【正文】 ，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件 ，并得到上述部門認可批準的過程。 招 商 目 標 招商 目標的選擇 企業(yè) 招商 的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的 使用權(quán)，更好地提高項目整體市場吸引力。 2．談判條件的原則性與靈活性 企業(yè) 招商 的目標要具體體現(xiàn)在談判條件上。 第三需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資 戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。如不接受如何擺 脫對方在這方面的糾纏；如接受，是全部接受還是部分接受；如是部分接受，又如何滿足對方的條件。否則交還業(yè)主或重新確定價格。具體的 招商 方式分述如下： 租賃方式（現(xiàn)做首選方式） 1）分完全租賃方式（收 銀由商戶自收，自主經(jīng)營 ）； 2）不完全租賃（收銀由商場統(tǒng)一收銀， 后集中結(jié)算，統(tǒng)一營銷推廣和現(xiàn)場經(jīng)營管理。 制定談判 策略 制定 招商 洽談的 策略 ，其意義是選擇能夠達到或?qū)崿F(xiàn) 招商 洽談目的的基本途徑及方法。 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的 招商 引資方式。 ，突出其在項目所在地的地位。 招商 談判原則的確定 招商 談判的目的在于使參與談判的商家能符合 招商 企業(yè)的目標和利益需要。 多渠道進行 招商 溝通 從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當?shù)赝顿Y過的客戶群體。 八、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合 在完成項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。 四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的 招商 洽談 項目進行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的 招商 工作中去。實際上，并不是所有 的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。 在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實力、現(xiàn)金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或邀請合作伙伴進行協(xié)作。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。因此 招商 目標的選擇 要根據(jù)市場需求和 項目定位 情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素： (一 )項目自身的市場定位； (二 )項目所在地的消費狀況； (三 )投資商和發(fā)展商的自身資金情況； (四 )擬 引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略； 招商對象 、公司或個人； ； ； ，服從領(lǐng)導(dǎo)，能自覺接受項目提供的統(tǒng)一培訓(xùn)和輔導(dǎo)； 、統(tǒng)一管理和各項營銷活動； ，可長期合作； ； 流程 操作； 。這些條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界 限，這一界限是談判人員必須 堅持的原則。 (二 )準備談判的依據(jù) 1．明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等； 2．規(guī)定 談判 策略 ，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策； 3．選定談判方式； 4．確定談判期限。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公布一些項目進 行 招商 ，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。 (3)對 招商 洽談對方可能提出的各種要求和問題應(yīng)有所準備，這樣就可以避免倉促應(yīng)戰(zhàn)局面的出現(xiàn)。 商鋪返租 招商 型 投資者所購買的商鋪自己不經(jīng)營，自愿接受商場統(tǒng)一返租政策，交由商場統(tǒng)一 招商 管理，針對這類商鋪，制定銷售和返租政策時，要充分考慮到合理的 招商 政策制定； ① 此類商鋪的銷售價格標準 與招租 初步定價原則 要結(jié)合當?shù)厥袌鲎饨饍r，按 10— 12 年的回收期計算此商鋪銷售價格，并考慮到銀行的利息） ② 確定此類商鋪的返租價格標準制定辦法 與 初步租價定價原則以交納幾年租金價等同于購買此商鋪價格推算 ， 此返租價格及付款方式在談判時要考慮到 招商 的難度問題。