【正文】 潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡(jiǎn)稱 稅前利潤(rùn) 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： ① 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成； ② 一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段； ③ 成本法估算中，需要估算出全過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出以及正常的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)； ? 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： ④ 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 7大項(xiàng)，即： 房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ① 土地取得成本 ?取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑： a) 市場(chǎng)購(gòu)置 b) 征收集體土地取得； c) 征收國(guó)有土地上房屋取得。 a)市場(chǎng)購(gòu)置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法求取。 c. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所能獲得的 平均利潤(rùn) ，不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)； d. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。 ? 分解法是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。 解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格為 V ① 該荒地取得總價(jià)： ＝ 12023萬(wàn)元； ② 土地開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用： ＝ 25000萬(wàn)元 ③ 銷(xiāo)售費(fèi)用： V 2% ④ 銷(xiāo)售稅費(fèi)： V % ⑤ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)： V 10% ⑥ 投資利息： ? 土地成本投資利息： 12023 （ 1＋ 3%） ? 建設(shè)成本和管理費(fèi)用利息： 25000 （ 1＋ 3%） ⑦ 可轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)： V＝ 12023＋ 25000＋ V 2% ＋ V % ＋ V 10% ＋ 12023 （ 1＋ 3%） 3 ＋ 25000 （ 1＋ 3%） 3 ? 適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式： ① 舊的房地產(chǎn)價(jià)值 ＝房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊 ＝土地重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊 ② 舊的建筑物價(jià)值 ＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊 某棟房屋的建筑面積為 300平方米，該類(lèi)用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)為 1200元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的 3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的 4%，建設(shè)期為 6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為 6%，房地產(chǎn)