【正文】 平方米，地下室面積 平方米，公寓住宅管理面積為12萬多平方米，總戶數(shù) 1516戶，容 積 率為 、綠 化 率為 35%。 強(qiáng)大的集團(tuán)資源優(yōu)勢這是最直觀的外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響業(yè)主的生活質(zhì)量與生活水平，對此應(yīng)高度重視，對環(huán)境文化建設(shè)的設(shè)想主要有： 環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是小區(qū)安全、文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量好、資源質(zhì)量良好、資源合 理循環(huán)，形成環(huán)保意識。 設(shè)置公寓物業(yè)管理咨詢點，開展各種形式的主題講座、主題演講，樹立公寓居民的文 化觀。 12 【迪納酒店公寓】管理服務(wù)方案 提倡以物為本的管理，體現(xiàn)項目特色環(huán)境及文化 迪納酒店公寓項目規(guī)劃、建設(shè)特色 ,決定了迪納酒店公寓項目在物業(yè)管理上必須從 “以物為本 ”的角度出發(fā) ,即在充分了解項目規(guī)劃設(shè)計理念和開發(fā)意圖的基礎(chǔ)上 ,制訂符合項目物業(yè)特征的服務(wù)方案 ,并在管理過程中提倡創(chuàng)新 ,突破一般項目管理模式 ,針對迪納酒店公寓項目設(shè)計的 “酒店管家式 ”服務(wù)體系其突出優(yōu)點在于： 業(yè)主作為社區(qū)的長期住客和擁有者之一，其對于私產(chǎn)價值保障及生活品質(zhì)的期望頗高，挑剔程度也較高，從建設(shè)階段介入的 “聯(lián)華物管 ”所在開發(fā)商與業(yè)主之間搭建良好溝通渠道可以彌補(bǔ)部分產(chǎn)品硬件的先天不足。 （ 4）給排水系統(tǒng)：每半年清洗水池 1 次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi) 生，無二次污染；停水提前 1天通知；消防泵每月進(jìn)行 1次操作，每年進(jìn)行 1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在 20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應(yīng)急處理方案。 （ 4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地 無紙屑、煙頭等廢棄物。 （ 3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。 按門鈴時，每次不得超過兩秒鐘。 三人以上對話，要用相互都懂的語言。通過加強(qiáng)對迪納酒店公寓的管理，使物業(yè)保值、增值，以良好的物業(yè)管理服務(wù)樹立迪納酒店公寓的品牌形象，使物業(yè)開發(fā)和管理能處于良性循環(huán)的狀況。 公共秩序維護(hù)的職責(zé) 1）專業(yè)安管、維持正常生活 /工作秩序。 業(yè)主實行憑證 /卡出入：凡是業(yè)主出入項目須自覺出示住戶證或業(yè)主證，經(jīng)門崗秩序 維護(hù)員檢查核實后，給予放行；若忘記帶住戶證或業(yè)主證，將進(jìn)行詳細(xì)詢問登記后給予放 行。使其熟練掌握監(jiān)控設(shè)施的操作技能和排除常見的監(jiān)控設(shè)備故障的能力，以此來正確操作、發(fā)揮監(jiān)控功能，確保技防作用。 4）停水應(yīng)急處理服務(wù) 獲知的市政停水情況時，事前在相關(guān)樓宇張貼停水通知。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。 5) 應(yīng)急照明燈（手提式） 消防監(jiān)控中心配置兩盞。 4) 設(shè)置禁止吸煙標(biāo)識。 7）水電設(shè)施二次裝修管理：嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。 （七）公共意外傷害管理 公共作業(yè)安全防范管理 1) 所有公共作業(yè)均設(shè)置 “正在施工 ”等警示標(biāo)識。 30 【迪納酒店公寓】管理服務(wù)方案 設(shè)施及相關(guān)場所安全防范管理 1) 樓宇內(nèi)的電表房、各種管井等在正常情況下實行上鎖管理。三好是指用好、修好和管理 好重要的房屋設(shè)備。建立 24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時 切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時起用。 （八）監(jiān)控中心錄像管理 對公寓出入口、主要地段等進(jìn)行 24 小時不間斷錄像，一般錄像資料保存時間不少于 1 個月。設(shè)置雷雨天禁止停留的警示牌。對不聽勸阻行，報政府主管部門處理。 3）環(huán)境衛(wèi)生管理：規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運 輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗收。 2) 消防服（含頭盔、靴子） 配置不少于 4 套消防服。 收到信息公告住戶知曉，離家前關(guān)閉好窗戶。 8）對嚴(yán)格禁止入物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等）拒絕進(jìn)入 ,必要時報警。 根據(jù)周邊治安環(huán)境的改變，在各樓道內(nèi)帖示相應(yīng)的 “公益 ”安全廣告（提示語）。 根據(jù)項目的地理 狀況和所需位置，設(shè)立崗位：領(lǐng)班崗、總巡崗、監(jiān)控中心崗、固定門 崗、半巡半固崗。 長期目 標(biāo)： 19 【迪納酒店公寓】管理服務(wù)方案 1) 全面導(dǎo)入 ISO9000： 2020和 ISO14001： 1996質(zhì)量環(huán)境兩大國際認(rèn)證體系，使迪納酒 店公寓客服中心能夠保持長期有效、規(guī)范的管理運作。 當(dāng)為客戶完成一項服務(wù)后應(yīng)主動詢問是否還有其它需要幫助。既不講低級庸俗 的口頭語，不講不三不四的粗話、臟話、不講諷刺挖苦話，不講與管理無關(guān)的閑話。 7) 注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個人衣物 8) 不得將任何物件夾于腹下，不得敲桌或玩弄其他物品。 （ 1）督 促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 （ 1）供電系統(tǒng)：保證正常供電，停電提前 1 天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用。業(yè)戶家居期間，只需少量清潔人員對責(zé)任范圍不斷巡回保潔，確保業(yè)戶始終享有干凈、整潔、溫馨的環(huán)境；我司工程服務(wù)人員在業(yè)戶外出期間按計劃主動巡檢公共設(shè)施設(shè)備狀況，減低因其非正常使用帶來的不便；我司綠化維護(hù)人員對于高躁聲機(jī)具的使用時間將盡量避 免與業(yè)戶居家時間重合。 對各種文化活動加以制度規(guī)范、落實、跟蹤，包括制定活動的時間、地點、內(nèi)容、方 式、程序等，保證文化活動朝著積極、有益的方向去發(fā)展。 重點三：營造一種 “便捷、和諧、優(yōu)越 ”的社區(qū)人文環(huán)境 社區(qū)文化是社區(qū)成員在居住和管理活動中共同創(chuàng)造的具有個性特色的精神財富和其物質(zhì)形態(tài)的結(jié)合。 教育程度： 70%的客戶受過高等教育。 實行垃圾分流，精心培育綠化，合理布局，使人與自然和諧配置。在迪納酒店公寓項目內(nèi)，我們的 主流服務(wù)對象群為“有一定經(jīng)濟(jì)實力的成功人士 ”，我們必須以固有的客戶滿意管理體系為雛形，結(jié)合項目業(yè)主需求特征，制訂和實施符合項目特色的客戶滿意戰(zhàn)略。滿意率達(dá)90%以上。 （ 2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 （ 4）綠化完好率達(dá)到 95%以上。 5) 非當(dāng)值時間，因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開單位。 不得哼歌曲、吹口哨、談笑、大聲說話喊叫，亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要的響 聲，咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說 “對不起 ”。 不得以任何借口頂撞，怠慢客人。 3) 保持良好的生活、工作環(huán)境，統(tǒng)籌安排、落實迪納酒店公寓各項設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護(hù)。 公 共安全及秩序維護(hù)方案 為了營造安全、健康、舒適的生活工作環(huán)境，確保項目內(nèi)因管理責(zé)任造成治安事件發(fā)生率為零。 出入的貨車、的士在門崗處必須自覺接受秩序維護(hù)員的檢查，若 “車斗 ”上或尾箱內(nèi) 有大件物品時，須查核物品的來源后才給予放行。 2）對來訪人員可用可視對講與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)同意后，方可進(jìn)入。 因設(shè)備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關(guān)區(qū)域張貼停電通知。 （ 2）斗毆事件 發(fā)現(xiàn)（或接報）物業(yè)內(nèi)有業(yè) 主（戶）之間或業(yè)主（戶）與他人爭吵、斗毆情況時，盡 可能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態(tài)度了解情況，可協(xié)助報警處理。 消防安全內(nèi)部管理 1) 消防設(shè)施、器材檢查 建立消防安全三級檢查制 度，每季度對消防栓、滅火器進(jìn)行一次全面檢查，并對其有效性（完好）進(jìn)行標(biāo)示封貼。 車位及車輛管理 1) 建立私家車位（固定停放車輛）資料檔案，設(shè)置 “私家車位 ”標(biāo)牌及車位編號標(biāo)識。 制定完善的《裝修管理規(guī)定》。 5) 對正在進(jìn)行的有尖銳物體外露、粉塵、落物等綜合性危險的公共作業(yè)區(qū)域，增設(shè)警示標(biāo)識外，做封閉式防護(hù)，并有專人負(fù)責(zé)巡查。 2) 公共區(qū)域容易碰撞的尖銳物體采取軟包保護(hù)措施。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。 4) 非工作人員不宜進(jìn)入的場所設(shè)置 “禁止入內(nèi) ”的警示標(biāo)識。 環(huán)境安全防范管理 1) 物業(yè)區(qū)域的定期投放鼠藥時，放置在非顯眼位置的專用 “鼠屋 ”內(nèi)，并設(shè)置圖文的 ”有毒鼠餌 ”警示標(biāo)識。 把好裝修申請審批關(guān)，嚴(yán)格審核裝修設(shè)計圖紙，了斛裝修范圍。 （五）二次裝飾裝修管理 房屋裝修及日常使用監(jiān)管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn) 象，敝司將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。 3) 室內(nèi)裝修消防管理 編制室內(nèi)裝修管理規(guī)定，與住戶簽訂《室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議》，并向施工單位進(jìn)行 消防安全交底，明確雙方對施工現(xiàn)場的消防安全責(zé)任。 24 【迪納酒店公寓】管理服務(wù)方案 （三）消防安全管理 義務(wù)消防組織建設(shè) 1) 建立 24 小時在崗的緊急救助的義務(wù)消防隊。 6）急癥病人協(xié)助處理服務(wù) 發(fā)現(xiàn)（或接報）有急癥病人后，就近秩序維護(hù)員迅速趕到現(xiàn)場協(xié)