【正文】 商店m24商店251m25商店251m26商店m27商店m28商店m29合計m2①本項目可實現(xiàn)收益的部分為：序號項目面積或個數(shù)單位備注一全民健身活動中心m21游泳池2個2乒乓球館32個3羽毛球館18個4商業(yè)m2二殘疾人活動中心m21商業(yè)m22車庫57個三殘疾人體育館m21車庫410個四中心廣場地下商業(yè)1商業(yè)m2五室外1有蓋籃球場2個2網(wǎng)球場（室內(nèi)與室外）室外4個，室內(nèi)2個個3游泳池1個4旱冰場1個5攀巖場1個6田徑場1個向市民免費開放7門球場5個8室外乒乓球場12個9室外籃球場3個10地面停車庫223個商業(yè)合計m2。國外的大多數(shù)體育場館采用委托經(jīng)營的運營模式。承租人承擔(dān)的風(fēng)險較大代表：國家奧林匹克體育中心國外集團化經(jīng)營可在短時間內(nèi)完成場館的獨立法人改組，實施企業(yè)化管理；充分有效利用場館優(yōu)勢，合理利用資金形成拳頭項目，容易形成項目優(yōu)勢；利于進行系統(tǒng)消費；利用規(guī)模化的專業(yè)優(yōu)勢對企業(yè)利益主體進行改造，實現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。2001年蘇州市體育實業(yè)投資發(fā)展公司成立，與蘇州市體育中心實行“兩塊牌子，一套班子”的管理運營模式。豐田中心在舉行籃球比賽時可容納約18300名觀眾，在舉行冰球比賽時可容納17800人，而舉行音樂會時最多可容納19000人。4）成熟的集團化托管式運營管理模式。要進行企業(yè)化經(jīng)營，必須擁有獨立法人資格的企業(yè)負責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目可以選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也可以選擇將項目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進行經(jīng)營管理。時間周一周二周三周四周五周六周日16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后16點之前16點之后重慶高新區(qū)高科體育場7090709070907090709090909090江南體育館7090709070907090709090909090奧體中心5060506050605060506060606060藍湖郡網(wǎng)球場6060606060606060606060606060備注：收費價格與網(wǎng)球的場地新舊及燈光設(shè)備關(guān)系較大。室內(nèi)籃球場價格時間重慶市體育館50004江南體育館50004藍湖郡體育館480重慶大學(xué)籃球館400重慶師范大學(xué)（大學(xué)城校區(qū)）500元/場重慶郵電大學(xué)400元/場 重慶主要室內(nèi)籃球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表由于室內(nèi)籃球場專業(yè)性比較強，投資額較大，目前絕大多數(shù)的室內(nèi)籃球場集中在高校和體育中心。本項目西邊仍有處于農(nóng)田狀態(tài)的未開發(fā)地塊。第二部分體育場館為室內(nèi)、外游泳館，室內(nèi)游泳館在夏季為全天開放，在其它季節(jié)為下午開放，室外游泳館只在夏季開放，夏季按4個月計算。月（不含電費，商業(yè)部分屬于一戶一表）。④監(jiān)控設(shè)備：車場應(yīng)設(shè)有完善的監(jiān)控系統(tǒng)，對車場內(nèi)各主要干道，車場進出口等地方進行24小時監(jiān)控，保障停車安全。，室外網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點之前35元/場/小時，其它時間45元/場/小時。，室外有蓋籃球門票價格為4元/人；室外有蓋籃球場每天的人流量按2塊場地整體考慮；，2塊室外有蓋籃球場每天人流量按20人計算。本項目停車場主要供到該體育公園鍛煉的消費人群使用，這些消費者主要為自己購票消費和單位組織鍛煉活動等為主，而周一至周五為正常工作時間及學(xué)生上學(xué)階段，到公園鍛煉的人較少，主要集中在周末。根據(jù)渝價（2004）153號文件。殘疾人體育館不屬于本項目測算范圍，按照面積比例分?jǐn)?，全民健身活動中心面積比例為57%， m3/日（）。例如重慶奧體中心，每年僅水費用保守估計為30萬左右，藍湖郡體育館每年水、電、氣費用為5060萬左右，日常維修由體育館自己實現(xiàn)，重大維修向政府部門申請費用。商業(yè)年租金收入=可出租商業(yè)面積*出租率*月租金單價*12（月數(shù)），本項目有特級停車位410個，本次測算特級停車位計算個數(shù)為203個（地下負二層），普通停車位57個，室外停車位223個。，游泳館門票價格為：大人35元/次，小孩15元/次；，一年中，室內(nèi)游泳館平均每天人流為180人左右；在本次收入測算中，一般小孩都要有12個大人的陪同（除小孩培訓(xùn)班），所以，大人與小孩的比例按3:1計算。，網(wǎng)球場使用情況按周一至周五每天每塊場地使用1小時計算，周末每天每塊場地使用9小時計算；在計算周一至周五每天每塊場地收入時，這1小時的收費按16點之前與16點之后門票價格的平均數(shù)計算；計算周末收入時，增加1小時燈光費。大中型車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)2元/小時10元以內(nèi)20元以內(nèi)二輪摩托車12小時內(nèi)24小時內(nèi)1元/小時5元以內(nèi)8元以內(nèi)絞接車、拖掛車、超長車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)3元/小時15元以內(nèi)30元以內(nèi)①車庫為鋼混結(jié)構(gòu)，停車位必須在200個車位以上，每個車位面積不得低于長寬＝5。通過整理，計算調(diào)查范圍內(nèi)的平均租金為37元/平方米）本項目定位于全民健身中心，面對廣大民眾，與藍湖郡體育中心相比，價格低一些，使用時間高一些。對于室外滑板場地收費標(biāo)準(zhǔn)，由于目前重慶還沒有滑板場地，滑板愛好者主要在一些廣場或空地上練習(xí)，所以只能參考目前國內(nèi)其他滑板場地收費情況，有的收費、也有的不收費、但收費一般在10元/次左右。室內(nèi)恒溫游泳館兒童成人海洋公園游泳池3040渝州賓館游泳池2848國際恒溫游泳館2038奧體中心游泳館3030海怡名人會所室內(nèi)游泳池2020江南游泳館1530藍湖郡60 重慶主要室內(nèi)恒溫游泳池收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/人室外游泳池日場晚場沙坪壩體育館游泳池810重慶18中游泳池1010文化宮游泳池1010長安麗都水上世界1010藍湖郡35 重慶主要室外游泳池收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/人重慶夏季溫度比較高，游泳是市民消暑納涼的好方式，夏季游泳人數(shù)眾多。由于本項目位于重慶主城區(qū)渝北區(qū)，所以將調(diào)查的范圍設(shè)定為重慶主城區(qū)。④賽事、活動對體育公園的名氣提升起到關(guān)鍵作用，所以能夠推廣體育公園、引進賽事是關(guān)鍵。3）引入專業(yè)體育經(jīng)理公司進行人力資源管理和場館維護。 美國既是世界經(jīng)濟大國，也是目前世界上體育產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家，在大型體育場館的經(jīng)營管理方面不斷探索和創(chuàng)新，積累了很多運營管理方面的成功經(jīng)驗。體育公園的游泳館在開館之前已經(jīng)完成約150萬元的會員卡辦理，在體育公園的田徑運動場，每個禮拜都有23場活動。適用于新建的大型體育場館。結(jié)合部分省市在大型體育場館委托經(jīng)營方面積累的成功經(jīng)驗可知依據(jù)大型體育場館自身運營能力與市場需要，主要可分為部分委托和全權(quán)委托。2商店m23商店m24商店m25商店m26商店m27商店m28商店m29商店m210商店m211商店m212合計m2殘疾人活動中心地上部分不屬于本報告測算范圍。①吊一層擁有游泳池2個、具有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等。招商內(nèi)容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備維護屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，可以請專業(yè)公司負責(zé)。地下為兩層為車庫及設(shè)備用房，負一層擁有車庫207個，負二層擁有車庫203個，一層為籃球比賽場館及比賽配套用房，二層為看臺及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。包括自然人承包和法人承包兩種形式。差額預(yù)算管理模式目前被我國大部分體育場館采用，如香港小西灣運動場。2）功能定位創(chuàng)建全市最大的全民健身樂園。蘇州體育中心嘗試了多種場館經(jīng)營模式，游泳館曾以公開招標(biāo)的方式承包予日本新世界游泳俱樂部有限公司，但由于承包公司過于商業(yè)化，導(dǎo)致市民頻繁投訴，體育中心終止承包。Clutch City體育與娛樂公司還委托AGE公司全權(quán)負責(zé)該場館的冠名權(quán)交易，包括從市場調(diào)查到最終談判，豐田體育中心成功冠名，獲得可觀收入。美國大型體育場館的經(jīng)營者積極尋找、開發(fā)、拓展體育場館的發(fā)展空間與渠道、擴大資金收入來源，把目光聚集到場館設(shè)施所擁有的大量廣告發(fā)布的空間上。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。時間周一周二周三周四周五周六周日會展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂博會羽毛球館2835283528352835283535353535 重慶主要室內(nèi)羽毛球場收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時/場羽毛球運動在重慶非常受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對專業(yè)的體育項目相比，羽毛球上手更加容易，對身體素質(zhì)的要求也沒有籃球和足球那樣嚴(yán)格。從總的調(diào)查來看，在重慶室外收費籃球場比較少，價格也都差不多，那么根據(jù)與大田灣外場籃球場的相似性以及由于與江北動步公園距離較近，將室外有蓋籃球場收費標(biāo)準(zhǔn)定為4元/人。本項目向東為龍湖大社區(qū)，龍湖大社區(qū)為以香樟林、藍湖郡、江與城、棕櫚泉、常青藤、佰富高爾夫等高級住宅區(qū)以及以晶酈館為中心的復(fù)合商業(yè)區(qū)共同組成重慶高品質(zhì)社區(qū)，將成為本項目體育場館的主要輻射區(qū)，但對本項目商業(yè)會有一定負面影響，原因在于本項目商業(yè)體量輻射范圍僅為臨近周邊，而龍湖大社區(qū)的商業(yè)體量大，配套齊全，輻射范圍大，會對本項目商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。重慶市設(shè)置室外游泳池的體育館很少，在調(diào)查中，藍湖郡體育中心有室外用泳池，但其區(qū)域位置特殊，品質(zhì)定位較高，人流量較小。大中型車2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)4元/小時20元以內(nèi)30元以內(nèi)超出2小時按每小時2元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標(biāo)準(zhǔn)。③有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，24小時接待服務(wù)。周一至周五每天每塊場地收入=（16點之前門票價格+16點之后門票價格）/2*使用時間=（28+35）/2*1=（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=*5=；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間=35*9=315（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入= +630 =（元）。室外田徑場每周收入=室外田徑場門票價格*每周使用次數(shù)=400*2=800（元）；室外田徑場每年收入=室外田徑場每周收入*周數(shù)=800*52/10000=（萬元）攀巖場每周收入=攀巖場門票價格*每周人流量=15*30=450（元）；攀巖場每年收入=攀巖場每周收入*周數(shù)=450*52/10000=（萬元）?？偸杖?體育場館收入+商業(yè)租金收入+停車位收入=（網(wǎng)球場收入+羽毛球場收入+乒乓球場收入+游泳館收入+籃球場收入+室外田徑場收入+攀巖場收入+室外滑板場收入）+商業(yè)租金收入+停車位收入。本項目設(shè)一個開閉所，10KV開閉所位于殘疾人活動中心地下車庫內(nèi)。開閉所對本項目內(nèi)的變電所供電。而其中商業(yè)租金收入計算時已經(jīng)考慮了空置等不確定后因素，所以商業(yè)租金收入全部計入總收入，不進行折算。室外滑板場每天收入=室外滑板場門票價格*每天人流量=15*30=450（元）；室外滑板場每周收入=室外滑板場每天收入*天數(shù)=450*7=3150（元）；室外滑板場每年收入=室外滑板場每天收入*周數(shù)=3150*52/10000=（萬元）。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中。普通停車場（殘疾人活動中心地下車庫）2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)3元/小時15元以內(nèi)25元以內(nèi)室外停車場2小時內(nèi)12小時內(nèi)24小時內(nèi)2元/小時10元以內(nèi)20元以內(nèi)超出2小時按每小時1元計收