【正文】 潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱 稅前利潤 。 ? 房地產(chǎn)價格構成： ① 運用成本法估價的一項最基礎工作，就是要弄清估價對象的價格構成； ② 一個常規(guī)房地產(chǎn)項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段； ③ 成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤； ? 房地產(chǎn)價格構成： ④ 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構成分為土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤 7大項，即： 房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ① 土地取得成本 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： a) 市場購置 b) 征收集體土地取得； c) 征收國有土地上房屋取得。 a)市場購置下的土地成本構成： 建設用地使用權價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準地價法、成本法求取。 c. 開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的 平均利潤 ，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤； d. 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。 ? 分解法是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。 解：設可轉(zhuǎn)讓熟地價格為 V ① 該荒地取得總價： ＝ 12023萬元； ② 土地開發(fā)成本和管理費用： ＝ 25000萬元 ③ 銷售費用： V 2% ④ 銷售稅費： V % ⑤ 開發(fā)利潤： V 10% ⑥ 投資利息： ? 土地成本投資利息： 12023 （ 1＋ 3%） ? 建設成本和管理費用利息： 25000 （ 1＋ 3%） ⑦ 可轉(zhuǎn)讓熟地總價： V＝ 12023＋ 25000＋ V 2% ＋ V % ＋ V 10% ＋ 12023 （ 1＋ 3%） 3 ＋ 25000 （ 1＋ 3%） 3 ? 適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式： ① 舊的房地產(chǎn)價值 ＝房地產(chǎn)重新構建價格－建筑物折舊 ＝土地重新構建價格＋建筑物重新構建價格－建筑物折舊 ② 舊的建筑物價值 ＝建筑物重新構建價格－建筑物折舊 某棟房屋的建筑面積為 300平方米，該類用途、建筑結構和檔次的房屋的建筑安裝工程費為 1200元／平方米，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的 8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的 3%，銷售費用為重新構建價格的 4%，建設期為 6個月，所有費用可視為在建設期內(nèi)均勻投入，年利率為 6%，房地產(chǎn)