【正文】 2 現(xiàn)金流出 10000 自有資金 15000 10000 4000 1000 預(yù)售收入再投資 0 貸款本息償還 0 0 土地增值稅 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 量 4 折現(xiàn)金流量 評(píng)價(jià)指標(biāo)： ① 自有資金的稅后 FNPV= 萬元 ② 自有資金的稅后 FIRR=41% 自有資金的稅后 FNPV 均大于 0，稅后 FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率和同期貸款利率，故項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目位于廣從公路旁，開發(fā)該項(xiàng)目對(duì)于發(fā)展白云區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有促進(jìn)作用，本著“以人為本”的規(guī)劃意念，營造高質(zhì)量、高檔次的生活環(huán)境，對(duì)改造該區(qū)域的環(huán)境有幫助。本項(xiàng)目開發(fā)總投資為 萬元，目前發(fā)展商可用于 15000 萬元，向銀行貸款為 5000 萬元，預(yù)售收入再投入為 萬元。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 五、項(xiàng)目機(jī)會(huì)因素分析 ①、主題式住宅市場(chǎng)前景看好 從廣州市住宅商品房供需狀況分析，主題式園林小區(qū)住宅及環(huán)保健康型住宅，前景總體看好，存在進(jìn)一步發(fā)展的空間。 項(xiàng)目附近的公建配套主要有： ? 銀行：建行、農(nóng)行、信用社 ? 學(xué)校：廣東外語外貿(mào)大學(xué)，亞加達(dá)國際學(xué)院、永泰小學(xué)、華聯(lián)私立小學(xué)、幼兒園等。 二、 項(xiàng)目周邊概況 1．項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng) 周邊住宅市場(chǎng)向兩個(gè)極端發(fā)展，一是以低檔住宅為主，二是以高檔住宅小區(qū)為主，占地面積較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，以多層及小高層建筑為主，高檔住宅區(qū)以豪宅的市場(chǎng)定位為主導(dǎo)，而低檔盤則以安居房的定位為主導(dǎo) 。 D．簡(jiǎn)化辦事程序：房地產(chǎn)部門進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高辦事效率，為市民提供方便、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù) ③、交通、環(huán)境因素： A．交通：內(nèi)環(huán)路及環(huán)城高速的開通，打破房地產(chǎn)市區(qū)發(fā)展 的格局，交通路網(wǎng)的改善，使市場(chǎng)熱點(diǎn)向郊區(qū)傾斜。 廣州市全面實(shí)行 貨幣分房后，商品房市場(chǎng)繼續(xù)保持了較強(qiáng)的購買力，市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。 ②、地鐵二號(hào)線的運(yùn)行路線，在白云區(qū)有多個(gè)站點(diǎn)，將于 20xx 年投入使用。裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 E．新體育館建成九運(yùn)會(huì)召開，新廣從路沿線物業(yè)將成為熱點(diǎn)。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁 第二部分 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 方 案 規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 規(guī)劃總用地 53096 ㎡ 總建筑面積 106192 ㎡ 總建筑面積（地上） 93992 ㎡ 其 中 居住建筑面積 85292 ㎡ 配套公建面積 3180 ㎡ 商 場(chǎng) 4520 ㎡ 會(huì)所（地上） 1000 ㎡ 容 積 率 中心綠化面積 12800 ㎡ 綠 地 率 32% 建筑密度 23% 地下總建筑面積 10800 ㎡ 其 中 機(jī)動(dòng)車庫面積 6792 ㎡ 自行車庫面積 1200 ㎡ 設(shè)備房面積 1408 ㎡ 會(huì)所（半地下） 1000 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 1080 戶 規(guī)劃總?cè)丝? 3780 人 居住人口毛密度 712 人 /公頃 人均集中公共綠地 ㎡ /人 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 公建配套一覽表 1 幼兒園 800 ㎡ 2 綜合商店 500 ㎡ 3 藥 店 200 ㎡ 4 日雜商店 100 ㎡ 5 居委會(huì) 50 ㎡ 6 物業(yè)管理 50 ㎡ 7 衛(wèi)生所 50 ㎡ 8 公 廁 50 ㎡ 9 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 30 ㎡ 10 配電房 50 ㎡ 第三部分 開 發(fā) 建 設(shè) 經(jīng) 營 方 案 本項(xiàng)目共分兩期進(jìn)行開發(fā)，第一期為北面 15 棟 12 層帶電梯 商住樓 (首層架空做配套 )，建筑面積為 ㎡ ,其中住宅建筑面積為 ㎡；商場(chǎng)建筑面積為 4520 ㎡；公建配套建筑面積為 ㎡。本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 81%，可見本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度較高。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。建設(shè)期為 3年。 ②、項(xiàng)目劣勢(shì)： A．目前處于飛機(jī)航線下，噪音影響較大。 2． 項(xiàng)目街區(qū)功能調(diào)查分析。 ④、北二環(huán)高速及機(jī)場(chǎng)高速公路的建成，極大的改善白云區(qū)的交通條件。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)形式來看，居民的有效購房能力進(jìn)一步的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)住宅業(yè)的需求也相應(yīng)提高，根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析，在未來五年內(nèi)，廣州樓市的需求量依然龐大，而且一手市場(chǎng)仍將占據(jù)主流地位，發(fā)展前景明朗。 B．房屋面積計(jì)價(jià)新規(guī)：從今年 1 月 1 日起實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)辦法出臺(tái)，使市民可以明明白白消費(fèi)，不再猶豫入市，必將帶動(dòng)新一輪房地產(chǎn)銷售熱潮。 ⑦、根據(jù)市政規(guī)劃資料得知， 20xx 年規(guī)劃黃石路將建成是城市主骨架路網(wǎng)中的一級(jí)主干道。同時(shí)有多路公交車途經(jīng)項(xiàng)目所在地，如下表所示： 公交路線 終始站 途經(jīng)地點(diǎn) 76 童心南路 —— 東平 柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、陳田村、永泰廣場(chǎng)、省警察學(xué)校 76A 童心路 —— 永興村 柯子嶺、東方樂園、黃石路口、永泰路口、東平村、龍歸路、永興村 223 東華南 —— 白云花園 東川路、農(nóng)林下路、動(dòng)物園、白云索道、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、陳田村、白云花園 268 陳家祠 —— 白云花園 荔灣路、西村、瑤臺(tái)、 機(jī)場(chǎng)路、黃石路、外語學(xué)院、白云花園 529 廣州火車站 —— 太和 越秀公園、童心路、東方樂園、太營路、太和 536 越華路 —— 東平 東前路、越秀公園、景泰坑、柯子嶺、東方樂園、集賢莊、東平 805 廣州火車站 —— 永泰新村 火車站、瑤臺(tái)、廣園新村、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁 永泰路、永泰新村 864 海聯(lián)路 —— 倚綠山莊 海印橋、東川路、小北花圈、童心路、柯子嶺