白云永泰可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 36 越華路 —— 東平 東前路、越秀公園、景泰坑、柯子嶺、東方樂(lè)園、集賢莊、東平 805 廣州火車站 —— 永泰新村 火車站、瑤臺(tái)、廣園新村、柯子嶺、東方樂(lè)園、外語(yǔ)學(xué)院、白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 永泰路、永泰新村 864 海聯(lián)路 —— 倚綠山莊 海印橋、東川路、小北花圈、童心路、柯子嶺、東方樂(lè)園、永泰路口、頤和山莊、倚綠山莊 ② 商業(yè)繁榮程度： 項(xiàng)目所在地與白云花園、元下田村、云泉居相鄰，白云花園云泉居是廣州市政府的安居房工程，商 業(yè)設(shè)施配套相對(duì)完善，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、電信等一應(yīng)俱全，新廣從路兩旁是有名的飲食區(qū)，白云區(qū)政府在未來(lái)將黃石路至同泰路口的新廣從路段劃為飲食長(zhǎng)廊。 ? 住宅區(qū)：白云花園、云泉居、春庭花園、元下田村，除云泉居尚未入住外 ，其它的住宅區(qū)均已入住。 B．成本價(jià)格較低優(yōu)勢(shì)。 F．三年后新機(jī)場(chǎng)的投入使用，白云機(jī)場(chǎng)的搬遷，是利好因素。 D．與安居工程的白云花園相鄰，影響項(xiàng)目的形象定位。 B．新廣從路段的住宅樓盤(pán)，檔次參差太大，一則為高檔樓盤(pán)，二則是低檔樓盤(pán)，處于中檔的樓盤(pán)相對(duì)很少。中樓樓盤(pán)形象的雍濤居，價(jià)格在40004500 元 /M2之間。第二期為南面 6棟 12 層帶電梯住宅樓 (首層架空做配套 ), 建筑面積為 ㎡ ,其中住宅建筑面積為 ㎡。 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 ) 1 投資方向調(diào)節(jié)稅 (按建安費(fèi)的 0%計(jì) ) 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) (按建安費(fèi)的 6%計(jì) ) 3 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) (按建安費(fèi)的 %) 4 物業(yè)管理費(fèi) (按建安費(fèi)的 2%計(jì) ) 5 其他 (按建安費(fèi)的 2%計(jì) ) 6 合 計(jì) 總合計(jì) : 萬(wàn)元 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 三、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 管理費(fèi)用（按開(kāi)發(fā)成本的 3%計(jì)） 2 銷售費(fèi)用（ ++) 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) (按銷售收入的 3%計(jì) ) 銷售代理費(fèi) (按銷售收入的 2%計(jì) ) 銷售手續(xù)費(fèi) (按銷售收入的 1%計(jì) ) 3 貸款利息 另計(jì) 4 合計(jì) 四、 項(xiàng)目投資成費(fèi)用匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） （一）土地成本 （二）建安工程費(fèi) （三）前期工程費(fèi) （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （五）公建配套費(fèi) （六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （七）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) （八）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （九）合 計(jì) 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 第五部分 項(xiàng)目融資方案 一、 融資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 銷售收入預(yù)測(cè)表 分類 數(shù)量 建議銷售價(jià) 銷售收入（萬(wàn)元） 住宅 85292 4300 商鋪 4520 8500 車位 226 12 合計(jì) 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)表 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 期數(shù) 面積 /個(gè)數(shù) 1 2 3 (萬(wàn)元） 一期 住宅 平方米 0 商鋪 4520 平方米 0 3842 車位 147 個(gè) 0 1323 441 1764 二期 住宅 平方米 0 車位 79 個(gè) 0 948 合計(jì) 住宅 85292 平方米 0 商鋪 4520 平方米 車位 226 個(gè) 銷售稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加（ 1*%） 營(yíng)業(yè)稅（ 1*5%） 城市維護(hù)建設(shè)稅（ *7%） 教育費(fèi)附加（ *3%） 防洪工程維護(hù)費(fèi)（ 1*%） 交易管理費(fèi)（ 1*%） 印花稅（ 1*%） 3 土地增值稅（ 1*1%） 4 合計(jì)（ 2+3） 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 第七部分 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析及損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 9 可分配利潤(rùn) 評(píng)價(jià)指標(biāo)： =（利潤(rùn)總額 /總投資額） 100% =（ ） 100% = % =（利稅總額 /總投資額 ） 100% =（ ++） / 100% =% 率 =（利潤(rùn)總額 /自有資金總額） 100% =（ ） 100%. = % 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。 第八部分 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定性因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、貸款利率、可建面積等，這些不確定性因素隨政府的經(jīng)濟(jì)政策、 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、人民生活水平的變化而變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 二、 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)水平。從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率的變化趨勢(shì)看，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率受銷售價(jià)格的影響程度較大，所以，在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后控制好銷售價(jià)格的變化趨勢(shì)，將有利于發(fā)展商的利潤(rùn)收益。
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