【正文】 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費(fèi)用 5 項(xiàng)目建設(shè)周期（年） 按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度估計(jì) 2．建安成本估計(jì) 表 15 成本核算明細(xì)表 序號 項(xiàng)目名稱 工程量（萬 m2） 單位成本（元 / m2） 總成本（萬元） 1 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 2 基礎(chǔ)費(fèi)用 土方回填 * 打樁等 3 主體費(fèi)用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費(fèi)用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 白蟻防治 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi)用 22 合計(jì) 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項(xiàng)目（萬 m2） 面積 （萬m2） 20xx年 20xx年 20xx年 2017年 2018年 2019年 2020年 20xx 年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿 舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計(jì) 出 租 部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出 租 的， 14 年出 租 80%， 15 年出 租 20%，租 價(jià)按照 450元 /m2計(jì)算； 出租部分 :汽車城整體竣工時(shí)間為 20xx 年 5月 ,為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果，并在短時(shí)間內(nèi)樹立強(qiáng)勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計(jì)算 . 出租部分 20xx 年按 70%， 10 年達(dá)到 100%； 出租部分的租金按以下計(jì)算： 20xx 年商業(yè)部分按 30 元 /m2 按照 GDP 與投資的關(guān)系，投資對 GDP 帶動(dòng)效應(yīng)全國近幾年保持在 30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為 GDP 貢獻(xiàn) *30%= 億元，按 ，每年將帶 動(dòng) GDP 增長 億元，其投資帶動(dòng)效應(yīng)顯著。 雖然汽車的大力普及導(dǎo)致了許多問題的產(chǎn)生，但基于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在未來 20 年內(nèi)，中國的汽車產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)以“發(fā)展”為主題，而汽車消費(fèi)將是越來越重要的消費(fèi)支出，汽車產(chǎn)業(yè)正吸引正越來越多的資金投入。 5．招商運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 決定項(xiàng)目能否成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是招商，招商的策劃顯得尤其重要，如果策劃得成功，使項(xiàng)目的整體收益提高 510%是可能的；而如果策劃得不好甚至是失敗的策劃，則可能導(dǎo)致招商無法順利完成，項(xiàng)目將不能達(dá)到預(yù)期的效果。 4．本報(bào)告的應(yīng)用說明 本報(bào)告是針對項(xiàng)目前期的分析而做的可行性研究，如果本項(xiàng)目 進(jìn)入運(yùn)作階段，則以下幾方面工作需要在此基礎(chǔ)上開展。這種雙重功能也體現(xiàn)于由世界著名的荷蘭建筑師 Ben van Berkel 和Caroline Bos 創(chuàng)立的 “ UN Studio” 公司所創(chuàng)造的建筑結(jié)構(gòu)之中。 傳奇 1：先鋒 – 汽車發(fā)明， 18861900年 這是世界上唯一能夠展現(xiàn) 120年汽車歷史的博物館，其展覽概念也非常獨(dú)特：在展覽面積為 16500平方米的九層建筑物中，兩條參觀路線可以引領(lǐng)參觀者領(lǐng)略包括 160輛展車在內(nèi)的 1500多件展品的風(fēng)采。 33 3．項(xiàng)目經(jīng)營模式對報(bào)告結(jié)論的影響 本報(bào)告中對項(xiàng)目的經(jīng)營選取的模式是：預(yù)計(jì)的 4S 專賣區(qū)采取土地產(chǎn)權(quán)式出售的方式、其余采取物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租的方式，并初步估計(jì)了價(jià)格（在目前的市場行情下，預(yù)計(jì)到項(xiàng) 目正式啟動(dòng)時(shí)，本報(bào)告中的預(yù)測應(yīng)該是比較中肯的）。 4．項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目投資額較大，按照本報(bào)告中的實(shí)施方案，總投資達(dá) 8 億元， 50%的土地出 租 金、招商費(fèi)用和建安成本的 30%為自有投資，共 萬元，其余資金為債務(wù)資金，籌資額達(dá) 萬元。理由主要有幾點(diǎn)： ? 商業(yè)基 本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用； 29 ? 在本地塊實(shí)施本項(xiàng)目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案； ? 本項(xiàng)目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果； 另外，如果站在 XX 市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費(fèi)也將是最有潛力的市場，只要在目前 XX 汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟(jì)的巨大促進(jìn)作用將是能夠得到保障的。 八．社會效益分析 本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。 ? XX 目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商 20 業(yè)形 態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當(dāng)部分只是臨時(shí)場所； （ 4）威脅（ Treat） ? XX 市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在 XX 投資汽車城的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競爭項(xiàng)目，其打擊將是致命的； ? 項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場 ,無疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成本及資金占用成本； ? 項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過高，無疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴(kuò)張道路，既達(dá)到 了擴(kuò)張的目的，同時(shí)又防范了風(fēng)險(xiǎn)。到這些在建市場完工之時(shí)，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的 300 萬 m2以上的汽車市場， XX 汽車市場的總面積將達(dá) 500 萬 m2以上。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá) 292 家，從業(yè)人員達(dá) 3800 多人。根據(jù)測算，上半年占總量的 52%，下半年占 48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。資料來源：中國宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測課題組 9 三．區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測 ⒈ 主要城市的市場需求狀況 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。 表 1 測算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)， 我國當(dāng)前已有購買力支持的即期汽車總消費(fèi)量為 ，說明短期內(nèi)有 500多萬輛的私人小汽車消費(fèi)需求等待釋放，那么，估計(jì)要 2－ 3 年才能將歷史上累積的汽車消費(fèi)潛能釋放完，因此，僅憑這一項(xiàng)因素就能使汽車消費(fèi)保持 20－ 30%的增長率。 ? 二．汽車產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 20xx 年一季度 XX市 GDP 完成 億，增長 % 20xx年一季度 XX市繼續(xù)呈現(xiàn)出一個(gè)高速增長勢頭，即實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際 運(yùn)作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 。 33 對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響??????????????? .33 對就業(yè)的影響??????????????????????? .34 對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響????????????????????? .34 對生態(tài)環(huán)境的影響????????????????????? .34 九、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。 3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=。這些需求都是有購買力支撐的，只是由于價(jià)格問題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問題而一時(shí)沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。家用轎車作為新的大眾消費(fèi)品，正在為中國經(jīng)濟(jì)增長注入新的動(dòng)力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。 20xx 年度全省民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，較 20xx 年年末 8年來凈增加車輛 萬輛，民用汽車保有量由 20xx 年位居全國第 23位提升到 20xx 年居全國第 20 位 ， XX 汽車市場具有四大特點(diǎn) : 第一， XX 市地處西北高原 ，汽車保有量高； 西北地區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 較快 ，汽車保有量 不斷增高 。 經(jīng)營狀況：年銷售量 800 輛以上，經(jīng)營狀況良好。 20xx 年， 西北 地區(qū)有億元機(jī)動(dòng)車交易市場 64家，比上年增加 12 家，占全部億元機(jī)動(dòng)車交易市場的 %；中部地區(qū)有 22 家，比上年減少 3 家，占 %； 從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動(dòng)車交易市場成交額達(dá) 億元，比上年增長%，高于全國 8 個(gè)多百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長 %；西部地區(qū)增長 %。 17 3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目從目前 20xx 年 10 月 1號開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到 20xx年 4月），土地平整 2 個(gè)月（即到 20xx 年 6 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃 、招商場所建設(shè)等）估計(jì)需要 6 個(gè)月時(shí)間（即到 20xx年 12月）。 （ 1）優(yōu)勢 (Strengh) ? 目前 XX 市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭 19 壟斷者的地位； ? 項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送； ? 項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)； ? 項(xiàng)目周邊土地儲 備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng)消費(fèi)能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。如果能夠在土地上爭取到更大的面積，亦可以通過商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作思路、通過產(chǎn)業(yè)的整合來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。 如果土地面積能夠超過 1200 畝，則本項(xiàng)目在內(nèi)容上需要進(jìn)行拓展，本報(bào)告中的策劃部分基本可以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢的規(guī)模，商業(yè) MALL（與汽車城商業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)）、汽車公園（與汽車文化主題相關(guān)）等項(xiàng)目。寶馬博物館展廳設(shè)計(jì)為環(huán)繞式的空間，按照不同年代和時(shí)期，展示出歷年來所產(chǎn)的各類寶馬汽車、寶馬摩托車、輕騎和一些特殊用途的車輛樣品，并運(yùn)用現(xiàn)代聲、光、電、多媒體 等高科技手段及圖片音像資料，提升產(chǎn)品展示的藝術(shù)空間，全面演繹了寶馬汽車公司的成長與發(fā)展史。 37 梅賽德斯 奔馳博物館 在第二條參觀路線中，大量的展車在五個(gè)“收藏區(qū)域”中展示了梅賽德斯 奔馳品牌的產(chǎn)品多樣性。 品牌歷史分為主題區(qū)域和歷史時(shí)期兩個(gè)部分 傳奇區(qū)域以主題區(qū)域和歷史時(shí)期為線索，講述 了梅賽德斯 奔馳品牌的故事。寶馬博物館總面積 5000平方米，為“碗形”造型設(shè)計(jì)，它的旁邊就是寶馬“四汽缸”總部，兩幢造型獨(dú)特的建筑就這樣壯觀的展示在我們面前。由于時(shí)間關(guān)系和調(diào)研的不夠深入，在規(guī)劃上肯定存在欠周密的地方，而整個(gè)經(jīng)濟(jì)測算是基于項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行的，所 以經(jīng)濟(jì)測算的準(zhǔn)確性是和項(xiàng)目實(shí)施方案的準(zhǔn)確性緊密相關(guān)的。第一種在市場上由于其成本低廉而頑強(qiáng)生存、第二種和第三種商業(yè)形態(tài)目前依然具有較強(qiáng)的生命力，第四種商業(yè)形態(tài)目前表現(xiàn)出強(qiáng)大的沖擊力，而且如果目前市場上已經(jīng)有多個(gè)同類型的項(xiàng)目取得了 XX 市的立項(xiàng)許可，則本項(xiàng)目再想進(jìn)入難度會很大。根據(jù) XX市的規(guī)劃， 20xx 年三次產(chǎn)業(yè)比重需要達(dá)到 ： ： ，在未來幾年， XX 市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。現(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為 20xx 年。 （ 3）機(jī)會（ Opportunity） ? 國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速 發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐； ? 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展 。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè) 4S店，即一期建設(shè)從 20xx年 2 月開始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在 20xx 年 5 月啟動(dòng)，建設(shè)周期 1年， 20xx年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。 中國汽車自 20xx年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形 式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競爭能力，同時(shí)，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場的年代。而消費(fèi)者對于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量 也極為重視。 20xx年度新注冊汽車 萬輛，同比增長 %，較 20xx年全省凈增加私車 萬輛。假設(shè)我國到 20xx 年千人擁有轎車 達(dá)到韓國 20xx 年的水平，那么