白云永泰可行性研究報告-預(yù)覽頁
【正文】 36 越華路 —— 東平 東前路、越秀公園、景泰坑、柯子嶺、東方樂園、集賢莊、東平 805 廣州火車站 —— 永泰新村 火車站、瑤臺、廣園新村、柯子嶺、東方樂園、外語學(xué)院、白 云永泰項目可行性研究報告 第 9 頁 永泰路、永泰新村 864 海聯(lián)路 —— 倚綠山莊 海印橋、東川路、小北花圈、童心路、柯子嶺、東方樂園、永泰路口、頤和山莊、倚綠山莊 ② 商業(yè)繁榮程度： 項目所在地與白云花園、元下田村、云泉居相鄰，白云花園云泉居是廣州市政府的安居房工程，商 業(yè)設(shè)施配套相對完善，農(nóng)貿(mào)市場、銀行、電信等一應(yīng)俱全，新廣從路兩旁是有名的飲食區(qū)，白云區(qū)政府在未來將黃石路至同泰路口的新廣從路段劃為飲食長廊。 ? 住宅區(qū)：白云花園、云泉居、春庭花園、元下田村，除云泉居尚未入住外 ，其它的住宅區(qū)均已入住。 B．成本價格較低優(yōu)勢。 F．三年后新機(jī)場的投入使用，白云機(jī)場的搬遷，是利好因素。 D．與安居工程的白云花園相鄰，影響項目的形象定位。 B．新廣從路段的住宅樓盤，檔次參差太大，一則為高檔樓盤，二則是低檔樓盤，處于中檔的樓盤相對很少。中樓樓盤形象的雍濤居，價格在40004500 元 /M2之間。第二期為南面 6棟 12 層帶電梯住宅樓 (首層架空做配套 ), 建筑面積為 ㎡ ,其中住宅建筑面積為 ㎡。 序號 項目 金額 (萬元 ) 1 投資方向調(diào)節(jié)稅 (按建安費(fèi)的 0%計 ) 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) (按建安費(fèi)的 6%計 ) 3 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) (按建安費(fèi)的 %) 4 物業(yè)管理費(fèi) (按建安費(fèi)的 2%計 ) 5 其他 (按建安費(fèi)的 2%計 ) 6 合 計 總合計 : 萬元 白 云永泰項目可行性研究報告 第 18 頁 三、 開發(fā)費(fèi)用 序號 項目 金額（萬元） 1 管理費(fèi)用（按開發(fā)成本的 3%計） 2 銷售費(fèi)用（ ++) 廣告及市場推廣費(fèi) (按銷售收入的 3%計 ) 銷售代理費(fèi) (按銷售收入的 2%計 ) 銷售手續(xù)費(fèi) (按銷售收入的 1%計 ) 3 貸款利息 另計 4 合計 四、 項目投資成費(fèi)用匯總表 成本項目 總額（萬元） （一）土地成本 （二）建安工程費(fèi) （三）前期工程費(fèi) （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （五）公建配套費(fèi) （六）不可預(yù)見費(fèi) （七）開發(fā)期間稅費(fèi) （八）開發(fā)費(fèi)用 （九）合 計 白 云永泰項目可行性研究報告 第 19 頁 第五部分 項目融資方案 一、 融資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 銷售收入預(yù)測表 分類 數(shù)量 建議銷售價 銷售收入（萬元） 住宅 85292 4300 商鋪 4520 8500 車位 226 12 合計 銷售收入分期按比例預(yù)測表 銷售計劃 建設(shè)經(jīng)營期 合計 期數(shù) 面積 /個數(shù) 1 2 3 (萬元） 一期 住宅 平方米 0 商鋪 4520 平方米 0 3842 車位 147 個 0 1323 441 1764 二期 住宅 平方米 0 車位 79 個 0 948 合計 住宅 85292 平方米 0 商鋪 4520 平方米 車位 226 個 銷售稅金及附加估算表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加（ 1*%） 營業(yè)稅（ 1*5%） 城市維護(hù)建設(shè)稅（ *7%） 教育費(fèi)附加（ *3%） 防洪工程維護(hù)費(fèi)（ 1*%） 交易管理費(fèi)（ 1*%） 印花稅（ 1*%） 3 土地增值稅（ 1*1%） 4 合計（ 2+3） 白 云永泰項目可行性研究報告 第 21 頁 第七部分 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 一、 項目靜態(tài)盈利分析及損益表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 評價指標(biāo)： =（利潤總額 /總投資額） 100% =（ ） 100% = % =（利稅總額 /總投資額 ） 100% =（ ++） / 100% =% 率 =（利潤總額 /自有資金總額） 100% =（ ） 100%. = % 本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。 第八部分 項目不確定性分析 本項目的不確定性因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、貸款利率、可建面積等，這些不確定性因素隨政府的經(jīng)濟(jì)政策、 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、人民生活水平的變化而變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。 二、 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。從財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率的變化趨勢看，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率受銷售價格的影響程度較大，所以，在樓盤開盤后控制好銷售價格的變化趨勢，將有利于發(fā)展商的利潤收益。
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