【正文】 臨開發(fā)困境。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。（2）規(guī)劃設(shè)計特點零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求：；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。六、 市場類商鋪按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，可將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。個人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目13 頂 14 14 人頂 七、 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點 （1）規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。有專家認為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。（3）專業(yè)市場名稱特點專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。另外，因為專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題 。投資策略社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的小盤活躍股。 經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。住宅底商的特點住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。潛力型住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是時間問題，也就是商戶通常說的養(yǎng)店鋪的時間。概念型住宅底商指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。（1）按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。（4）商鋪特點道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間。（3）運營特點交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報廳等。規(guī)劃設(shè)計首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的可視性，提升商鋪的價值。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機