七類商鋪的投資分析與投資策略-免費閱讀
【正文】 需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。（2）綜合市場規(guī)劃設計特點綜合市場規(guī)劃設計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導、貨物流疏導等問題，這些對規(guī)劃設計單位的市場意識有很高要求，設計師不可以簡單只從建筑的角度確定設計方案。（4）、專業(yè)市場商鋪的特點專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。零售型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。長期看來，機構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。 對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務對象。購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。▲ 投資回收形式百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。 ▲ 投資回收形式目前國內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設過程中突然變成的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當高。道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應成為商鋪投資者重要的目標。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設施乘客的需求特點。（4）商鋪特點交通設施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構(gòu)為銷售對象。七類商鋪的投資分析及策略一、商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪的類型商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。投資策略商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。▲ 投資回收形式交通設施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營，比較少采取出售經(jīng)營的方式。（4）商鋪特點交通設施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式?？紤]到價值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。當然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。投資策略百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構(gòu)，投資機構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。在功能設定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。需要指出的是，如果規(guī)劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。投資策略住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常2030平方米。（3）經(jīng)營特點社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。專業(yè)市場商鋪的特點 （1） 專業(yè)市場規(guī)模特點規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分?！?投資回收形式專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。（3）綜合市場名稱特點綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營
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