【正文】 ，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。具體的程序如下：商圈分析 → 市場定位 → 業(yè)態(tài)定位→ 主力店租賃 → 規(guī)劃設(shè)計 → 實施建設(shè)（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設(shè)計和建造） 品牌商家的引進和規(guī)劃 按擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。 九、項目方案的政府許可 項目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅， 商業(yè)地產(chǎn) 往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風險和規(guī)范城市發(fā)展格 局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證 制度 。 七、設(shè)計方案的多方討論 地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交 流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。 可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷 在完成商業(yè) 房地產(chǎn)項目 選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。 招商經(jīng)理培訓(xùn) 一、 招商流程 二、 招商 步驟 三、 招商 目標 四、 招商原則 五、 產(chǎn)權(quán)式商鋪 招商 方式 及政策 招 商 流 程 一、進行商業(yè)測算和市場調(diào)研 顧問公司進行前期的商業(yè)調(diào)查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下 3 個問題。當一個商業(yè) 房地產(chǎn)項目 的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問 題。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。 招 商 步 驟 提前招租項目內(nèi)的大型主力戶 主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前進行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商 工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的 招商 程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。 商戶確定 視 招商 懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔 2~3 天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。 招商 時應(yīng)嚴格按樓層經(jīng)營門類規(guī)劃進行，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過渡，避免生硬連接。 (一 )招商 談判的特點 、多樣性和復(fù)雜性 商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。 (二 )招商 談判的原則 根據(jù) 招商 談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則： 1．堅持平等互利的原則 平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要 前提。 第一承租戶的選擇確保租金的來源。 項目洽談會是 招商 最為常見的一種形式?？梢允? 多種行業(yè)的 招商 。在整個 招商 洽談活動中， 招商 洽談?wù)叩母? 項工作都要圍繞 招商 洽談的目的而開展。 招商 洽談的 策略 主要分以下三方面 : (1)調(diào)查了解合作方在 招商 洽談中的目的是什么 ?對方的組織結(jié)構(gòu)是什么的 ?對方的項目的合作程序 ?對方談判人員 的基本情況，在組織中的位置 ?為實現(xiàn)其目標對方最有利的條件是什么 ?要實現(xiàn)其目標對方最不利的因素是什么 ?如 果我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個 招商 洽談中就能掌握談判的主動權(quán)，就能有針對性地確定出我方 的各級 招商 洽談的目標，就可以很好地把握 招商 洽談中的利益界限，讓對方作出更大的讓步，就可以揚我方之長， 避我方之短，從而達到 招商 洽談的最高利益目標。 摸底，即談判雙方逐漸熟悉，分別講述自己及對方的觀點和立場，相互了解各自的期望。 商鋪購買委托 招商 型 在商鋪銷售中，可能有部分業(yè)主購買商鋪后委托商場 招商 ，原則價格由業(yè)主制定， 招商 人員給予建議，商場收取相應(yīng)的提成， 招商 的品牌和項目由商場 招商 部把握。