【正文】 ，使得這周圍的金融氣氛十分濃厚。國(guó)際金融大廈的情況比較有代表性，通過(guò)調(diào)研整體感覺(jué)，甲級(jí)寫(xiě)字間的招商壓力明顯較低，從中也可反映出大連市今年純寫(xiě)字間市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較好。 預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的不斷調(diào)節(jié)完善，該區(qū)域的純寫(xiě)字間產(chǎn)品將占據(jù)主力，而商住兩用產(chǎn)品也會(huì)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)提高 隨著三八廣場(chǎng)區(qū)域辦公氛圍不斷增強(qiáng)，而跟著利好政策而來(lái)的就有企業(yè)商務(wù)辦公空間需求增大這一項(xiàng)，這些企業(yè)急需在一個(gè)高檔的純商務(wù)寫(xiě)字樓里擁有一席之地，代表它們的成熟與信譽(yù)，因?yàn)槟軌蜃獾闷鸶邫n寫(xiě)字樓的企業(yè)，本身就在向外界透 露 著具備實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的信息。 由于前幾年三八廣場(chǎng)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，大部分的投資者都靠租這里原有的寫(xiě)字樓和商住住宅來(lái)辦公，隨著近幾年的房地產(chǎn)大發(fā)展，三八廣場(chǎng)區(qū)域的商住兩用公寓逐漸增多，這就擺在投資者面前兩個(gè)選擇，即租房交房租和買房還貸款。同一區(qū)域新老項(xiàng)目都比較明確各自的客戶定位，預(yù)計(jì)該區(qū)域的發(fā)展會(huì)穩(wěn)中有升。但就目前的市場(chǎng)情況而言，短期內(nèi)這種現(xiàn)象還無(wú)法得到根本改變，單純依靠降低價(jià)格并不是長(zhǎng)期有效的辦法，這種 大廈處于高檔與低檔項(xiàng)目的“夾縫”中，產(chǎn)品品質(zhì)無(wú)法與甲級(jí)寫(xiě)字間比擬，價(jià)格也無(wú)法與公寓類項(xiàng)目抗衡，若在營(yíng)銷策略上沒(méi)有突出建樹(shù)的話，這種“兩極分化”的趨勢(shì)將愈演愈烈。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 9 頁(yè) 一方面體現(xiàn)了各大寫(xiě)字間客群行業(yè)特征突出集聚，另一方面也可以看到中山區(qū)政府對(duì)人民路區(qū)域?qū)懽珠g的政策扶持力度較大，這幾個(gè)專類大廈 在不同程度上都會(huì)得到政府的優(yōu)惠政策。 m2) 入住時(shí)間 三八廣場(chǎng)區(qū)域 161800 80% 7300 1 安達(dá)商務(wù)大廈 純寫(xiě)字間 租售并舉 20000 80% 8000 17 2 光大大廈 純寫(xiě)字間 只租不售 12000 80% 含于租金內(nèi) 2002 3 盛世大廈 純寫(xiě)字 間 租售并舉 40000 80% 2020 4 時(shí)代大廈 純寫(xiě)字間 只租不售 40000 85% 含于租金內(nèi) 5 天通 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 序號(hào) 名 稱 功能定位 營(yíng)銷模式 建筑面積 (m2) 租售率 租金成交價(jià) (元 /天 ? 受投資型產(chǎn)品影響不大 今年，鮮有新入市的純寫(xiě)字間項(xiàng)目，而商住兩用的投資型公寓卻為數(shù)不少，尤其以距離人民路區(qū)域最近的三八廣場(chǎng)區(qū)域較多，并且這類商住公寓的品質(zhì)檔次也較高，營(yíng)銷方式比較靈活，客戶可選擇購(gòu)買或租賃。而隨著今年底至明年新項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)有所加劇，寫(xiě)字間項(xiàng)目的市場(chǎng)劃分會(huì)有所變化，舊項(xiàng)目要想占據(jù)一席之地可能會(huì)更難。 ? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈 從該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展情況來(lái)看，有多個(gè)停滯項(xiàng)目將逐步重新啟動(dòng)。針對(duì)三八廣場(chǎng)區(qū)域缺少純商務(wù)寫(xiě) 字樓的情況，新入市項(xiàng)目普遍提高了自身的產(chǎn)品品質(zhì)。探究其中原因不外乎幾個(gè)方面：首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，需要有不同的建筑形態(tài)來(lái)支撐整個(gè)市場(chǎng)的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天 獨(dú)厚的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設(shè)東北亞物流航運(yùn)中心的大規(guī)劃下，位于大連港附近的商業(yè)繁華地帶變得寸土寸金，許多投資機(jī)構(gòu)和商務(wù)公司都在此安家。寶嘉大廈從開(kāi)盤起就一直運(yùn)作與大客戶簽訂整層租售的協(xié)議；而天安國(guó)際大廈也一直在吸引世界 500 強(qiáng)企業(yè)入駐，并標(biāo)明拒不接受保險(xiǎn)、旅游 等行業(yè)企業(yè)入駐。在與這些舊項(xiàng)目的招商負(fù)責(zé)人的交談中了解到，這類大廈由于入市時(shí)間較早，在硬件水平上嚴(yán)重落后于新項(xiàng)目，并且這種落后很難從實(shí)際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務(wù)、營(yíng)銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項(xiàng)目之間的差距。這在其他區(qū)域的辦公項(xiàng)目中是沒(méi)有的。 m2) 均價(jià) (元 /m2) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)