【正文】 通常為中高檔消費(fèi)者，而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占很大的比重。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書(shū)報(bào)廳等。（4）商鋪特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。也許讀者會(huì)提出問(wèn)題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物中心如此重要？原因很簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶(hù)零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。（1）按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。潛力型住宅底商固然前景廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論投資者自營(yíng)、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問(wèn)題將是時(shí)間問(wèn)題，也就是商戶(hù)通常說(shuō)的養(yǎng)店鋪的時(shí)間。 經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類(lèi)，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。過(guò)去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來(lái)越大，大型專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場(chǎng)空間。另外，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問(wèn)題 。有專(zhuān)家認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本可以打造出一個(gè)具有市場(chǎng)影響力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但卻未必可以打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。另外，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開(kāi)發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于商鋪開(kāi)發(fā)商來(lái)講，卻意味著可開(kāi)發(fā)面積減少。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。個(gè)人商鋪投資者在投資過(guò)程中，應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待綜合市場(chǎng)項(xiàng)目13 頂 14 14 人頂 七、 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪的分類(lèi)可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專(zhuān)業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。從上述內(nèi)容可以看出，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。六、 市場(chǎng)類(lèi)商鋪按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類(lèi)別，還是綜合類(lèi)型，可將市場(chǎng)類(lèi)商鋪分為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒(méi)有特殊的要求：；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米以后，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡(jiǎn)單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略等，否則項(xiàng)目會(huì)面臨開(kāi)發(fā)困境。新穎的主題包裝無(wú)疑為項(xiàng)目增色不少，但決不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的制勝法寶。購(gòu)物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模龐大，無(wú)論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各種問(wèn)題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)處。購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn) 1）規(guī)模特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒(méi)有固定特點(diǎn)，換言之，其規(guī)模大小沒(méi)有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個(gè)平方米。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個(gè)設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行商鋪開(kāi)發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。前者，開(kāi)發(fā)商是將底層個(gè)別樓層或多個(gè)樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開(kāi)發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對(duì)象是各類(lèi)乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營(yíng)方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客購(gòu)買(mǎi)禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時(shí)光的需求是從事書(shū)刊經(jīng)營(yíng)的書(shū)店的主要市場(chǎng)前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)?？紤]到價(jià)值升值空間因素，該類(lèi)商鋪?zhàn)饨鹗找媛什坏陀?0%，可以考慮投資。（4）商鋪特點(diǎn)百貨商場(chǎng)商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場(chǎng)會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車(chē)租用北京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車(chē)展示，寶馬汽車(chē)租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車(chē)展示等。以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購(gòu)物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，；半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。如以歐式商業(yè)步行街概念炒作成功的現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典。 建筑形式特點(diǎn)住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個(gè)樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。社區(qū)商鋪的特點(diǎn)社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過(guò)度透支的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。這種名稱(chēng)方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。當(dāng)然，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過(guò)