【正文】 數(shù)價格法與算術平均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生較大的偏誤。根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術平均法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。房地產(chǎn)行業(yè)相關指數(shù)知識作者：日期：如何看懂房地產(chǎn)行業(yè)的相關指數(shù)隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。l、成本投入法其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動所帶來的偏差。該方法在理論上已經(jīng)相當完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復交易的房地產(chǎn)資料，實際實施成本高；（2）重復交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質(zhì)固定的假設將會被突破；（3）從指數(shù)長期的編制和實施看，重復交易案例需要定期修正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。在實際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關系。Estate經(jīng)過半年多的試運行和不斷完善，1995年9月，由國務院發(fā)展研究中心主持召開了“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的部級評審會。qi　　Ｉ＝/∑q02)目前，中房指數(shù)在搜房研究院的推動下，已經(jīng)初步形成了重要城市價格指數(shù)、北京寫字樓租金指數(shù)、重要城市典型住宅價格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系。由于房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)指數(shù)的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟的狀況。由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位，對房地產(chǎn)市場房展狀況及趨勢的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關注國民經(jīng)濟人士的需求。基期與權(quán)值在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計算后提供轉(zhuǎn)化因子。二50平均價格（元/m2）其中Ii為當期指數(shù)值，Pi為當期價格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價格。B銷售單價（元/m2）基值（2）國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數(shù)類似的理論架構(gòu)，屬于拉氏年距同比指數(shù)。由于房地產(chǎn)市場商品的特殊性，即每一項目在經(jīng)過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中房指數(shù)系統(tǒng)設計了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案；另外，由于商品房項目在不同推廣時段可能會采用不同價格策略，不同戶型、朝向房屋定價也有差異，所以指數(shù)系統(tǒng)還設計了標準價格調(diào)整體系，以消除特征因素的影響。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展狀況以及目前市場形勢。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場歷史狀況的同時，不同城市也具有一定可比性，即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。因此就要求指數(shù)計算的權(quán)值必須在經(jīng)過一定時間后，進行調(diào)整，以重新適應新的市場結(jié)構(gòu)。由于地價變動在很大程度上影響了房價，而且消除了其他許多模糊因素的影響，能夠比較清楚地反映市場發(fā)展狀況，所以許多國家與地區(qū)都建立了地價指數(shù)，比如日本、臺灣等地。實際操作又簡便易行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。六、房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展方向2000年12月由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時報、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會等聯(lián)手推出的上海二手房指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)開始運作。由于寫字樓消費中租賃消費占大部分，寫字樓租金變動能購比較全面地反映寫字樓市場狀況，所以寫字樓租金指數(shù)的構(gòu)建已經(jīng)具有存在的基