七類商鋪的投資分析與投資策略(存儲版)
【正文】 的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風險相對較大。復合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境?！?投資回報形式出租經(jīng)營為主要投資回報形式。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的女人街規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。就復合商業(yè)街來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。當然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準確判斷。尤其當開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風險。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。就綜合市場來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。（2）規(guī)劃設計特點，柱網(wǎng)設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。社區(qū)商鋪的特點社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。 投資回收形態(tài)目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構(gòu)投資者。 建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。如以歐式商業(yè)步行街概念炒作成功的現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中?？傊?，購物中心的規(guī)劃設計體現(xiàn)的是建筑美學概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點（2）運營特點絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。（4）商鋪特點百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于10%，可以考慮投資。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經(jīng)營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。（3）運營特點交通設施內(nèi)部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設施商鋪的基本運營特點。4）投資回收形態(tài)商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。主要原因在于：交通設施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當于整個設施的很小的部分，交通設施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其可視性價值可想而知，所以交通設施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。道路兩側(cè)商鋪的特點 1）規(guī)模特點道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒有固定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。當然，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側(cè)銷售商鋪項目將會逐漸增加。購物中心商鋪的特點（1）規(guī)劃設計特點購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu)，較少散戶投資者。購物中心商鋪主要適合投資機構(gòu)，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構(gòu)的長處。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商的制勝法寶。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風險相對小，回報率高。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面
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