【正文】 商店m24商店251m25商店251m26商店m27商店m28商店m29合計(jì)m2①本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收益的部分為：序號(hào)項(xiàng)目面積或個(gè)數(shù)單位備注一全民健身活動(dòng)中心m21游泳池2個(gè)2乒乓球館32個(gè)3羽毛球館18個(gè)4商業(yè)m2二殘疾人活動(dòng)中心m21商業(yè)m22車庫(kù)57個(gè)三殘疾人體育館m21車庫(kù)410個(gè)四中心廣場(chǎng)地下商業(yè)1商業(yè)m2五室外1有蓋籃球場(chǎng)2個(gè)2網(wǎng)球場(chǎng)（室內(nèi)與室外）室外4個(gè)，室內(nèi)2個(gè)個(gè)3游泳池1個(gè)4旱冰場(chǎng)1個(gè)5攀巖場(chǎng)1個(gè)6田徑場(chǎng)1個(gè)向市民免費(fèi)開放7門球場(chǎng)5個(gè)8室外乒乓球場(chǎng)12個(gè)9室外籃球場(chǎng)3個(gè)10地面停車庫(kù)223個(gè)商業(yè)合計(jì)m2。國(guó)外的大多數(shù)體育場(chǎng)館采用委托經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式。承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大代表：國(guó)家奧林匹克體育中心國(guó)外集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)可在短時(shí)間內(nèi)完成場(chǎng)館的獨(dú)立法人改組，實(shí)施企業(yè)化管理；充分有效利用場(chǎng)館優(yōu)勢(shì)，合理利用資金形成拳頭項(xiàng)目，容易形成項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；利于進(jìn)行系統(tǒng)消費(fèi)；利用規(guī)模化的專業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)企業(yè)利益主體進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。2001年蘇州市體育實(shí)業(yè)投資發(fā)展公司成立，與蘇州市體育中心實(shí)行“兩塊牌子，一套班子”的管理運(yùn)營(yíng)模式。豐田中心在舉行籃球比賽時(shí)可容納約18300名觀眾，在舉行冰球比賽時(shí)可容納17800人，而舉行音樂會(huì)時(shí)最多可容納19000人。4）成熟的集團(tuán)化托管式運(yùn)營(yíng)管理模式。要進(jìn)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，必須擁有獨(dú)立法人資格的企業(yè)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，針對(duì)本項(xiàng)目可以選擇項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國(guó)有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；也可以選擇將項(xiàng)目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后重慶高新區(qū)高科體育場(chǎng)7090709070907090709090909090江南體育館7090709070907090709090909090奧體中心5060506050605060506060606060藍(lán)湖郡網(wǎng)球場(chǎng)6060606060606060606060606060備注：收費(fèi)價(jià)格與網(wǎng)球的場(chǎng)地新舊及燈光設(shè)備關(guān)系較大。室內(nèi)籃球場(chǎng)價(jià)格時(shí)間重慶市體育館50004江南體育館50004藍(lán)湖郡體育館480重慶大學(xué)籃球館400重慶師范大學(xué)（大學(xué)城校區(qū)）500元/場(chǎng)重慶郵電大學(xué)400元/場(chǎng) 重慶主要室內(nèi)籃球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表由于室內(nèi)籃球場(chǎng)專業(yè)性比較強(qiáng)，投資額較大，目前絕大多數(shù)的室內(nèi)籃球場(chǎng)集中在高校和體育中心。本項(xiàng)目西邊仍有處于農(nóng)田狀態(tài)的未開發(fā)地塊。第二部分體育場(chǎng)館為室內(nèi)、外游泳館，室內(nèi)游泳館在夏季為全天開放，在其它季節(jié)為下午開放，室外游泳館只在夏季開放，夏季按4個(gè)月計(jì)算。月（不含電費(fèi)，商業(yè)部分屬于一戶一表）。④監(jiān)控設(shè)備：車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有完善的監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)車場(chǎng)內(nèi)各主要干道，車場(chǎng)進(jìn)出口等地方進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，保障停車安全。，室外網(wǎng)球場(chǎng)門票價(jià)格按周一至周五16點(diǎn)之前35元/場(chǎng)/小時(shí)，其它時(shí)間45元/場(chǎng)/小時(shí)。，室外有蓋籃球門票價(jià)格為4元/人；室外有蓋籃球場(chǎng)每天的人流量按2塊場(chǎng)地整體考慮；，2塊室外有蓋籃球場(chǎng)每天人流量按20人計(jì)算。本項(xiàng)目停車場(chǎng)主要供到該體育公園鍛煉的消費(fèi)人群使用，這些消費(fèi)者主要為自己購(gòu)票消費(fèi)和單位組織鍛煉活動(dòng)等為主，而周一至周五為正常工作時(shí)間及學(xué)生上學(xué)階段，到公園鍛煉的人較少，主要集中在周末。根據(jù)渝價(jià)（2004）153號(hào)文件。殘疾人體育館不屬于本項(xiàng)目測(cè)算范圍，按照面積比例分?jǐn)?，全民健身活?dòng)中心面積比例為57%， m3/日（）。例如重慶奧體中心，每年僅水費(fèi)用保守估計(jì)為30萬左右，藍(lán)湖郡體育館每年水、電、氣費(fèi)用為5060萬左右，日常維修由體育館自己實(shí)現(xiàn)，重大維修向政府部門申請(qǐng)費(fèi)用。商業(yè)年租金收入=可出租商業(yè)面積*出租率*月租金單價(jià)*12（月數(shù)），本項(xiàng)目有特級(jí)停車位410個(gè)，本次測(cè)算特級(jí)停車位計(jì)算個(gè)數(shù)為203個(gè)（地下負(fù)二層），普通停車位57個(gè)，室外停車位223個(gè)。，游泳館門票價(jià)格為：大人35元/次，小孩15元/次；，一年中，室內(nèi)游泳館平均每天人流為180人左右；在本次收入測(cè)算中，一般小孩都要有12個(gè)大人的陪同（除小孩培訓(xùn)班），所以，大人與小孩的比例按3:1計(jì)算。，網(wǎng)球場(chǎng)使用情況按周一至周五每天每塊場(chǎng)地使用1小時(shí)計(jì)算，周末每天每塊場(chǎng)地使用9小時(shí)計(jì)算；在計(jì)算周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入時(shí)，這1小時(shí)的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價(jià)格的平均數(shù)計(jì)算；計(jì)算周末收入時(shí)，增加1小時(shí)燈光費(fèi)。大中型車2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)2元/小時(shí)10元以內(nèi)20元以內(nèi)二輪摩托車12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)1元/小時(shí)5元以內(nèi)8元以內(nèi)絞接車、拖掛車、超長(zhǎng)車2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)3元/小時(shí)15元以內(nèi)30元以內(nèi)①車庫(kù)為鋼混結(jié)構(gòu)，停車位必須在200個(gè)車位以上，每個(gè)車位面積不得低于長(zhǎng)寬＝5。通過整理，計(jì)算調(diào)查范圍內(nèi)的平均租金為37元/平方米）本項(xiàng)目定位于全民健身中心，面對(duì)廣大民眾，與藍(lán)湖郡體育中心相比，價(jià)格低一些，使用時(shí)間高一些。對(duì)于室外滑板場(chǎng)地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于目前重慶還沒有滑板場(chǎng)地，滑板愛好者主要在一些廣場(chǎng)或空地上練習(xí)，所以只能參考目前國(guó)內(nèi)其他滑板場(chǎng)地收費(fèi)情況，有的收費(fèi)、也有的不收費(fèi)、但收費(fèi)一般在10元/次左右。室內(nèi)恒溫游泳館兒童成人海洋公園游泳池3040渝州賓館游泳池2848國(guó)際恒溫游泳館2038奧體中心游泳館3030海怡名人會(huì)所室內(nèi)游泳池2020江南游泳館1530藍(lán)湖郡60 重慶主要室內(nèi)恒溫游泳池收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/人室外游泳池日?qǐng)鐾韴?chǎng)沙坪壩體育館游泳池810重慶18中游泳池1010文化宮游泳池1010長(zhǎng)安麗都水上世界1010藍(lán)湖郡35 重慶主要室外游泳池收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/人重慶夏季溫度比較高，游泳是市民消暑納涼的好方式，夏季游泳人數(shù)眾多。由于本項(xiàng)目位于重慶主城區(qū)渝北區(qū)，所以將調(diào)查的范圍設(shè)定為重慶主城區(qū)。④賽事、活動(dòng)對(duì)體育公園的名氣提升起到關(guān)鍵作用，所以能夠推廣體育公園、引進(jìn)賽事是關(guān)鍵。3）引入專業(yè)體育經(jīng)理公司進(jìn)行人力資源管理和場(chǎng)館維護(hù)。 美國(guó)既是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)，也是目前世界上體育產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，在大型體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)管理方面不斷探索和創(chuàng)新，積累了很多運(yùn)營(yíng)管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)。體育公園的游泳館在開館之前已經(jīng)完成約150萬元的會(huì)員卡辦理，在體育公園的田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，每個(gè)禮拜都有23場(chǎng)活動(dòng)。適用于新建的大型體育場(chǎng)館。結(jié)合部分省市在大型體育場(chǎng)館委托經(jīng)營(yíng)方面積累的成功經(jīng)驗(yàn)可知依據(jù)大型體育場(chǎng)館自身運(yùn)營(yíng)能力與市場(chǎng)需要，主要可分為部分委托和全權(quán)委托。2商店m23商店m24商店m25商店m26商店m27商店m28商店m29商店m210商店m211商店m212合計(jì)m2殘疾人活動(dòng)中心地上部分不屬于本報(bào)告測(cè)算范圍。①吊一層擁有游泳池2個(gè)、具有商業(yè)性質(zhì)的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等。招商內(nèi)容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分。針對(duì)本項(xiàng)目我們建議采取以下運(yùn)作模式：首先，清潔、安保屬于勞動(dòng)密集型工作，設(shè)備維護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，可以請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)。地下為兩層為車庫(kù)及設(shè)備用房，負(fù)一層擁有車庫(kù)207個(gè)，負(fù)二層擁有車庫(kù)203個(gè)，一層為籃球比賽場(chǎng)館及比賽配套用房，二層為看臺(tái)及比賽配套用房，三層主要為設(shè)備用房。包括自然人承包和法人承包兩種形式。差額預(yù)算管理模式目前被我國(guó)大部分體育場(chǎng)館采用，如香港小西灣運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。2）功能定位創(chuàng)建全市最大的全民健身樂園。蘇州體育中心嘗試了多種場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)模式，游泳館曾以公開招標(biāo)的方式承包予日本新世界游泳俱樂部有限公司，但由于承包公司過于商業(yè)化，導(dǎo)致市民頻繁投訴，體育中心終止承包。Clutch City體育與娛樂公司還委托AGE公司全權(quán)負(fù)責(zé)該場(chǎng)館的冠名權(quán)交易，包括從市場(chǎng)調(diào)查到最終談判，豐田體育中心成功冠名，獲得可觀收入。美國(guó)大型體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)者積極尋找、開發(fā)、拓展體育場(chǎng)館的發(fā)展空間與渠道、擴(kuò)大資金收入來源，把目光聚集到場(chǎng)館設(shè)施所擁有的大量廣告發(fā)布的空間上。最后，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)大部分屬于地下商業(yè)，且項(xiàng)目周圍（本項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運(yùn)營(yíng)，很難運(yùn)營(yíng)好，所以我們建議商業(yè)部分請(qǐng)專業(yè)公司包裝運(yùn)營(yíng)，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日會(huì)展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍(lán)湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂博會(huì)羽毛球館2835283528352835283535353535 重慶主要室內(nèi)羽毛球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時(shí)/場(chǎng)羽毛球運(yùn)動(dòng)在重慶非常受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對(duì)專業(yè)的體育項(xiàng)目相比，羽毛球上手更加容易，對(duì)身體素質(zhì)的要求也沒有籃球和足球那樣嚴(yán)格。從總的調(diào)查來看，在重慶室外收費(fèi)籃球場(chǎng)比較少，價(jià)格也都差不多，那么根據(jù)與大田灣外場(chǎng)籃球場(chǎng)的相似性以及由于與江北動(dòng)步公園距離較近，將室外有蓋籃球場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為4元/人。本項(xiàng)目向東為龍湖大社區(qū)，龍湖大社區(qū)為以香樟林、藍(lán)湖郡、江與城、棕櫚泉、常青藤、佰富高爾夫等高級(jí)住宅區(qū)以及以晶酈館為中心的復(fù)合商業(yè)區(qū)共同組成重慶高品質(zhì)社區(qū)，將成為本項(xiàng)目體育場(chǎng)館的主要輻射區(qū)，但對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)會(huì)有一定負(fù)面影響，原因在于本項(xiàng)目商業(yè)體量輻射范圍僅為臨近周邊，而龍湖大社區(qū)的商業(yè)體量大，配套齊全，輻射范圍大，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。重慶市設(shè)置室外游泳池的體育館很少，在調(diào)查中，藍(lán)湖郡體育中心有室外用泳池，但其區(qū)域位置特殊，品質(zhì)定位較高，人流量較小。大中型車2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)4元/小時(shí)20元以內(nèi)30元以內(nèi)超出2小時(shí)按每小時(shí)2元計(jì)收，但不得超過12小時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)。③有專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員，嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，24小時(shí)接待服務(wù)。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（28+35）/2*1=（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=*5=；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間=35*9=315（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入= +630 =（元）。室外田徑場(chǎng)每周收入=室外田徑場(chǎng)門票價(jià)格*每周使用次數(shù)=400*2=800（元）；室外田徑場(chǎng)每年收入=室外田徑場(chǎng)每周收入*周數(shù)=800*52/10000=（萬元）攀巖場(chǎng)每周收入=攀巖場(chǎng)門票價(jià)格*每周人流量=15*30=450（元）；攀巖場(chǎng)每年收入=攀巖場(chǎng)每周收入*周數(shù)=450*52/10000=（萬元）?？偸杖?體育場(chǎng)館收入+商業(yè)租金收入+停車位收入=（網(wǎng)球場(chǎng)收入+羽毛球場(chǎng)收入+乒乓球場(chǎng)收入+游泳館收入+籃球場(chǎng)收入+室外田徑場(chǎng)收入+攀巖場(chǎng)收入+室外滑板場(chǎng)收入）+商業(yè)租金收入+停車位收入。本項(xiàng)目設(shè)一個(gè)開閉所，10KV開閉所位于殘疾人活動(dòng)中心地下車庫(kù)內(nèi)。開閉所對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)的變電所供電。而其中商業(yè)租金收入計(jì)算時(shí)已經(jīng)考慮了空置等不確定后因素，所以商業(yè)租金收入全部計(jì)入總收入，不進(jìn)行折算。室外滑板場(chǎng)每天收入=室外滑板場(chǎng)門票價(jià)格*每天人流量=15*30=450（元）；室外滑板場(chǎng)每周收入=室外滑板場(chǎng)每天收入*天數(shù)=450*7=3150（元）；室外滑板場(chǎng)每年收入=室外滑板場(chǎng)每天收入*周數(shù)=3150*52/10000=（萬元）。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中。普通停車場(chǎng)（殘疾人活動(dòng)中心地下車庫(kù)）2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)3元/小時(shí)15元以內(nèi)25元以內(nèi)室外停車場(chǎng)2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)2元/小時(shí)10元以內(nèi)20元以內(nèi)超出2小時(shí)按每小時(shí)1元計(jì)收