【正文】 舊房一般面積較小，所得到的經(jīng)濟補償并不足以購買一套理想的住宅。 4) 年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。自主經(jīng)營心理已明確自主經(jīng)營的業(yè)態(tài)類型，通過焦作客運車站、學(xué)校、龍源湖、酒店等項目配套帶動旺盛的商業(yè)人氣，從而較好把握該區(qū)域即將成熟的商機。因此，需要及時掌握銷售動態(tài)，并獲取各種重要參數(shù)，以此來調(diào)整發(fā)布載體、數(shù)量和頻率。主題：幽雅的環(huán)境打造新貴人生，建業(yè)森林半島再創(chuàng)關(guān)注熱潮！時間：（2014年02月后）目標(biāo)：針對當(dāng)時銷售情況，對可能出現(xiàn)的滯銷房作出促銷，盡快銷售清盤。 主題：參觀樣板房目的：方便消費者進一步了解建業(yè)森林半島，促進銷售。目的：為新貴族這個目標(biāo)群創(chuàng)造他們能力范圍內(nèi)的獨立空間。新聞炒作：此階段的重點是利用SP活動進行傳媒炒作，擴大影響，聚集人氣，建立目標(biāo)客戶對項目的認(rèn)知度。單一廣告訴求難以突出建業(yè)森林半島的賣點，因此，應(yīng)將建業(yè)森林半島的產(chǎn)品特色差異化優(yōu)勢放大，針對消費群推出特色小戶型。4）廣告訴求采取情感訴求和理性訴求相結(jié)合的方式，情感訴求著重強調(diào)高貴，使消費者感受到一種較強的新貴族優(yōu)越感，在情感上接受并喜歡建業(yè)森林半島。19平方米，緊跟消費趨勢。從焦作統(tǒng)計局得到的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：自2000年以來，焦作市城鎮(zhèn)人均收入與GDP生產(chǎn)總值呈明顯上升趨勢，隨著城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量水平的顯著提升，消費觀念已逐步形成，對居住條件的要求也在不斷提高，未來改善型住宅消費或成消費主流。焦作新區(qū)在各方面展現(xiàn)出強大的發(fā)展?jié)摿?，特別是房地產(chǎn)潛力巨大。而建業(yè)森林半島的主打就是D3戶型，一室一廳一衛(wèi)，建筑面積61。3）建業(yè)森林半島是一個定位于高端的住宅，為彌補其價位過高給其銷售帶來的阻力，可以通過創(chuàng)造新生活概念來吸引消費者目光。奢享自然，彰顯貴族品味定位表述：根據(jù)上述定位，以及根據(jù)購買建業(yè)森林半島的消費者，主要是以年輕白領(lǐng)和投資者為主?；顒影才牛航I(yè)森林半島的主要目標(biāo)客戶是年輕白領(lǐng)和投資人，針對這類目標(biāo)客戶進行消費引導(dǎo)，突出它的高貴化、都市化、現(xiàn)代化，吸引目標(biāo)客戶。輕松置業(yè)，越來越多菁英人士青睞61平米景觀小戶。B。 活動安排：資助大學(xué)生環(huán)保社團作一個公益活動。我們依據(jù)階段指標(biāo)讓進程始終處于可控狀態(tài)，并根據(jù)變化及時作出調(diào)整。根據(jù)客戶溝通信息分析，部分客戶認(rèn)可本項目所在地段的升值潛力，通過以租養(yǎng)鋪達到投資置業(yè)目的，該消費心理所占的比重較大。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。2) 拆遷家庭人群　　特點：拆遷家庭一般在原有住房區(qū)域居住時間較長，在那里的生活便利程度要高于其他陌生區(qū)域。項目所在區(qū)域是高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，在售樓盤較集中，本項目定位與綜合素質(zhì)與周邊樓盤具有可比性，因此在確定價格時，依據(jù)以下步驟確定項目的可實現(xiàn)均價。分析：一線重點城市的房價均已達到高位，加上“限貸”、“限購”、“限價”一系列的調(diào)控政策使得一線重點城市房地產(chǎn)尤其是住宅投資的收益明顯收窄。 銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變，且更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。 營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、 炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品 牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期 準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。 （二）銷售準(zhǔn)備階段 1. 營銷策劃報告的正式交稿2. 確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、SP活動計劃等3. 市區(qū)內(nèi)長效媒體安排 4. 銷售文件的準(zhǔn)備 專案策劃 5. 售講資料編寫 6. 營業(yè)員培訓(xùn)與考核 專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等 7. 樓盤報章廣告審核與安排8. 銷售名片印刷 （三）、銷售階段1. 實施廣告計劃 2. 現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控 3. 價格反應(yīng)與檢討 4. 廣告效果統(tǒng)計及檢討5. 銷售策略調(diào)整 6. 廣告策略調(diào)整 7. 銷售形勢分析與預(yù)測 8. 會議安排 17