【正文】 本項(xiàng)目年電費(fèi)=年耗電量*電價(jià)=644371*=（萬元）。經(jīng)計(jì)算。5室內(nèi)恒溫游泳池6室外游泳池（每個(gè)游泳池）7室外有蓋籃球8室外田徑場9攀巖場10室外滑板：收入測算　每塊場地年收入備注序號項(xiàng)目經(jīng)營年限2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年　1室內(nèi)網(wǎng)球場 　2室外網(wǎng)球場 　3 3室內(nèi)羽毛球場 　4室內(nèi)乒乓球場 　5室內(nèi)恒溫游泳池 　6室外游泳池 　7室外有蓋籃球場 　8室外田徑場 　9攀巖場地 　10室外滑板場 　11商業(yè) 　　12車庫 　　特級停車位(203) 　只考慮地下負(fù)二層車庫普通停車位 　　室外停車位 　　13總計(jì) 　第2年收入分別按正常年的40%、70%計(jì)算。綜合分析后將停車位使用時(shí)間考慮為平均7h/天。月（不含電費(fèi)）；；考慮到目前所確定的商業(yè)面積存在誤差，及由于租賃人的更換所致的商鋪空置期，商業(yè)面積的最高出租率為85%；考慮到項(xiàng)目運(yùn)營初期，由于項(xiàng)目周圍多為住宅區(qū)，其檔次各異，新建和在建住宅項(xiàng)目的入住率在本公園運(yùn)營的前幾年均較低，舊小區(qū)的入住率雖高，但潛在消費(fèi)人群不足，這些因素均會(huì)影響到商家的入住，且項(xiàng)目于2012年5月開園，2012年的運(yùn)營時(shí)間實(shí)際上約為8個(gè)月，故綜合考慮2012年商業(yè)出租率按5%計(jì)算。其它體育場館包括：室外田徑場、攀巖場及室外滑板場。室內(nèi)乒乓球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=460*32*52/10000=（萬元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1060*4*52/10000=（萬元）。根據(jù)本報(bào)告第五章，體育場館的門票價(jià)格已確定，根據(jù)本報(bào)告六章，體育場館的使用時(shí)間及使用率已確定。⑥地下停車場應(yīng)具備兩臺以上電梯設(shè)施，方便客人和貨物通行。，但不得超過12小時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)。主城區(qū)范圍內(nèi)商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等建筑物和全市范圍內(nèi)住宅區(qū)的露天或地下配套停車場收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。室外有蓋籃球場按每天每塊場地20人預(yù)測，室外滑板場按每天30人預(yù)測。本項(xiàng)目室內(nèi)游泳池夏季人流量預(yù)測為500人/天，春秋季為100人/天，冬季為30人/天。其使用率為：所有場館年平均使用率為23h小時(shí)。龍湖源著規(guī)劃商業(yè)面積8萬方，旨在營造一站式多元時(shí)尚的完善商業(yè)配套區(qū)，此外，周邊區(qū)域的近20多萬方商業(yè)地產(chǎn)及購物中心等商業(yè)配套正在規(guī)劃之中。江北北城天街購物廣場三樓建新北路60號每攀一次10元，15元一小時(shí)。由于本項(xiàng)目的室內(nèi)籃球場在殘疾人體育館內(nèi)，不屬于本次測算范圍內(nèi)。但是，在受訪的江南體育館巨成俱樂部中，由于收費(fèi)比較高，打球的人并不多，多數(shù)打球的人辦理月卡或年卡，月票為120元（有時(shí)間限制）。表中數(shù)據(jù)不包括燈光費(fèi)，一般燈光費(fèi)是2025元/小時(shí)。重慶市江北石子山體育公園 第五章 體育場館價(jià)格調(diào)查分析第五章 體育場館價(jià)格調(diào)查分析根據(jù)業(yè)主的要求，針對本項(xiàng)目內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，為了更真實(shí)、準(zhǔn)確地反映市場中體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施收費(fèi)價(jià)格的情況，將本項(xiàng)目內(nèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施進(jìn)行細(xì)分，采用實(shí)地訪問與網(wǎng)絡(luò)搜索相結(jié)合的方法，有針對性、目的性及有效性地，分別對每類運(yùn)動(dòng)設(shè)施的價(jià)格等信息進(jìn)行調(diào)查；最后，根據(jù)所調(diào)查了解到的信息資料，采用定量為主、定性為輔的分析方法，綜合得出本體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)行市場化運(yùn)作，必須適當(dāng)?shù)囊M(jìn)管理與外包。②體育場館的定位為全面健身，公益性較大。目前，最成功的美國大型體育館大多采用集團(tuán)化運(yùn)營管理模式。美國大型體育場館一般都擁有自己的市場營銷部門或者是由專門的市場營銷公司提供全方位的市場營銷服務(wù)，包括附贈(zèng)式有獎(jiǎng)銷售、季票、贊助、冠名權(quán)出售、賽事的組織等，奉行“以球迷消費(fèi)為核心、提供全方位服務(wù)”的營銷理念，更加重視細(xì)分市場。豐田體育中心已成為休斯頓地區(qū)舉辦重大活動(dòng)的主要場館之一，每年至少會(huì)舉辦200場比賽和活動(dòng)，最多的時(shí)候可達(dá)到225場，但從天數(shù)上看，這個(gè)場館的利用率已經(jīng)超過了60%。此外政府給予蘇州市體育中心專項(xiàng)費(fèi)用200萬，商業(yè)保險(xiǎn)54萬，體育中心外景燈光電費(fèi)140多萬。隨著區(qū)域的發(fā)展，城市的擴(kuò)張，蘇州市體育中心所在區(qū)域由原來的城市邊緣發(fā)展成為城市中心的一部分。從前期的推廣到現(xiàn)在的場館經(jīng)營管理，無錫體育公園逐步在實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，市場化運(yùn)作。在國際體育場館管理領(lǐng)域被普遍采用在充分研究國內(nèi)外目前的體育場館的運(yùn)營情況的基礎(chǔ)上，選取了在國內(nèi)外運(yùn)營效益較好的體育場館作為典型案例進(jìn)行分析和總結(jié)。委托經(jīng)營有利于發(fā)揮體育場館的各種本體功能；解決體育場館由于使用率不高而造成的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)不足的困難；有助于盤活體育場館存量資產(chǎn)，使國有資產(chǎn)保值、增值；有利于體育場館投資主體多元化；有助于政府職能的轉(zhuǎn)變；將異化場館功能的現(xiàn)象降低到最小。缺乏運(yùn)營流動(dòng)資金；經(jīng)營管理人員一般缺乏經(jīng)營管理知識，經(jīng)營效率較低。⑥間接經(jīng)營——委托經(jīng)營在不改變體育場館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，通過公開招標(biāo)，將體育場館設(shè)施的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)化的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)根據(jù)協(xié)議的約定負(fù)責(zé)體育場館設(shè)施運(yùn)營的經(jīng)營形式。重慶市江北石子山體育公園 第三章 體育場館運(yùn)營模式分析第三章 國內(nèi)外體育館運(yùn)營模式分析公共體育場館經(jīng)營的基本形式間接經(jīng)營直接經(jīng)營差額預(yù)算管理承包經(jīng)營合作經(jīng)營委托經(jīng)營全額預(yù)算管理直接經(jīng)營集團(tuán)化經(jīng)營理事會(huì)國內(nèi)國外①直接經(jīng)營——全額預(yù)算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，場館的一切運(yùn)營費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用由政府財(cái)政經(jīng)費(fèi)全額支出。序號項(xiàng)目面積單位備注1商店m2平面圖右下入口右側(cè)列表。序號項(xiàng)目面積單位備注1乒乓球活動(dòng)室m22健身室m23棋牌室m24合計(jì)m2⑤三層平面圖擁有2個(gè)臺球活動(dòng)室，一個(gè)VIP臺球室，2個(gè)棋牌室。序號項(xiàng)目建筑面積單位備注1全民健身中心m2包括：2個(gè)游泳池，32個(gè)乒乓球，18個(gè)羽毛球。要進(jìn)行企業(yè)化經(jīng)營，必須擁有獨(dú)立法人資格的企業(yè)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營，針對本項(xiàng)目可以選擇項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國有控股的管理公司，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營管理；也可以選擇將項(xiàng)目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。%。③配套停車庫，室外停車位223個(gè)，室內(nèi)停車位467個(gè)，共計(jì)690個(gè)停車位。最后，本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)大部分屬于地下商業(yè)，且項(xiàng)目周圍（本項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運(yùn)營，很難運(yùn)營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運(yùn)營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。②吊二層中除相關(guān)設(shè)備用房外。殘疾人體育館地上部分不屬于本項(xiàng)目業(yè)主招商范圍，且地下負(fù)一層車庫不屬于本報(bào)告測算范圍。序號項(xiàng)目面積單位備注1商店m2平面圖自左向右列表。在一定程度上實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，體現(xiàn)了經(jīng)營者責(zé)、權(quán)、利三者的統(tǒng)一。這種運(yùn)營模式有利于減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)營效率、解決體育場館后期運(yùn)營難題。對承包者的經(jīng)營行為難以有效監(jiān)督；承包者與場館經(jīng)營管理人員容易發(fā)生矛盾；經(jīng)營者的短期行為嚴(yán)重，致使場館加速折舊；容易造成國有資產(chǎn)流失及形成單一消費(fèi)的局面。租賃經(jīng)營承租人享有較大的經(jīng)營自主權(quán)，充分體現(xiàn)了高度的靈活性和適應(yīng)性；所有者具有控股權(quán)，且降低了經(jīng)營成本。 無錫體育公園組建了無錫市天健體育運(yùn)營管理有限公司（以下簡稱“天健公司”），天健公司是無錫市體育公園出資300萬元成立的國有獨(dú)資企業(yè)，擁有員工67位，無錫市體育公園的日常運(yùn)營管理及財(cái)務(wù)收支都由無錫市天健體育運(yùn)營管理有限公司來實(shí)現(xiàn)。蘇州市體育中心隸屬于蘇州市體育局，是副處級建制的社會(huì)公益性全民所有制事業(yè)單位，人員經(jīng)費(fèi)自收自支。環(huán)衛(wèi)、綠化由政府市政負(fù)責(zé)。②豐田體育中心豐田體育中心是一座位于美國德克薩斯州休斯頓市中心的室內(nèi)體育館，竣工于2003年10月，擁有者為德克薩斯周哈里斯縣休斯頓體育管理局，由屢獲殊榮的場館運(yùn)營部門Clutch City體育與娛樂公司經(jīng)營，由日本豐田汽車公司冠名贊助。美國體育場館的經(jīng)營內(nèi)容體現(xiàn)了“以體為主、多種經(jīng)營并存”的特點(diǎn)，經(jīng)營結(jié)構(gòu)比較完善，即不僅注重體育競賽表演、體育健身、培訓(xùn)等體育本體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且還提供康復(fù)理療健身咨詢、按摩以及餐飲服務(wù)等。如萬喬維亞體育場是一座擁有19519個(gè)座位，126個(gè)豪華包廂，1880個(gè)俱樂部坐席的大型體育館，僅有固定工人100人，有活動(dòng)臨時(shí)工人增加到500個(gè)，而且比場館日常維護(hù)工作主要靠外包，盡最大可能降低運(yùn)營成本?？梢?，美國主要大型體育場館的運(yùn)營成功也是建立在完整的托管模式基礎(chǔ)上。建議為保證本項(xiàng)目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運(yùn)營，體育場館的 “企業(yè)化經(jīng)營、市場化運(yùn)作的模式”是較優(yōu)的選擇。基于本項(xiàng)目的運(yùn)營模式的確立，我們測算基礎(chǔ)模型立場是業(yè)主單位。通過數(shù)據(jù)篩選整理，得到有效的價(jià)格信息（見下表）。而且，打羽毛球不會(huì)發(fā)生直接的身體接觸，受傷的可能性較小，因此更加得到了市民尤其是中年人的追捧。雖然室外泳池收費(fèi)價(jià)格大眾化，但是室外游泳池一年四季中主要是集中在夏季使用，利用率比較低，這也是室外泳池在經(jīng)營上較為不利的一面。為了對足球場收費(fèi)情況進(jìn)行調(diào)查，將洋河體育場、重慶奧體中心足球場排除，因?yàn)檫@類足球場為草場，是職業(yè)足球比賽場地，而本項(xiàng)目足球場為普通人工草場，不具有可比性。經(jīng)過調(diào)查分析，本項(xiàng)目體育館價(jià)格定位如下：運(yùn)動(dòng)場地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注周一至周五16點(diǎn)之前其它時(shí)間段室內(nèi)網(wǎng)球場55元/場/小時(shí)70/場/小時(shí)燈光費(fèi)25元/時(shí)室外網(wǎng)球場35/場/小時(shí)45/場/小時(shí)燈光費(fèi)25元/時(shí)室內(nèi)羽毛球場28元/場/小時(shí)35元/場/小時(shí)室內(nèi)乒乓球場20元/臺/小時(shí)室內(nèi)恒溫游泳池35元（成人）15元（兒童）室外游泳池15元/次室內(nèi)籃球場5000元/4小時(shí)商務(wù)、文藝活動(dòng)除外室外有蓋籃球場4元/人室外田徑場400元/場攀巖場地15元/次室外滑板場5元/次 石子山體育公園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶市江北石子山體育公園 第六章 體育場館使用狀況分析第六章 體育場館使用狀況分析 龍湖源著 江北石子山體育公園周邊環(huán)境概覽本項(xiàng)目地塊被龍湖源著開發(fā)地塊南北包圍，龍湖源著分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)已在售，南組團(tuán)地塊未開發(fā)。 藍(lán)湖郡體育中心由龍湖地產(chǎn)有限公司建設(shè)，主要作為藍(lán)湖郡社區(qū)的體育配套，龍湖地產(chǎn)要求其品質(zhì)要與社區(qū)的品質(zhì)相適應(yīng)。通過測算，在一年中，第一部分體育場館每塊場地平均每天使用3—4小時(shí)。游泳館（包括室內(nèi)與室外）年平均人流量約190人/天。月1大型母嬰店水晶酈城二組團(tuán)大門旁405562新城馨苑門面江北區(qū)石馬河街道700253新城馨苑住宅江北區(qū)石馬河街道97484餐飲店江北南橋寺180305理發(fā)店江北南橋寺 90176汽車美容江北南橋寺70547醫(yī)療器械龍山路70648餐飲店龍山街道南橋靜月小區(qū)旁300119香草天空小區(qū)內(nèi)商鋪冉家壩天竺路香草天空143號245410餐飲店重慶市冉家壩鋼材市場香草天空297號1202911餐飲店余松路345