【正文】 以精裝修公寓及精巧小戶型贏得年青一組的青睞，活力時尚型的社區(qū)給青年精英們提供了一個承裝夢想的地方。 由此 ,蘇州呈現(xiàn)著三種文化形態(tài)：傳統(tǒng)的吳文化 ,外來人口帶來的區(qū)域文化 ,以及歐美日兼有的外來文化。 蘇州 同樣在注重 China Chic新的發(fā)展 貝聿銘與蘇州博物館 整合城市悠久的歷史文化，使中國的傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代建筑對接，既融合了傳統(tǒng)文化，又具有現(xiàn)代特征的蘇州博物館是蘇州旅游業(yè)中興的誘因之一。 兩度奪得奧斯卡最佳導(dǎo)演獎的美國大導(dǎo)演奧利弗．斯通（ Oliver Stone）與中國內(nèi)地女演員范冰冰近日攜手登上了 《 iLOOK世界都市 》雜志 2月刊的封面 世界是平的。 ———— 摘自 《 時代周刊 》 后奧運時代 不僅僅是因為鳥巢和奧運會，不僅僅是那些大片和海外交流，而是中國因此所掀起的一股新的 中國式時尚熱潮 ，以及他們所發(fā)現(xiàn)的后海、南鑼鼓巷、上海新天地、麗江、大理、陽朔，這些讓中國找到自我， 令西方側(cè)目，并且欲罷不能的熱愛。 ?購房會看遍園區(qū)內(nèi)房子，多為路過上門。 客戶群體構(gòu)成 客戶實力 1. 多為老蘇州人，即便是職位不是太高，也很有錢； 2. 基本都有住房公積金； 3. 基本都有私家車，在市區(qū)有房。 產(chǎn)品需求中的客戶解讀 客戶定位思考： 園區(qū)成交客戶需求與本項目自身產(chǎn)品具有一定匹配度 產(chǎn)品 面積 (m2) 比例 一期第一批（ 184套） 二房 90— 95 50%（ 92套） 三房 120— 125 50% （ 92套） 一期第二批 （ 156套） 二房 90— 95 62%（ 96套） 三房 120— 125 32%（ 50套） 四房 140 6%（ 10套） 一期第三批（ 100套） 二房 90— 95 10%（ 10套） 三房 120— 125 80%（ 80套） 四房 160 10%（ 10套） ?本項目一期首推產(chǎn)品８０％以上為９０ — ９５平米兩房，１２０ — １２５平米三房； 關(guān)鍵詞： 消費主體 核心客戶群： 園區(qū)職員及中高端人群 （ 企事業(yè)高級白領(lǐng)及管理人員），多為 自住 需求。 銷售目標(biāo)： 一期住宅 09前三批貨量銷售 50%，約 ， 可售面積：住宅 約 m2 。 基地位于蘇州工業(yè)園區(qū)兆佳巷以北，鐘園路以南。作為西安高科（集團(tuán)）公司旗下的上市公司，天地源團(tuán)隊匯聚了高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最早建設(shè)者和見證者。 現(xiàn)階段不購房的原因：現(xiàn)在不是購房時機(jī)。由于受金融危機(jī)沖擊，致使客戶觀望態(tài)度太重，購房信心嚴(yán)重不足。 關(guān)鍵詞： 客戶萎縮 園區(qū)客戶購房主體萎縮較為嚴(yán)重 市區(qū) 客戶 外地客戶 園區(qū)企業(yè)職員 園區(qū)企業(yè)職員： 園區(qū)公積金政策刺激購房， 50%的客戶關(guān)注兩房，對價格及戶型最為敏感，多為自住，因朋友介紹上門的較多。 二： 全國房價繼續(xù)下探，成交量維穩(wěn)或緩升； 依然擴(kuò)大的資金缺口促使房價繼續(xù)下降： 房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口已經(jīng)達(dá)到了 6000多億，且還在拉大。 工業(yè)園區(qū)： 園區(qū)的情況基本和蘇州市場相似，但是 12月份成交量沒有像蘇州整體市場那樣繼續(xù)沖高，受到春節(jié)“翹尾”現(xiàn)象影響提前開始回落。在 10月開始政策方向的改變，連續(xù)出臺降息、減免購房稅費等一系列救市政策以后， 11月和 12月出現(xiàn)明顯的成交量回升的現(xiàn)象。 城市化進(jìn)程可能因此而減緩： 近幾年，中國城市化進(jìn)程無論從比率還是人數(shù)來看都是減緩的，且在 08年金融危機(jī)的沖擊下， 09年中國城市工作崗位的創(chuàng)造能力將出現(xiàn)下滑，這對于未來幾年中國的城市化進(jìn)程是一個不利的因素。 客戶： 園區(qū)內(nèi)的企業(yè)職員為當(dāng)前主要購房人群，因園區(qū)的公積金政策刺激購房，帶來了大量的中端產(chǎn)業(yè)人群。 居住區(qū)域分析02468系列1 5 7 0 0 0 1 0 0工業(yè) 市區(qū) 高新 吳中 相城 外地 國外 其它成交客戶信息來源0246系列1 3 2 0 0 3 0 0 0 0 5路過 朋友 戶外 報紙 網(wǎng)絡(luò) 電視 活動 展會 短信 其它本月上門客戶以園區(qū)內(nèi)職員為主，對于戶型需求還是以二房為主；購房目的多是解決居住的自住型。 購房目的：婚房。 天地源股份有限公司，高科集團(tuán)傾力打造的戰(zhàn)略旗艦。具有較好的景觀和交通優(yōu)勢。 回款目標(biāo)： 一期住宅 09年新簽 2個億； 回款 。 ?及外地城鎮(zhèn)客。 O觀點 1. 買房為改善型需求； 2. 對價格也很關(guān)注，但對舒適度及景觀要求也很高。 客戶群體細(xì)分 1. 多數(shù)為在園區(qū)工作的普通職員； 2. 少量為在園區(qū)工作的中高層管理者； 3. 極少為園區(qū)公務(wù)員、老師等 ?園區(qū)企業(yè)的公積金制度，使員工基本都有購房能力； ?首次臵業(yè)，剛性需求，多數(shù)作為“婚房”； ?經(jīng)濟(jì)形勢不好，很多員工放假或處于半休假狀態(tài)，成交量下降很大。不管是傳統(tǒng)的還是新鮮的中國有酷的一面 …… 這個國家終將變得強(qiáng)大。 “中國元素”是中國品牌的核心基因 范冰冰極具東方表現(xiàn)力面孔與奧利弗．斯通同時出現(xiàn)在畫面中，這樣奇妙的組合已經(jīng)把該期的主題“世界是平的”表達(dá)的非常透徹。 華潤二十四城 根據(jù)樓盤地塊的歷史，投資拍攝賈樟柯導(dǎo)演的電影 《 二十四城記 》 ，實現(xiàn)房地產(chǎn)與娛樂界的 夸界營銷突破。 一個有底蘊(yùn)的水墨江南如何 時尚 起來？ 老蘇州、新蘇州、洋蘇州 蘇州二十年關(guān)鍵詞 : [ ] 蘇州人說 ,現(xiàn)在我們有三個蘇州：老蘇州、新蘇州、洋蘇州。 時尚中國風(fēng)（ ChinaChic）不只是全球大勢所趨， 更是蘇州的這座最具中國文化的中國代表城市的真正動能， 更是蘇州人發(fā)展與生活的精神價值。 《 金瓶梅詞話 》 古時的“坊”都與“食”有關(guān)：染坊 。女子十二樂坊。 商 業(yè) 的 形 象 立 意 “ C h i n e s e S h o p h o u s e ” ( 中 國 商 業(yè) 街 坊 ) 會 所 的 立 意 首座學(xué)習(xí)型社區(qū) 生活化系統(tǒng)解決方案 “ 水墨三十度“營造的不僅是一個社區(qū)，更是營造一種文化，一種追求高品位的公共文化空間；一種知識分子可以靜下心來，感受人文與自然互動的生活意境。 幼兒教育 名師輔導(dǎo)班 使用者：小學(xué)、初中、高中學(xué)童 邀請?zhí)K州知名中學(xué)老師定期在社區(qū)內(nèi)舉辦課外輔導(dǎo)班、名師講座，同時可成為宣傳本項目的事件之一 青少年教育 家庭會所服務(wù)對象 —— 中青年婦女 女主人會所 寵物論壇 插花班 使用者：女主人 自身裝飾課堂 在會所中設(shè)臵專門為家庭中的女主人提供服務(wù)的功能房，旨在豐富其社區(qū)生活、促進(jìn)鄰里之間的交流，提高其自生活質(zhì)量，形成積極、和諧的生活氛圍。 主題：紅玫瑰與白玫瑰 張愛玲小姐的家 對家的要求就是女性主義色彩偏濃一些，花特別能帶給女人浪漫的氣質(zhì)，也給家營造溫馨的氛圍。 流行中國 》 活動內(nèi)容： 邀請當(dāng)下中國富有遠(yuǎn)見卓識和個性獨特的人發(fā)出聲音及相互交流，并形成下月期刊，和專題書籍。并現(xiàn)場進(jìn)行本項目與蘇州知名的雙語幼兒園的簽約儀式。 ?日?？己?、監(jiān)控； ?周、月度、季度業(yè)績評比制； ?階段考核、監(jiān)控； ?激勵制度； ?項目級別、公司級別與發(fā)展商進(jìn)行溝通，突出對金地項目的重視程度。 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 8 華潤幸福里張智強(qiáng) 《 尋找幸福 》 裝臵藝術(shù)展 —— 昨天這里是一個非常巨大的封閉箱體，我們還在猜測這是在做什么，今天竟然讓人眼前一亮，先前的箱體不見了，變身成一個藝術(shù)的展區(qū)，很驚艷！那種暖暖的橙色，感覺很有幸福感！ 邀請在海內(nèi)外享有盛譽(yù)的設(shè)計師張智強(qiáng)先生擔(dān)綱設(shè)計，為水墨三十度藝術(shù)裝臵 配合項目主題感悟短片，及音樂讓更多的不自禁地會去體悟中國風(fēng)的時尚和水墨三十度的居住理念。 活動地點： 房展會現(xiàn)場 主題活動 2： 為即將推出的第一批單位蓄客 現(xiàn)場派發(fā)特色小禮品，并邀請客戶簽名登記。 7 回歸本質(zhì) 回歸代理公司的本質(zhì) —— 世聯(lián)的每一項建議的出發(fā)點只有一個：“把樓賣出去” 我們很有理想，同時我們很現(xiàn)實。 風(fēng)格：浪漫、富有禪意境 你會發(fā)現(xiàn)空無一物，或就只擺一件陶器，花瓶只插一束花，室內(nèi)只掛一幅書法或繪畫，這便是設(shè)計師的“禪心” 同時為繁忙的現(xiàn)代都市人打造出一片靈魂的棲息之地。 社區(qū)咖啡圖書館 (面積 500平方米） —— 水墨書坊，中國數(shù)字圖書館的正式授牌，名家推薦書目以及業(yè)主推薦書目。 舊時標(biāo)榜功德的建筑物：牌坊。油坊 。 水墨三十度： “我不是 黑白灰 ？” 4 而是一次關(guān)于居住文化的重現(xiàn)想象 形象定位： 水墨 三十度 China Chic Suzhou Chic 一種 時尚蘇式 的新居住觀 水墨三十度 文化的傳承 /時尚的結(jié)合 /精致的生活 蘇州風(fēng) Suzhou Chic的關(guān)鍵詞 在這里你能看到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活的一次對比和沖撞 一種中國風(fēng)帶來的一種新的流行文化，而不是沒有創(chuàng)造力的山寨狂潮 舊是 新 的酷 傳統(tǒng)但 新鮮 來自 萬花筒 的 構(gòu) 想 變化的 / 多元的 / 豐富的 / 三十度的 51 VI視覺意象 2片鏡子之間分開成 30度角， 360度 247。 蘇州是 豐厚 而 多元 的。 古典美學(xué)與現(xiàn)代意識 ——白先勇 昆曲是中國最精美雅致的傳統(tǒng)藝術(shù)之一，在2023年被聯(lián)合國教科文組織列為“人類口述和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作”。 中國傳統(tǒng)文化已經(jīng)擺脫了古樸和守舊，且一次又一次的在世界的舞臺以時尚和新浪潮的代名詞影響著全球的品味政權(quán)。 高峻先生 梅高（中國）創(chuàng)意咨詢有限公司 董事長 當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)離不開持續(xù)增長的中國經(jīng)濟(jì)時，世界文明也離不開中國文化。 以降價策略作為重要營銷策略 /不可持續(xù) 中海模式：典型的中海產(chǎn)品復(fù)制型物業(yè) 園區(qū)品牌效應(yīng)的粉絲型客戶 /低價客戶 推廣 產(chǎn)品 客戶 三里屯 SOHO創(chuàng)造了一個銷售奇跡。 ?有朋友圈子，朋友介紹上門占比例較大。老蘇州人受市區(qū)的蘇州 文化 及江南風(fēng)情的熏陶對融合有中式風(fēng)格的樓盤會更加關(guān)注。 現(xiàn)代大道 金雞湖大道 星 湖 街 星 塘 街 翡翠國際 中新 南山 中海 大和 雅戈爾 南 施 街 競爭項目 其他項目 建屋 中金 晉合 中海 中央景城 中海 海尚壹品 高爾夫 IALA 國際 東胡 林語 金 湖 灣 湖畔 天城 楓情 水岸 春 之 韻 歐 洲 城 第五 元素 東胡 大郡 萬科玲瓏灣 大湖城邦 和喬麗晶 天地源 中海 伊頓 朗詩 一湖 圣緹哥 仁恒 水云居 中新榮域 高爾夫球場 金雞湖大酒店 晉合儲備 杭龍 仁恒 中海國際社區(qū) 兄弟 萬科中糧 德邑 港中旅 新鴻基、建屋 金雞湖 大盤，小戶型，低總價 大盤，小戶型，低總價 同質(zhì)化 產(chǎn)品好，價格低 同質(zhì)化 同質(zhì)化 園區(qū)競爭： 大盤云集，競爭激烈 關(guān)鍵詞： 競爭 ０ 9年園區(qū)存量（套） 中海國際社區(qū) 806套在售 18494套未推 雅戈爾未來城 961套在售 633套未推 中央景程 209套在售 2535套未推 澳韻花園 346套在售 438套未推 湖畔天城 561套在售 588套未推 海尚壹品 264套在售 2169套未推 橄欖灣 271套在售 1 2 6 3 4 5 10 7 8 9 12 11 第五元素 264套在售 東湖林語 84套在售 472套未推 IALA國際 367套在售 416套未推 榮域 314套在售 839套未推 楓情水岸 160套在售 1018套未推 藍(lán)岸國際 186套在售 579套未推 朗詩國際街區(qū) 207套在售 700套未推 鳳凰城 211套在售 7000套未推 08年園區(qū)在售項目余量約 80萬方 后期存量約400萬方。容積率不大于 ，綠化率不小于 45%。 深圳 .盛唐商務(wù)大廈 西安 .楓林意樹 天津 .津九軒 蘇州 .橄欖灣 天地源： 打造以上海、蘇州為中心的長三角區(qū)域， 締造華東市場上最具影響力的品牌之一 。 2023年、 2023年、 2023年，高科集團(tuán)更是憑借科學(xué)而有效的管理手段連續(xù)三年榮膺“中國企業(yè)信息化 500強(qiáng)”之列。