【正文】 是立法的層次總體偏低且地方性立法和國家層面的立法之間存有一定的沖突；是以行政法律規(guī)范為主，民事法律規(guī)范明顯欠缺。筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地具有福利性與社會保障性，僅僅是針對集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)沒有住房的那一類農(nóng)戶。但在權(quán)利運行過程中，對因合法行為而獲得多處農(nóng)村宅基地的情形則不應(yīng)在“一戶一處農(nóng)村宅基地”原則的規(guī)范范圍內(nèi)。國家一改農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不能流轉(zhuǎn)的態(tài)度，允許其流轉(zhuǎn)。結(jié) 束 語現(xiàn)行的對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度還不完善，并且已經(jīng)導(dǎo)致了諸如宅基地交易糾紛等諸多問題，因此我認(rèn)為應(yīng)該在總結(jié)和分析現(xiàn)行法律制度所引發(fā)的問題和產(chǎn)生的原因的基礎(chǔ)上逐步建立和完善現(xiàn)行的法律制度并使其適應(yīng)于時代的發(fā)展。我認(rèn)為，不能僅從字面含義出發(fā)機(jī)械的解釋，而應(yīng)理解為對農(nóng)村宅基地使用權(quán)原始取得上的限制。從立法的初衷來看，農(nóng)村宅基地的無償使用是出于保障農(nóng)民的基本生活的目的。即農(nóng)村宅基地使用權(quán)一經(jīng)成立，即應(yīng)成為一項獨立的物權(quán)，具備物權(quán)的各項權(quán)能，權(quán)利人有權(quán)自由處分。尤其是在改革開放30年后的今天，農(nóng)村面臨的主要矛盾已不再是農(nóng)民的生存問題是如何治富和縮小城鄉(xiāng)差距的問題。然而，我國當(dāng)前立法恰恰缺乏關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套規(guī)定，以致于現(xiàn)實生活中的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱性市場導(dǎo)致交易秩序混亂、糾紛不斷。雙方一旦發(fā)生矛盾糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決，權(quán)利難以得到有效保護(hù) [6]“黑市交易”一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的無序和混亂，造成社會矛盾的激化；另一方面由于缺乏有效的監(jiān)管體制和手段，使得作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織反而未獲得任何利益，也客觀逃避了國家的稅收征集，同時損害了國家和集體的利益。由于不可流轉(zhuǎn)的閑置、空置住宅擠占了舊村莊的空間，新建住宅便相繼往村莊外圍擴(kuò)張，在擴(kuò)張過程中，未經(jīng)預(yù)先合理規(guī)劃的新住宅群落十有八九需要重新整治。 [3]毫無疑問，我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度迄今仍存在著明顯的缺陷，既然如此，屬于農(nóng)村集體土地組成部分之一的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度也就不可能健全，從而不可能自由流轉(zhuǎn)?！?.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 [1]近年來，農(nóng)村房屋買賣所引起的糾紛日益增多，特別值得關(guān)注的是，隨著有關(guān)禁止農(nóng)村房屋買賣的政策不斷出臺，該類糾紛并沒有因此減少，反而呈上升趨勢。因此，改革現(xiàn)行立法，解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，對于提高農(nóng)村宅基地利用率，實現(xiàn)農(nóng)民融資手段，促進(jìn)城鄉(xiāng)人口流動，改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，構(gòu)建和諧社會具有十分重要的意義。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀及其缺陷分析（一）我國有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法中國土地立法體制日趨完善，涵蓋了從憲法、法律到行政法規(guī)、規(guī)章等不同層次的規(guī)范性法律文件，但有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題卻是立法缺位或虛位的一個領(lǐng)域。因此，對農(nóng)村宅基地的分配、使用、變更等一系列法律關(guān)系的調(diào)整、規(guī)范少不了地方政策和規(guī)范性文件的補(bǔ)缺補(bǔ)漏。盡管如此，我國農(nóng)村居民至今仍處置不了自己合法所有的住宅，準(zhǔn)確地說是住宅和宅地的不可分離性使他們因無權(quán)根據(jù)“地隨房走”原則一并處置住宅所附著的農(nóng)村宅基地而無法單獨行使住宅所有權(quán)。而在現(xiàn)實中在利益的驅(qū)動下 農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也很嚴(yán)重。(1)農(nóng)村宅基地具有福利、社會保障功能中國是農(nóng)業(yè)大國，80％的人是農(nóng)民，農(nóng)村的安定關(guān)系到國計民生。在農(nóng)村，房屋和農(nóng)村宅基地被視為農(nóng)民最大的財產(chǎn)。首先，從各國土地立法來看，土地權(quán)利安排正從以“所有為中心”的制度設(shè)計轉(zhuǎn)向以“利用為中心”的制度設(shè)計上來?！段餀?quán)法》雖專章規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)但規(guī)定過于簡略，又涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及其變更、消滅登記等，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，據(jù)《物權(quán)法》第153條規(guī)定，仍適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。對于該類農(nóng)戶，應(yīng)當(dāng)堅持農(nóng)村宅基地的無償使用；對于已經(jīng)擁有住房的集體組織內(nèi)的成員或者外來人員，如果其對農(nóng)村宅基地有另外需要的，應(yīng)該堅持有償使用的原則。(1)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)有明確的存續(xù)期限目前我國很多農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象非常普遍，而與之形成鮮明對比的是村民新建住宅，則只能申請新的農(nóng)村宅基地，不少地方的農(nóng)村甚至已沒有農(nóng)村宅基地可資分配。這對于農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)的發(fā)展，無疑是益處多多。” [11]因此，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)只能疏不能堵。再次，關(guān)于農(nóng)村村民一戶只能申請一處農(nóng)村宅基地。這樣的規(guī)定具有不合理之處。但在權(quán)利取得后的利用環(huán)節(jié)，則應(yīng)以農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)為基礎(chǔ)，按照傳統(tǒng)的私權(quán)理念制定權(quán)利的利用規(guī)則，以促進(jìn)權(quán)利自由靈活的流動 [10]。這種制度設(shè)計雖確保我國農(nóng)民有一個安身立命之所，但同時也削弱了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)價值和犧牲了農(nóng)民遷徙的自由。在國家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐下，大量農(nóng)村人口被轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，同時也有大量的城市人口進(jìn)入農(nóng)村，對住宅的需求，勢必會促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育與形成。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)的“黑市”交易。舊后遺癥不外乎閑置、空置農(nóng)宅所在的“空心村”固有的臟、亂、差；新后遺癥則是新住宅群落存在的不同程度的無序、雜亂、公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善或空白等現(xiàn)象。而在我國，法律雖然規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有土地，但其所有者與使用者之間權(quán)、責(zé)、利模糊不清，集體土地所有者也未能與國有土地所有者一樣擁有所有權(quán)的核心權(quán)能——處分權(quán)。”第一百五十五條規(guī)定“已經(jīng)登記的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。本文認(rèn)為簡單地禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，不允許農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)在一定程度上不利于城鄉(xiāng)之問人口的雙向?qū)α?，也不是真正保護(hù)農(nóng)民利益，而是在客觀上讓農(nóng)民的一大財產(chǎn)變成“死產(chǎn)”。允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不僅有其現(xiàn)實的意義而且符合農(nóng)村宅基地作為一種用益物權(quán)屬性的需要。我國關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法主要集中在一些法律和相關(guān)規(guī)范中。而對于農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，無論法律法規(guī)還是地方政策和規(guī)范性文件均明確予以禁止，如《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地，其農(nóng)村宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請農(nóng)村宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《擔(dān)保法》第37條也規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，等等。雖然，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)屬用益物權(quán)，但它畢竟是在保有集體土地所有制的基礎(chǔ)上為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供建房便利而創(chuàng)設(shè)的，是不充分的、被打了折扣的用益物權(quán)。因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這個問題有其現(xiàn)實的意義。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是建立在集體土地所有制基礎(chǔ)上，為農(nóng)民建立房屋而創(chuàng)建的一種用益物權(quán)。在其急需一筆資金時，往往能夠提處置的最有價值的財產(chǎn)也只有房屋和農(nóng)村宅基地。而在崇尚經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會背景下，重視土地“利用”也日益成為我國土地制度設(shè)計的基本理念，這種理念的變化，要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，必須充分考慮效率