【正文】 738 綜合項目周邊市場競爭態(tài)勢，并結(jié)合本項目自身素質(zhì)，初步估計項目的 預(yù)期租金水平為： 200~250元 /㎡ 39 項目優(yōu)化建議 40 要體現(xiàn)項目的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個指標(biāo)。 位置修正系數(shù) 247。 14 ? 分析 ? 多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。 麗新項目 中山五路 總建筑面積近 6萬㎡，10層商場 未推出市場 正佳廣場 天河城 廣場旁 占地 5萬㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國際經(jīng)典， 2F時尚麗人， 3F世界之窗， 4F動感地帶， 5F七彩都市， 6F環(huán)球美食城， 7F世紀(jì)歡樂城。 ? 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢： 20 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場競爭激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式 專業(yè)市場 游樂式經(jīng)營 一站式經(jīng)營 21 一、我們所在的商業(yè)平臺 —— 地段商圈特征 關(guān)鍵詞：江南西 總體概述： ?從農(nóng)田上崛起的商業(yè)街 — 缺乏商業(yè)底蘊 ?以街鋪為主體的經(jīng)營形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動 ?高端消費品欠奉，中低檔次為主流 22 消費力構(gòu)成： ?以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道、寶崗大道沿線 ?購買力以中端為主 ?青少年、婦女為活躍消費群 23 行業(yè)分布： ?以服裝、飲食為主體，涵蓋精品、家居用品、家具等 24 ? 臨街面窄 ? 為二層商鋪 ? 首層經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次低下 ? 人流導(dǎo)入口窄，整體形象不佳 二、項目客觀條件 25 三、市場機(jī)會挖掘 原點放大 同構(gòu)超越 空隙切入 體現(xiàn)項目商業(yè)價值 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 市場作主導(dǎo)，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準(zhǔn)確的市場定位。 41 如北京東方新天地商場，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來此購物與消費者感受到明確的購物目的。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進(jìn)場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響?？尚行詧蟾? 1 江南商城二層項目 業(yè)態(tài)定位 2 前言 在商業(yè)項目市場運作中，經(jīng)營