【正文】 是立法的層次總體偏低且地方性立法和國(guó)家層面的立法之間存有一定的沖突；是以行政法律規(guī)范為主，民事法律規(guī)范明顯欠缺。筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地具有福利性與社會(huì)保障性，僅僅是針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)沒(méi)有住房的那一類(lèi)農(nóng)戶(hù)。但在權(quán)利運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)因合法行為而獲得多處農(nóng)村宅基地的情形則不應(yīng)在“一戶(hù)一處農(nóng)村宅基地”原則的規(guī)范范圍內(nèi)。國(guó)家一改農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能流轉(zhuǎn)的態(tài)度，允許其流轉(zhuǎn)。結(jié) 束 語(yǔ)現(xiàn)行的對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度還不完善，并且已經(jīng)導(dǎo)致了諸如宅基地交易糾紛等諸多問(wèn)題，因此我認(rèn)為應(yīng)該在總結(jié)和分析現(xiàn)行法律制度所引發(fā)的問(wèn)題和產(chǎn)生的原因的基礎(chǔ)上逐步建立和完善現(xiàn)行的法律制度并使其適應(yīng)于時(shí)代的發(fā)展。我認(rèn)為，不能僅從字面含義出發(fā)機(jī)械的解釋?zhuān)鴳?yīng)理解為對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)原始取得上的限制。從立法的初衷來(lái)看，農(nóng)村宅基地的無(wú)償使用是出于保障農(nóng)民的基本生活的目的。即農(nóng)村宅基地使用權(quán)一經(jīng)成立，即應(yīng)成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，具備物權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能，權(quán)利人有權(quán)自由處分。尤其是在改革開(kāi)放30年后的今天，農(nóng)村面臨的主要矛盾已不再是農(nóng)民的生存問(wèn)題是如何治富和縮小城鄉(xiāng)差距的問(wèn)題。然而，我國(guó)當(dāng)前立法恰恰缺乏關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套規(guī)定，以致于現(xiàn)實(shí)生活中的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱性市場(chǎng)導(dǎo)致交易秩序混亂、糾紛不斷。雙方一旦發(fā)生矛盾糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決，權(quán)利難以得到有效保護(hù) [6]“黑市交易”一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序和混亂，造成社會(huì)矛盾的激化；另一方面由于缺乏有效的監(jiān)管體制和手段，使得作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織反而未獲得任何利益，也客觀逃避了國(guó)家的稅收征集，同時(shí)損害了國(guó)家和集體的利益。由于不可流轉(zhuǎn)的閑置、空置住宅擠占了舊村莊的空間，新建住宅便相繼往村莊外圍擴(kuò)張，在擴(kuò)張過(guò)程中，未經(jīng)預(yù)先合理規(guī)劃的新住宅群落十有八九需要重新整治。 [3]毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度迄今仍存在著明顯的缺陷，既然如此，屬于農(nóng)村集體土地組成部分之一的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度也就不可能健全，從而不可能自由流轉(zhuǎn)?！?.《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 [1]近年來(lái)，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)所引起的糾紛日益增多，特別值得關(guān)注的是，隨著有關(guān)禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的政策不斷出臺(tái)，該類(lèi)糾紛并沒(méi)有因此減少，反而呈上升趨勢(shì)。因此，改革現(xiàn)行立法，解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，對(duì)于提高農(nóng)村宅基地利用率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民融資手段，促進(jìn)城鄉(xiāng)人口流動(dòng)，改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，構(gòu)建和諧社會(huì)具有十分重要的意義。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀及其缺陷分析（一）我國(guó)有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法中國(guó)土地立法體制日趨完善，涵蓋了從憲法、法律到行政法規(guī)、規(guī)章等不同層次的規(guī)范性法律文件，但有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題卻是立法缺位或虛位的一個(gè)領(lǐng)域。因此，對(duì)農(nóng)村宅基地的分配、使用、變更等一系列法律關(guān)系的調(diào)整、規(guī)范少不了地方政策和規(guī)范性文件的補(bǔ)缺補(bǔ)漏。盡管如此，我國(guó)農(nóng)村居民至今仍處置不了自己合法所有的住宅，準(zhǔn)確地說(shuō)是住宅和宅地的不可分離性使他們因無(wú)權(quán)根據(jù)“地隨房走”原則一并處置住宅所附著的農(nóng)村宅基地而無(wú)法單獨(dú)行使住宅所有權(quán)。而在現(xiàn)實(shí)中在利益的驅(qū)動(dòng)下 農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也很?chē)?yán)重。(1)農(nóng)村宅基地具有福利、社會(huì)保障功能中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，80％的人是農(nóng)民，農(nóng)村的安定關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。在農(nóng)村，房屋和農(nóng)村宅基地被視為農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)。首先，從各國(guó)土地立法來(lái)看，土地權(quán)利安排正從以“所有為中心”的制度設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)向以“利用為中心”的制度設(shè)計(jì)上來(lái)?！段餀?quán)法》雖專(zhuān)章規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)但規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)略，又涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及其變更、消滅登記等，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑩?jù)《物權(quán)法》第153條規(guī)定，仍適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。對(duì)于該類(lèi)農(nóng)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持農(nóng)村宅基地的無(wú)償使用；對(duì)于已經(jīng)擁有住房的集體組織內(nèi)的成員或者外來(lái)人員，如果其對(duì)農(nóng)村宅基地有另外需要的，應(yīng)該堅(jiān)持有償使用的原則。(1)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)有明確的存續(xù)期限目前我國(guó)很多農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象非常普遍，而與之形成鮮明對(duì)比的是村民新建住宅，則只能申請(qǐng)新的農(nóng)村宅基地，不少地方的農(nóng)村甚至已沒(méi)有農(nóng)村宅基地可資分配。這對(duì)于農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的發(fā)展，無(wú)疑是益處多多?！?[11]因此，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)只能疏不能堵。再次，關(guān)于農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處農(nóng)村宅基地。這樣的規(guī)定具有不合理之處。但在權(quán)利取得后的利用環(huán)節(jié)，則應(yīng)以農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)為基礎(chǔ)，按照傳統(tǒng)的私權(quán)理念制定權(quán)利的利用規(guī)則，以促進(jìn)權(quán)利自由靈活的流動(dòng) [10]。這種制度設(shè)計(jì)雖確保我國(guó)農(nóng)民有一個(gè)安身立命之所，但同時(shí)也削弱了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值和犧牲了農(nóng)民遷徙的自由。在國(guó)家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐下，大量農(nóng)村人口被轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，同時(shí)也有大量的城市人口進(jìn)入農(nóng)村，對(duì)住宅的需求，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與形成。隨著農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出現(xiàn)，農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)的“黑市”交易。舊后遺癥不外乎閑置、空置農(nóng)宅所在的“空心村”固有的臟、亂、差；新后遺癥則是新住宅群落存在的不同程度的無(wú)序、雜亂、公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善或空白等現(xiàn)象。而在我國(guó)，法律雖然規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有土地，但其所有者與使用者之間權(quán)、責(zé)、利模糊不清，集體土地所有者也未能與國(guó)有土地所有者一樣擁有所有權(quán)的核心權(quán)能——處分權(quán)?！钡谝话傥迨鍡l規(guī)定“已經(jīng)登記的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。本文認(rèn)為簡(jiǎn)單地禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房，不允許農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)在一定程度上不利于城鄉(xiāng)之問(wèn)人口的雙向?qū)α?，也不是真正保護(hù)農(nóng)民利益，而是在客觀上讓農(nóng)民的一大財(cái)產(chǎn)變成“死產(chǎn)”。允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不僅有其現(xiàn)實(shí)的意義而且符合農(nóng)村宅基地作為一種用益物權(quán)屬性的需要。我國(guó)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法主要集中在一些法律和相關(guān)規(guī)范中。而對(duì)于農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，無(wú)論法律法規(guī)還是地方政策和規(guī)范性文件均明確予以禁止，如《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處農(nóng)村宅基地，其農(nóng)村宅基地的面積，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《擔(dān)保法》第37條也規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，等等。雖然，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)屬用益物權(quán)，但它畢竟是在保有集體土地所有制的基礎(chǔ)上為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供建房便利而創(chuàng)設(shè)的，是不充分的、被打了折扣的用益物權(quán)。因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這個(gè)問(wèn)題有其現(xiàn)實(shí)的意義。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是建立在集體土地所有制基礎(chǔ)上，為農(nóng)民建立房屋而創(chuàng)建的一種用益物權(quán)。在其急需一筆資金時(shí)，往往能夠提處置的最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)也只有房屋和農(nóng)村宅基地。而在崇尚經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)背景下，重視土地“利用”也日益成為我國(guó)土地制度設(shè)計(jì)的基本理念，這種理念的變化，要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，必須充分考慮效率