【正文】 票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占很大的比重。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn)，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。二、交通設(shè)施商鋪特點(diǎn)?。?）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的直接影響。交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機(jī)場(chǎng)外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模?。换疖囌就獠可啼伒囊?guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會(huì)發(fā)生影響?！?投資回收形式交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有極大的個(gè)性化，當(dāng)然，個(gè)性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。三、 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)?。?）規(guī)模特點(diǎn)百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在2萬(wàn)平方米左右。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。 （3） 商鋪的特點(diǎn)購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。即使有些購(gòu)物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個(gè)人投資者進(jìn)來(lái)，另一方面，考慮管理商返租等方式，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的整體性。對(duì)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來(lái)確定商鋪功能。潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。不過(guò)，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。 鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。1 頂 2 2 人頂 五、 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的可視性肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時(shí)，鋪位型社區(qū)商鋪的價(jià)值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。（4）綜合市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)。需要指出的是，國(guó)內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來(lái)試圖通過(guò)運(yùn)做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，有專家認(rèn)為這種努力有不切實(shí)際的地方，運(yùn)做成功的幾率很小，或者要想運(yùn)做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長(zhǎng)達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目到底如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講是一個(gè)重要的問(wèn)題（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如東莞東城酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如虎門黃河時(shí)裝城；還有一些專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式。對(duì)于中小城市來(lái)講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個(gè)當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。投資策略 專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪不少出自專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類型影響比較大。步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。 服務(wù)型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無(wú)論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式