【正文】 從財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率的變化趨勢看，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率受銷售價格的影響程度較大，所以，在樓盤開盤后控制好銷售價格的變化趨勢，將有利于發(fā)展商的利潤收益。 第八部分 項目不確定性分析 本項目的不確定性因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、貸款利率、可建面積等，這些不確定性因素隨政府的經(jīng)濟政策、 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟狀況、人民生活水平的變化而變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。 序號 項目 金額 (萬元 ) 1 投資方向調(diào)節(jié)稅 (按建安費的 0%計 ) 2 配套設(shè)施建設(shè)費 (按建安費的 6%計 ) 3 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 (按建安費的 %) 4 物業(yè)管理費 (按建安費的 2%計 ) 5 其他 (按建安費的 2%計 ) 6 合 計 總合計 : 萬元 白 云永泰項目可行性研究報告 第 18 頁 三、 開發(fā)費用 序號 項目 金額（萬元） 1 管理費用（按開發(fā)成本的 3%計） 2 銷售費用（ ++) 廣告及市場推廣費 (按銷售收入的 3%計 ) 銷售代理費 (按銷售收入的 2%計 ) 銷售手續(xù)費 (按銷售收入的 1%計 ) 3 貸款利息 另計 4 合計 四、 項目投資成費用匯總表 成本項目 總額（萬元） （一）土地成本 （二）建安工程費 （三）前期工程費 （四）基礎(chǔ)設(shè)施費 （五）公建配套費 （六）不可預(yù)見費 （七）開發(fā)期間稅費 （八）開發(fā)費用 （九）合 計 白 云永泰項目可行性研究報告 第 19 頁 第五部分 項目融資方案 一、 融資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。中樓樓盤形象的雍濤居，價格在40004500 元 /M2之間。 D．與安居工程的白云花園相鄰，影響項目的形象定位。 B．成本價格較低優(yōu)勢。同時有多路公交車途經(jīng)項目所在地，如下表所示： 公交路線 終始站 途經(jīng)地點 76 童心南路 —— 東平 柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、陳田村、永泰廣場、省警察學(xué)校 76A 童心路 —— 永興村 柯子嶺、東方樂園、黃石路口、永泰路口、東平村、龍歸路、永興村 223 東華南 —— 白云花園 東川路、農(nóng)林下路、動物園、白云索道、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、陳田村、白云花園 268 陳家祠 —— 白云花園 荔灣路、西村、瑤臺、 機場路、黃石路、外語學(xué)院、白云花園 529 廣州火車站 —— 太和 越秀公園、童心路、東方樂園、太營路、太和 536 越華路 —— 東平 東前路、越秀公園、景泰坑、柯子嶺、東方樂園、集賢莊、東平 805 廣州火車站 —— 永泰新村 火車站、瑤臺、廣園新村、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、白 云永泰項目可行性研究報告 第 9 頁 永泰路、永泰新村 864 海聯(lián)路 —— 倚綠山莊 海印橋、東川路、小北花圈、童心路、柯子嶺、東方樂園、永泰路口、頤和山莊、倚綠山莊 ② 商業(yè)繁榮程度： 項目所在地與白云花園、元下田村、云泉居相鄰，白云花園云泉居是廣州市政府的安居房工程，商 業(yè)設(shè)施配套相對完善，農(nóng)貿(mào)市場、銀行、電信等一應(yīng)俱全，新廣從路兩旁是有名的飲食區(qū)，白云區(qū)政府在未來將黃石路至同泰路口的新廣從路段劃為飲食長廊。 ② 項目周邊在售樓盤情況 A、 創(chuàng)業(yè)園：位于白云山風(fēng)景區(qū)的松濤北苑內(nèi)，緊貼白云山麓而建。 ⑦、根據(jù)市政規(guī)劃資料得知， 20xx 年規(guī)劃黃石路將建成是城市主骨架路網(wǎng)中的一級主干道。有廣州“市肺”之稱的白云山就座落在白云轄區(qū)內(nèi)，優(yōu)越的自然環(huán)境，成為白云區(qū)內(nèi)各樓盤的賣點。 B．房屋面積計價新規(guī)：從今年 1 月 1 日起實行套內(nèi)建筑面積計價辦法出臺，使市民可以明明白白消費，不再猶豫入市，必將帶動新一輪房地產(chǎn)銷售熱潮。 二、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1． 總建筑面積： 106192㎡ 其中：住宅面積： 85292㎡ 商鋪面積： 4520㎡ 2． 總投資額： 3． 自有資金投入： 4． 住宅得房成本： 商鋪得房成本： 5． 稅后利潤： 6． 全部投資 投資利潤率： 稅后凈現(xiàn)值（ FNPV）： 稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）： 7． 自有資金 稅后凈現(xiàn)值（ FNPV）： 稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）： 白 云永泰項目可行性研究報告 第 2 頁 第一部分 項 目 投 資 環(huán) 境 和 市 場 研 究 一、 廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析 房地產(chǎn)宏觀市場概況 隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，廣州市房地產(chǎn)市場也逐步升溫，從現(xiàn)時的交易情況和 20xx 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的供給和需求都同步擴大。從整個經(jīng)濟形式來看，居民的有效購房能力進一步的提高，房地產(chǎn)市場的有效需求將進一步擴大，對住宅業(yè)的需求也相應(yīng)提高，根據(jù)資料統(tǒng)計分析，在未來五年內(nèi)，廣州樓市的需求量依然龐大，而且一手市場仍將占據(jù)主流地位，發(fā)展前景明朗。 ⑤、物業(yè)管理：隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的發(fā)展，物業(yè)管理公司也向網(wǎng)上“轉(zhuǎn)移”，住宅小區(qū)的欄柵或圍墻將被打破，居住環(huán)境更寬松、自由、更具隱私性。 ④、北二環(huán)高速及機場高速公路的建成，極大的改善白云區(qū)的交通條件。 C、 以經(jīng)濟住宅形象出現(xiàn)的樓盤： 新廣從路兩旁有新興白云花園，教委宿舍云泉居，創(chuàng)業(yè)園，春庭花園，黃石路有祥景花園，富景居。 2． 項目街區(qū)功能調(diào)查分析。 ③、項目所在地周邊住宅市場環(huán)境 新廣從公路永泰收費站西側(cè)，原來是大片農(nóng)田地，由于早期政府的白 云永泰項目可行性研究報告