【正文】 號466012小超市余松路沿街門面1206013連鎖超市渝北冉家壩余松路299號30003614洗車場余松路沿街門面2383815快餐面店重慶市重慶江北區(qū)盤溪路（872）502716服飾龍湖紫都城1882717服飾龍湖紫都城門面1463618餐飲店龍湖紫都城門面3003119茶樓龍湖紫都城3002820餐飲店龍湖紫都城2604521餐飲店冉家壩龍山轉盤主干道452122餐飲美食南橋寺小天鵝花園605終點站旁餐飲門面553623機麻南橋寺505224餐飲南橋寺1303125茶館南橋寺603726餐飲盤溪路1772027平均租金水平　　37 租金實地調查表根據(jù)實地調查結果，考慮到本項目商業(yè)大部分屬于地下商鋪，且項目周圍人氣不足，本項目商業(yè)平均租金調整為20元/平方米大中型車2小時內12小時內24小時內3元/小時15元以內25元以內超出2小時按每小時2元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標準。③照明設備：車場除正常照明系統(tǒng)外，還應設應急照明系統(tǒng)，保障車場24小時停車安全。普通停車場（殘疾人活動中心地下車庫）2小時內12小時內24小時內3元/小時15元以內25元以內室外停車場2小時內12小時內24小時內2元/小時10元以內20元以內超出2小時按每小時1元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標準。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中。如果每塊場地按不同時間段的門票價格的平均數(shù)取值，則在一年中。室外游泳池每天收入=室外游泳池門票價格*每天人流量=15*100=1500（元）；室外游泳池每周收入價格=室外游泳池每天收入*7=1500*7/10000=（萬元）。室外滑板場每天收入=室外滑板場門票價格*每天人流量=15*30=450（元）；室外滑板場每周收入=室外滑板場每天收入*天數(shù)=450*7=3150（元）；室外滑板場每年收入=室外滑板場每天收入*周數(shù)=3150*52/10000=（萬元）。室外停車場① 停車時間≤2h，收費為2元/h；② 2h＜停車時間≤12h，收費為1元/h，但在10元以內；③ 12h＜停車時間≤24h，收費為1元/h，但在20元以內。而其中商業(yè)租金收入計算時已經(jīng)考慮了空置等不確定后因素，所以商業(yè)租金收入全部計入總收入，不進行折算。由于所有用水項目同時發(fā)生的概率的很小，有些用水項目發(fā)生次數(shù)也較少，所以本項目平日用水量按最高日用水量的70%計算。開閉所對本項目內的變電所供電。全民健身中心內的供氣對象為游泳池水加熱系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)及淋浴。本項目設一個開閉所，10KV開閉所位于殘疾人活動中心地下車庫內。由于各個體育館的設計、設備種類及成本控制力度差異化較大，水、電、氣及設備維護成本費用市場調查參考性較小，主要以項目本身設計作為測算數(shù)據(jù)取值的基礎?？偸杖?體育場館收入+商業(yè)租金收入+停車位收入=（網(wǎng)球場收入+羽毛球場收入+乒乓球場收入+游泳館收入+籃球場收入+室外田徑場收入+攀巖場收入+室外滑板場收入）+商業(yè)租金收入+停車位收入。，停車位收費標準如下：特級停車位（殘疾人體育館地下車庫）① 停車時間≤2h，收費為4元/h；② 2h＜停車時間≤12h，收費為2元/h，但在20元以內；③ 12h＜停車時間≤24h，收費為2元/h，但在30元以內。室外田徑場每周收入=室外田徑場門票價格*每周使用次數(shù)=400*2=800（元）；室外田徑場每年收入=室外田徑場每周收入*周數(shù)=800*52/10000=（萬元）攀巖場每周收入=攀巖場門票價格*每周人流量=15*30=450（元）；攀巖場每年收入=攀巖場每周收入*周數(shù)=450*52/10000=（萬元）。室內游泳館每天收入：=大人人數(shù)*大人門票價格+小孩人數(shù)*小孩門票價格=每天平均人流量*75%*大人門票價格+每天平均人流量*25%*小孩門票價格=180*75%*35+180*15%*15=5400（元）；室內游泳館每周收入=游泳館每天收入*天數(shù)=5400*7/10000=（萬元）。周一至周五每天每塊場地收入=（16點之前門票價格+16點之后門票價格）/2*使用時間=（28+35）/2*1=（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=*5=；周末每天每塊場地收入=周末門票價格*使用時間=35*9=315（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入= +630 =（元）。，室內網(wǎng)球場門票價格按周一至周五16點之前55元/場/小時，其它時間70元/場/小時。③有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，嚴格的管理規(guī)章制度，24小時接待服務。車場必須設有兩個以上出入口，出入口通道不得少于6米，此外，還應設有緊急車輛出口。大中型車2小時內12小時內24小時內4元/小時20元以內30元以內超出2小時按每小時2元計收，但不得超過12小時和24小時的限定標準。月。重慶市設置室外游泳池的體育館很少，在調查中，藍湖郡體育中心有室外用泳池，但其區(qū)域位置特殊，品質定位較高，人流量較小。本項目進行體育場館使用率測算時，對整個體育公園場館劃分為三部分，第一部分為：室內、外網(wǎng)球館，室內羽毛球館，室內乒乓球館；第二部分為：室內游泳館，室外游泳館；第三部分為：室外有蓋籃球場，室外田徑場，攀巖場地，室外滑板場。本項目向東為龍湖大社區(qū)，龍湖大社區(qū)為以香樟林、藍湖郡、江與城、棕櫚泉、常青藤、佰富高爾夫等高級住宅區(qū)以及以晶酈館為中心的復合商業(yè)區(qū)共同組成重慶高品質社區(qū)，將成為本項目體育場館的主要輻射區(qū)，但對本項目商業(yè)會有一定負面影響，原因在于本項目商業(yè)體量輻射范圍僅為臨近周邊，而龍湖大社區(qū)的商業(yè)體量大，配套齊全，輻射范圍大，會對本項目商業(yè)構成一定的威脅?？紤]到本項目的滑板場地鋪設材料為進口材料，場地裝修先進，將收費定為15元/次。從總的調查來看，在重慶室外收費籃球場比較少，價格也都差不多，那么根據(jù)與大田灣外場籃球場的相似性以及由于與江北動步公園距離較近，將室外有蓋籃球場收費標準定為4元/人。我們將游泳場館收費按室內和室外分開調查，重慶室內恒溫游泳池比較多，成人收費在40元左右，兒童價為1530元，本項目室內泳池收費定為成人35元/人，兒童15元/人。時間周一周二周三周四周五周六周日會展羽毛球館2535253525352535253535253525江南體育館2550255025502550255050505050藍湖郡3030303030303030303030303030奧體中心3535353535353535353535353535樂博會羽毛球館2835283528352835283535353535 重慶主要室內羽毛球場收費標準一覽表 單位：元/時/場羽毛球運動在重慶非常受歡迎，和籃球、足球、網(wǎng)球等相對專業(yè)的體育項目相比，羽毛球上手更加容易，對身體素質的要求也沒有籃球和足球那樣嚴格。調查的對象包括體育中心（重慶奧體中心、高科體育場等）、公園（江北動步公園、江南體育公園、沙坪公園等）、俱樂部（億力健身俱樂部、樂博會俱樂部）、學校（重慶大學、郵電大學、重慶一中等）、商場（江北北城天街購物廣場、南坪浪高凱悅）等。最后，本項目商業(yè)設計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司經(jīng)營。本項目業(yè)主為江北區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，其職能決定著業(yè)主的特點是：從整體全局的角度出發(fā)，具有戰(zhàn)略性的有效的管理體育公園的資產(chǎn)，在保證體育公園的公益性下，盡可能的讓體育公園盈利，主要以監(jiān)督的身份管理體育公園的資產(chǎn)。美國大型體育場館的經(jīng)營者積極尋找、開發(fā)、拓展體育場館的發(fā)展空間與渠道、擴大資金收入來源，把目光聚集到場館設施所擁有的大量廣告發(fā)布的空間上。體育場館引入體育經(jīng)理公司及管理公司，可以充分發(fā)揮資產(chǎn)所有者對資源、項目的監(jiān)督作用；可直接、快速有效地培養(yǎng)綜合性體育場館需要的人才，為自我發(fā)展積累豐富經(jīng)驗；可節(jié)省的員工培訓費用。Clutch City體育與娛樂公司還委托AGE公司全權負責該場館的冠名權交易，包括從市場調查到最終談判，豐田體育中心成功冠名，獲得可觀收入。①麥迪遜廣場花園麥迪遜廣場花園位于全美最大的火車站之一的賓夕法尼亞站上面，不僅是體育娛樂活動的殿堂，而且是美國的文化符號之一,是一座由大廈與球館組成的綜合性建筑物。蘇州體育中心嘗試了多種場館經(jīng)營模式，游泳館曾以公開招標的方式承包予日本新世界游泳俱樂部有限公司，但由于承包公司過于商業(yè)化，導致市民頻繁投訴，體育中心終止承包。從2011年3月19日至今，無錫體育公園營業(yè)收入為1100萬元，其中全民健身收入為900萬元，場地租用為200萬元。2）功能定位創(chuàng)建全市最大的全民健身樂園。在國外被普遍采用。差額預算管理模式目前被我國大部分體育場館采用，如香港小西灣運動場。部分委托即體育場館的所有機構將體育場館部分業(yè)務的經(jīng)營權委托給專業(yè)公司或其他經(jīng)營機構進行運營。包括自然人承包和法人承包兩種形式。（殘疾人活動中心由重慶市殘疾人聯(lián)合會管理。地下為兩層為車庫及設備用房，負一層擁有車庫207個，負二層擁有車庫203個，一層為籃球比賽場館及比賽配套用房，二層為看臺及比賽配套用房，三層主要為設備用房。序號項目面積單位備注1體育俱樂部m2平面圖右下方天井右側開始列表2體育俱樂部m23體育俱樂部m24體育俱樂部m25體育用品商店m26體育用品商店m27健身俱樂部m28體育俱樂部m29體育俱樂部m210體育俱樂部m211體育俱樂部m212體育俱樂部m213體育俱樂部m214體育俱樂部m215體育俱樂部m216體育俱樂部m217體育用品商店m218游泳俱樂部m217合計m2 吊二層體育配套用房面積明細表 表中具有商業(yè)性質的配套用房面積均為CAD軟件量取的可出租面積。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設備維護屬于技術密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，可以請專業(yè)公司負責。②體育運動設施經(jīng)營場地，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內外網(wǎng)球場 本報告所稱的“室內網(wǎng)球場”指“有蓋，有維護構筑物的網(wǎng)球場”。招商內容由三部分組成：①純商業(yè)用房部分。要進行市場化運作，必須適當?shù)囊M管理與外包。①吊一層擁有游泳池2個、具有商業(yè)性質的體育配套用房主要包括體育俱樂部、體育用品商鋪、健身俱樂部等。序號項目面積或個數(shù)單位1游泳池2個2乒乓球場地32個3羽毛球場地18個4吊二層商業(yè)m25吊一層商業(yè)m26一層商業(yè)m27二層商業(yè)m28三層商業(yè)m29商業(yè)合計m2 全民健身活動中心可實現(xiàn)收益部分表 m2，地下兩層，地上三層。2商店m23商店m24商店m25商店m26商店m27商店m28商店m29商店m210商店m211商店m212合計m2殘疾人活動中心地上部分不屬于本報告測算范圍。③間接經(jīng)營——承包經(jīng)營承包經(jīng)營制是體育場館通過一定的合同契約把經(jīng)營設施以租賃、承包的形式出讓經(jīng)營權而取得收入的經(jīng)營形式。結合部分省市在大型體育場館委托經(jīng)營方面積累的成功經(jīng)驗可知依據(jù)大型體育場館自身運營能力與市場需要，主要可分為部分委托和全權委托。全額預算管理模式適合我國經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，如西藏、青海、新疆等的公共體育場館的運營。適用于新建的大型體育場館。體育公園最大的特點是綠地面積大，綠地率為30%，%。體育公園的游泳館在開館之前已經(jīng)完成約150萬元的會員卡辦理，在體育公園的田徑運動場，每個禮拜都有23場活動。服裝展銷會、綠色食品展銷會、房展會等各種展銷會為體育中心聚集了人氣及名氣；其次，商業(yè)租賃收入占整個體育中心的收入的38%，為體育中心的創(chuàng)收作了很大貢獻。 美國既是世界經(jīng)濟大國，也是目前世界上體育產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家，在大型體育場館的經(jīng)營管理方面不斷探索和創(chuàng)新，積累了很多運營管理方面的成功經(jīng)驗。公司在整體運營豐田體育中心的同時，將部分業(yè)務委托給一些專業(yè)機構，如Flash Seats公司負責管理豐田中心的票務，包括門票促銷、門票銷售、市場調查等。3）引入專業(yè)體育經(jīng)理公司進行人力資源管理和場館維護。5）積極吸引大型企業(yè)贊助，重視場館內廣告市場開發(fā)。④賽事、活動對體育公園的名氣提升起到關鍵作用，所以能夠推廣體