【正文】 三、高檔樓盤綜合分析對(duì)于起價(jià)每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對(duì)高價(jià)樓盤的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)方面。在調(diào)查的15個(gè)樓盤中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場(chǎng)所，以滿足入住業(yè)主的需求?？梢?，高檔住宅對(duì)面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室等活動(dòng)場(chǎng)所，其設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特點(diǎn)，此類會(huì)所約占總數(shù)的27%。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。l 長寧區(qū)今年長寧地區(qū)的兩個(gè)高價(jià)位樓盤都出現(xiàn)在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在15000—17000元；另一個(gè)是愚園路上的“暢園”，每平方米售價(jià)在10000—15000元，而新盤總數(shù)為17個(gè)，高檔樓盤占據(jù)市場(chǎng)份額的12%。今年頭五個(gè)月，長寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達(dá)百萬平方米左右，與去年年中時(shí)的水平基本相近。貳、上海市高檔住宅市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)概論以及區(qū)域概述l 市場(chǎng)概論高檔住宅在90年代初期的房地產(chǎn)市場(chǎng)中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下，內(nèi)外銷房并軌后，（所指的高檔住宅從價(jià)格上劃分即指單價(jià)為每平方米8000元以上的住宅）。2． 2002年一季度，%。整個(gè)中環(huán)線（浦西段）可望2005年完成。6. “三環(huán)+三縱三橫+十三射”上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其要點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)高架道路交通快速疏解，逐步實(shí)現(xiàn)中心城“三縱三橫”主干道機(jī)動(dòng)車專用道，將非機(jī)動(dòng)車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線之間，加快中環(huán)線路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi)環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步建設(shè)的市域高速公路相銜接。3． 2002年一季度，上海城市建設(shè)計(jì)劃投資額542億元，%。從2000年開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢(shì)，挾風(fēng)雷之勢(shì)，推動(dòng)了滬市高檔住宅的進(jìn)程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分?jǐn)偟耐恋爻杀疽堰_(dá)3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房?jī)r(jià)約為土地成本的3倍比較合理。從兩個(gè)高價(jià)位樓盤地段看，一個(gè)是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個(gè)就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個(gè)板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園附近以及外虹口地區(qū)。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會(huì)所，就設(shè)置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術(shù)中心等場(chǎng)所。33 / 33。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會(huì)議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動(dòng)娛樂場(chǎng)所。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會(huì)有一批成規(guī)模的高檔住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。長寧的高檔住宅發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當(dāng)成熟，周邊有古北國際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。l 浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對(duì)高檔住宅的愈演愈烈之勢(shì)，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進(jìn)一步對(duì)上海目前的高檔住宅市場(chǎng)有比較深入的了解。三、上海房地產(chǎn)（2002年1—9月）市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總對(duì)比內(nèi)容2002年1—9月2001年同期比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資額5649868萬元4300550萬元完成土地開發(fā)面積1724065M21687415M2商品房新開工面積17593610M214084173M2商品房竣工面積11941394M28051371M2商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積185113849 M2