白云永泰可行性研究報告(存儲版)
【正文】 第 10 頁 安居房工程選址在這里，建起了新興白云花園，教師新村等，使部分市區(qū)居民遷到這些住宅里居住，與當(dāng)?shù)氐拇彐?zhèn)融合在一起，形成新的居住區(qū)。 ②、項目劣勢： A．目前處于飛機航線下，噪音影響較大。 C．項目地塊在白云區(qū)內(nèi)屬小型項目，建筑以多層和小高層為主，在 7— 14 層住宅為宜，售價應(yīng)在 4300— 4600 元 /M2之間，相對同類的樓盤較少，競爭激烈程度不大。建設(shè)期為 3年。 二、 項目動態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表 基準(zhǔn)收益率 ic一般取稍大于銀行同期貸款利率 ,本項目取 8%. 1. 全部投資 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 白 云永泰項目可行性研究報告 第 22 頁 其他收入 2 現(xiàn)金流出 13000 建設(shè)投資 13000 土地增值稅 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)金流量 12037 評價指標(biāo)： 稅后全部投資 FNPV= FIRR=27% 〉 ic=8% 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0， FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率，故本項目可行。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。 經(jīng)以上的綜合評估結(jié)果表明項目是可行的。本項目的盈虧平衡點的銷售率為 81%，可見本項目的風(fēng)險程度較高。 投入計劃與資金籌措表 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 投資總額 建設(shè)投資 13000 貸款利息 2 資金籌措 自有資金 15000 10000 4000 1000 借款 (含利息 ) 銷售收入再投入 0 二、還貸計劃 貸款還本付息估算表 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 萬元 1 2 3 1 借款還本付息 年初借款累計 0 本年借款 5000 3000 20xx 0 本年應(yīng)計利息 年底還本付息 0 0 年末借款累計 0 2 資金來源 投資回收 0 0 白 云永泰項目可行性研究報告 第 20 頁 第六部分 收入及成本計劃 本項目住宅定價為 4300元 /㎡ ,商鋪定價為 8500元 /㎡ ,車位定價為12 萬元 /個。 白 云永泰項目可行性研究報告 第 13 頁 第二部分 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 方 案 規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表 規(guī)劃總用地 53096 ㎡ 總建筑面積 106192 ㎡ 總建筑面積（地上） 93992 ㎡ 其 中 居住建筑面積 85292 ㎡ 配套公建面積 3180 ㎡ 商 場 4520 ㎡ 會所（地上） 1000 ㎡ 容 積 率 中心綠化面積 12800 ㎡ 綠 地 率 32% 建筑密度 23% 地下總建筑面積 10800 ㎡ 其 中 機動車庫面積 6792 ㎡ 自行車庫面積 1200 ㎡ 設(shè)備房面積 1408 ㎡ 會所（半地下） 1000 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 1080 戶 規(guī)劃總?cè)丝? 3780 人 居住人口毛密度 712 人 /公頃 人均集中公共綠地 ㎡ /人 白 云永泰項目可行性研究報告 第 14 頁 公建配套一覽表 1 幼兒園 800 ㎡ 2 綜合商店 500 ㎡ 3 藥 店 200 ㎡ 4 日雜商店 100 ㎡ 5 居委會 50 ㎡ 6 物業(yè)管理 50 ㎡ 7 衛(wèi)生所 50 ㎡ 8 公 廁 50 ㎡ 9 垃圾轉(zhuǎn)運站 30 ㎡ 10 配電房 50 ㎡ 第三部分 開 發(fā) 建 設(shè) 經(jīng) 營 方 案 本項目共分兩期進(jìn)行開發(fā)，第一期為北面 15 棟 12 層帶電梯 商住樓 (首層架空做配套 )，建筑面積為 ㎡ ,其中住宅建筑面積為 ㎡；商場建筑面積為 4520 ㎡；公建配套建筑面積為 ㎡。 ②、周邊住宅市場存在的空缺 A．項目附近的多層住宅，均是檔次較低的住宅，屬安居房工程類別。 E．新體育館建成九運會召開，新廣從路沿線物業(yè)將成為熱點。 ? 公園景觀：白云山保護(hù)區(qū)、東方樂園、大河馬水上樂園、九運場館、新廣從路綠化休閑帶。裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。兩者之間層次相差大，各樓盤的素質(zhì)不一，主要有如下幾個方面： A、 豪宅形象樓盤：以白云堡、保利白云山莊為代表，以山景為依傍，依湖而建，住宅以別墅為主，銷售價格在 8000~10000 元 / M2 之間。 ②、地鐵二號線的運行路線，在白云區(qū)有多個站點，將于 20xx 年投入使用。 B．環(huán)境：隨著“三年一中變”工程的進(jìn)一步深入，市容市貌進(jìn)一步改觀，市區(qū)與郊區(qū)進(jìn)一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢逐步增強。 廣州市全面實行 貨幣分房后，商品房市場繼續(xù)保持了較強的購買力，市場的需求結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。 20xx 年 1 月份廣州市獲準(zhǔn)上市商品房項目 23 個，總建筑面積 萬平方米，同比增長 %，房屋交易總面積 萬平方米，同比增長 %，商品房交易情況：交易總面積 萬平方米，同比減少%， 1 月份預(yù)售商品房成交情況，以海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)分別排列前三名。 D．簡化辦事程序：房地產(chǎn)部門進(jìn)一步增強服務(wù)意識，提高辦事效率，為市民提供方便、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù) ③、交通、環(huán)境因素： A．交通：內(nèi)環(huán)路及環(huán)城高速的開通，打破房地產(chǎn)市區(qū)發(fā)展 的格局，交通路網(wǎng)的改善，使市場熱點向郊區(qū)傾斜。 ①、九運會分會場場館選址在東方樂園旁，將于今年 11 月九運會期間投
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