【正文】 業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向 以產定銷的路線靠攏。若選擇失誤，則可能空耗資財，浪費人力，甚至給人留下“滯銷樓盤”、“賣不動”的不良印象。 （3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現出規(guī)?；?、品牌化的特征。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥?！?) 投資客人群　　特點：投資客分為短期投資與長期投資兩類，通常前者投資住宅，靠短期住宅價格波動賺取差價；后者多投資商業(yè)或寫字樓，以出租形式獲利。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。高爾夫友誼賽目的：讓有意向的買主與入住的業(yè)主進行互動溝通，從而達到促進銷售的目的。 主題：城市中的自然奢享攝影目的：繼續(xù)擴大影響，聚集人氣，使新貴族生活理念深入人心。報紙廣告：內容：著重從以下方面進行報道和炒作。但產品定位和廣告訴求應保持一致，以達到較強的識別性。具備優(yōu)美的自然環(huán)境、便利的交通、豐富的自然資源以及較為完善的城市基礎設施。龍源世家已建成并已發(fā)售多時的樓盤而且定位相對較低，對建業(yè)森林半島的威脅性不大。主題：時間：（2013年05月）目標：（1）普及目標消費者對“奢享自然，彰顯貴族品味理念”以及開發(fā)商的全面認識，為該項目主題創(chuàng)造輿論影響及理念的認識；（2）全方位介紹該項目，刺激消費心理，從而啟動市場；（3）擴大影響，聚集人氣。目的：為不同需求的業(yè)主提供多種風格的選擇。2．相關SP活動：主題：“新貴的私人空間”全裝修頂級設計景觀現房，大型現場拍賣活動。. 客源籍貫. 本地客源此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，主要有以下類型：1) 私營業(yè)主：有較為雄厚的經濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。　4) 成熟家庭人群　　特點：成熟家庭通常結構穩(wěn)定，經濟條件較好，購買一般以改善為目的。同時，隨著區(qū)域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發(fā)展帶來了新的契機和空間。 產品環(huán)境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。（一）前期市調階段 市場研究分析 環(huán)境研究分析，項目地段背景調研，附近房地產調研，市場消費傾向調研分析 市場調研成果總結 專案組動腦會議后，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結 物業(yè)規(guī)劃研判 專案組動腦會議 營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 策劃報告綱要 專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研， 并編寫市調報告。地域限制日漸被打 破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷 提升。京版“國八條”的落實細則，其中一個嚴厲的措施，是限制在北京納稅或者繳納社保未達到五年的外來戶籍家庭，不準在北京購房。主要為流動就業(yè)人口，此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。投資心理2．后備SP活動：（1)主題：消除后顧之憂，為后代鋪路目的：拉近開發(fā)商和客戶以及客戶與客戶之間的距離，提升開發(fā)商的形象，突出周邊的優(yōu)質教育資源。推廣計劃：1．報紙廣告：此階段以報紙廣告發(fā)掘建業(yè)森林半島與眾不同的內涵為主要賣點，傳達實際性項目特色內容，加強意向客戶群的購買行動。6）報紙廣告應采取情感訴求和理性訴求相結合的方式，廣告要以建業(yè)森林半島引領一種新的生活方式為主，輔助性的強調實用性，投資價值以及完善的物管服務。而且由于受到通脹壓力的影響，CPI持續(xù)走高，流動性依然過剩，在國家加緊調控治理的背景下，房價卻仍然逐年走高，房產的投資保值、增值屬性更加凸顯，人們投資房產的意識逐步加大，投資房產意識的興起將極好的帶動焦作房地產市場快速發(fā)展，也為未來我項目銷售帶來很好的市場契機。29新政”及“國八條”對房地產市場的打壓，