【正文】 營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、 炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品 牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期 準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。 銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。項目所在區(qū)域是高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，在售樓盤較集中，本項目定位與綜合素質(zhì)與周邊樓盤具有可比性，因此在確定價格時，依據(jù)以下步驟確定項目的可實現(xiàn)均價。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。我們依據(jù)階段指標(biāo)讓進(jìn)程始終處于可控狀態(tài)，并根據(jù)變化及時作出調(diào)整。B?；顒影才牛航I(yè)森林半島的主要目標(biāo)客戶是年輕白領(lǐng)和投資人，針對這類目標(biāo)客戶進(jìn)行消費引導(dǎo)，突出它的高貴化、都市化、現(xiàn)代化，吸引目標(biāo)客戶。3）建業(yè)森林半島是一個定位于高端的住宅，為彌補其價位過高給其銷售帶來的阻力，可以通過創(chuàng)造新生活概念來吸引消費者目光。焦作新區(qū)在各方面展現(xiàn)出強大的發(fā)展?jié)摿Γ貏e是房地產(chǎn)潛力巨大。19平方米，緊跟消費趨勢。單一廣告訴求難以突出建業(yè)森林半島的賣點，因此，應(yīng)將建業(yè)森林半島的產(chǎn)品特色差異化優(yōu)勢放大，針對消費群推出特色小戶型。目的：為新貴族這個目標(biāo)群創(chuàng)造他們能力范圍內(nèi)的獨立空間。主題：幽雅的環(huán)境打造新貴人生，建業(yè)森林半島再創(chuàng)關(guān)注熱潮！時間：（2014年02月后）目標(biāo)：針對當(dāng)時銷售情況，對可能出現(xiàn)的滯銷房作出促銷，盡快銷售清盤。自主經(jīng)營心理已明確自主經(jīng)營的業(yè)態(tài)類型，通過焦作客運車站、學(xué)校、龍源湖、酒店等項目配套帶動旺盛的商業(yè)人氣，從而較好把握該區(qū)域即將成熟的商機(jī)。拆遷戶雖然會因為舊房拆遷而得到一部分經(jīng)濟(jì)補償，但舊房一般面積較小，所得到的經(jīng)濟(jì)補償并不足以購買一套理想的住宅。近年來，一大批資金充裕的一線房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導(dǎo)致了二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫。對于較高端消費群，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。在與發(fā)展商共 同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。 在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化： 客戶需求的變化。 2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。他們積蓄不多，但又盼房心切，應(yīng)采取階梯式消費模式，隨個人收入的增長、工作崗位的變化以及今后結(jié)婚生子，而適時地調(diào)換住房。 （2）主題：保護(hù)自然從我做起 目的：提升建業(yè)森林半島的品牌形象、教育優(yōu)秀資源的展示。19平方米。8）抓住和制造一切可利用新聞載體，集中炒作，爭取媒體最大限度的配合。加之近年來全國房價的不斷攀升，未來的幾年內(nèi)，主流面積將由大到小不斷變化；從以往銷售數(shù)據(jù)看，焦作房地產(chǎn)住宅市場上主力戶型面積在逐步減少，90平米以下兩室或小三室戶型銷售緊俏。自從2010年國家出臺的“4。同時，理性訴求的目的在于理性的說服消費者，在理智上取得對建業(yè)森林半島的認(rèn)同，認(rèn)為建業(yè)森林半島物有所值。主題：北美手工化建筑的風(fēng)韻的體驗、新區(qū)中心、奢享自然時間：（2013年06月）目標(biāo)：詳細(xì)分述建業(yè)森林半島其中的三大賣點，增強目標(biāo)客戶的購買欲；營造盛大開盤熱銷氛圍，進(jìn)一步提高知名度，鞏固已樹立起的品牌形象?；顒影才牛簠⒂^樣板房及樓盤的行程安排。由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：. 年齡結(jié)構(gòu)目前客戶群體年齡在大約在36—50歲，30歲以下的客戶比較少。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。四、通過影響因素分析可比案例五、通過區(qū)域因素、樓宇本體因素、營銷等因素對比調(diào)整確定物業(yè)比準(zhǔn)價格六、分析比準(zhǔn)價格，確定項目可實現(xiàn)的市場均價近幾年為了遏制房價過快上漲，自2010年后中央相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營 銷策劃理念逐漸接受，同時專