【正文】 的指數(shù)系統(tǒng)。租金指數(shù)這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價(jià)的變化趨勢，可是會與市場實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對比，具有非常好的歷史（縱向）可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)，如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下：500（∑P0A0）。200（1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以94年11月為基期，以基期北京市商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)值采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重。對于地方政府管理部門，除了指導(dǎo)對行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)控外，還可以通過與各地指數(shù)的對比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市場中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策?！皣烤皻庵笖?shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測算，再以1995年3月為基期對比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。兩類物業(yè)價(jià)格的差異；0隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國內(nèi)外引起了很大反響。Price），在保持房地產(chǎn)特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。一時(shí)之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實(shí)際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實(shí)踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。在國外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)的編制，而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介研究成果屬于國內(nèi)首創(chuàng)，在國際上也處于先進(jìn)行列……可以比較全面、及時(shí)、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場的態(tài)勢和變化軌跡，對監(jiān)控市場、引導(dǎo)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，從試運(yùn)行的效果看，中房指數(shù)已成為各界了解、分析和把握房地產(chǎn)市場態(tài)勢的重要工具”。＝△1目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上除中房指數(shù)與國房指數(shù)外，還有偉業(yè)指數(shù)、沈房指數(shù)、鄭州40指數(shù)等多個(gè)地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)基本上采用了與中房或國房指數(shù)相似的理論模型體系，成為地方市場為兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補(bǔ)充。指數(shù)剔除市場結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說明。2005000在指數(shù)計(jì)算中，權(quán)重一直固定，基值不固定。東京都東北地區(qū)近畿地方（大阪圈除外）由于日本地價(jià)指數(shù)采用了定基指數(shù)，可以比較清楚地表現(xiàn)出地價(jià)長期變動(dòng)趨勢，比如從下圖所示6大都市平均用途地價(jià)指數(shù)曲線，可以清楚看出90年代年房地產(chǎn)“泡沫”狀況。普通住宅的租金指數(shù)由于信息透明度較小，以及市場規(guī)模不是很大等因素影響，目前比較完善的指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)還未形成。中國消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)的編制方法與國房指數(shù)基本一致，目前中國消費(fèi)品的價(jià)格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。九州、沖繩地區(qū)中部地方（名古屋圈除外）北海道地區(qū)東京圈中房指數(shù)雖然具有對價(jià)格的反映靈敏性高、及時(shí)性好，以及可以縱橫比較等優(yōu)點(diǎn)，然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法，在市場發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)值會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。表現(xiàn)方法可以看出，指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價(jià)格變動(dòng)情況。1000以下計(jì)算時(shí)省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個(gè)步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑PiA0）247。銷售面積（m2）理論架構(gòu)另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行