【正文】 通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。（3）運營特點交通設施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設施、書報廳等。（4）商鋪特點道路兩側商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求。（1）按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內(nèi)部和服務于外部兩種。潛力型住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是時間問題，也就是商戶通常說的養(yǎng)店鋪的時間。 經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。另外，因為專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題 。有專家認為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。個人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目13 頂 14 14 人頂 七、 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。六、 市場類商鋪按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，可將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。（2）規(guī)劃設計特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商的制勝法寶。購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構的長處。購物中心商鋪的特點（1）規(guī)劃設計特點購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。道路兩側商鋪的特點 1）規(guī)模特點道路兩側商鋪的規(guī)模沒有固定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。主要原因在于：交通設施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當于整個設施的很小的部分，交通設施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。（3）運營特點交通設施內(nèi)部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設施商鋪的基本運營特點?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于10%，可以考慮投資。（4）商鋪特點百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。如以歐式商業(yè)步行街概念炒作成功的現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典。 建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。社區(qū)商鋪的特點社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。當然，專業(yè)市場商鋪投資過