５平米三房； 關鍵詞： 消費主體 核心客戶群： 園區(qū)職員及中高端人群 （ 企事業(yè)高級白領及管理人員），多為 自住 需求。 ?購房會看遍園區(qū)內(nèi)房子，多為路過上門。 兩度奪得奧斯卡最佳導演獎的美國大導演奧利弗．斯通（ Oliver Stone）與中國內(nèi)地女演員范冰冰近日攜手登上了 《 iLOOK世界都市 》雜志 2月刊的封面 世界是平的。 由此 ,蘇州呈現(xiàn)著三種文化形態(tài)：傳統(tǒng)的吳文化 ,外來人口帶來的區(qū)域文化 ,以及歐美日兼有的外來文化。粉坊 ?！? 學習型的社區(qū)，從學齡前的圖畫到小學生、中學生的圖書，到中年人、老人等適合各種年齡層次。雖然在外面風風火火的，但是回到家里，就進入一個溫馨的環(huán)境里 風格 :田園風情 張小姐的家女性的味道十足。 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 二期亮相期 [系列 2:藝術主題期 /創(chuàng)意 ● 價值 ] ACTION: ? 現(xiàn)場活動中心與藝術分展場 ?占據(jù)主流媒體，線上高端媒體全面鋪開 ?神秘嘉賓 ?強強聯(lián)