【正文】 的同軸度，必要時放松電動機地腳螺栓，用墊片調(diào)整。 一、在地下室、廚房等濕場地工作，或在上、下夾層工作時，都要先切斷電源，不能停電時，至少應(yīng)有兩人在場一起工作。備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同上。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認設(shè)備及人員準備就緒；查看客戶乘電梯情況，在確認無人乘電梯的情況下停梯，再開始轉(zhuǎn)電，轉(zhuǎn)電工作完成后再開梯。 七、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層做測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 五、檢查調(diào)整超載限制裝置。 ● 周檢 由電梯管理員進行。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 二、用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，將操作盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN， LIGHT，RUNM， NORMAL， MDOOR， AUTO 位置。 三、當水池排空到一定程度時，利用剩下的 ~ 水帶水清洗，加清洗劑對池壁及池底進行洗刷，使池壁達到用手觸摸無膩感，然后將洗刷后污水排走，再用清水沖洗干 凈。 三、因供水管網(wǎng)或供水故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 凡故障停機，須把故障消除，然后按動機組上的重復(fù)手掣，機組方可再進行運作。 把待并車發(fā)電機的同步器手柄打在（合閘）位置。 散熱器風機開關(guān)打在“自動”位置 。 發(fā)動機起動后，要注視 油壓表的批示情況和發(fā)電機轉(zhuǎn)動時的聲音情況均屬正常后方可正常運行。 七、管理處根據(jù)維修員反饋意見，到客戶處開具發(fā)票收取有償維修服務(wù)費。 六、水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖。 五、操作前應(yīng)核對名稱、編號和 位置，操作中應(yīng)認真執(zhí)行監(jiān)護復(fù)誦制。 發(fā)布命令應(yīng)準確、清晰，使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備和雙重名稱（即設(shè)備名稱和編號）。 自動控制裝置：檢查模擬供、停電，起動油機動裝置是否正常。 五、升降機的任何改動，均須書面征詢承判商的專業(yè)意見后方可進行。 二、化糞池入口蓋應(yīng)蓋好，并保證蓋完好；無特殊情況不得打開化糞池蓋。 四、實用是以實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜進行維修，以適 應(yīng)業(yè)主或住用人在使用功能與質(zhì)量上的需求。 三、回訪內(nèi)容： 實地查看維修項目。 首問責任制 一 、第一個接待人或?qū)υ捜藶槭讍栘熑稳恕? 三、各部門按部門人數(shù) 5% 的名額比例進行評比部門 “ 優(yōu)秀員工 ” 。 1情節(jié)嚴重、觸犯法律，移交司法機關(guān)處理。 其他違反規(guī)章制度，類似上述性質(zhì)行為。 在轄區(qū)禁煙場所吸煙，酗酒后上班。 對完成所分派的工作任 務(wù)遲緩、拖延。 發(fā)現(xiàn)事故隱患、及時采取措施、防止或搶救事故有功，使國家和人民及企業(yè)利益免受重大損失。 三、請假期滿，應(yīng)及時到所在部門辦理銷假手續(xù)；如須延長假期，必須再向所在部門主管申請，否則，將按曠工處理。 二 、每月工資按規(guī)定統(tǒng)一發(fā)放。 二、各項目區(qū)域之間調(diào)動其管轄區(qū)域內(nèi)員工時，應(yīng)報公司經(jīng)理核準后方可調(diào)遷。 一、公司實行三級管理模式，即公司經(jīng)理、項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理、管理處（部門）負責人三級管理。 三、通話時盡量不使用免提鍵。 七、忍耐 —— 是員工的基本素質(zhì)，任何情況下不能意氣用事，吵嘴打架。 具有良好的節(jié)約意識，勤儉辦公，節(jié)約能源。 八、機要文件須經(jīng)制發(fā)部門負責人同意后方可復(fù)制。 關(guān)于重要決策或計劃。 智能化維護員崗位職責 一、 參與對 小區(qū)可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和紅外線防越報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等智能化設(shè)備安裝、調(diào)試及驗收和接管工作。 五、做好下水管道的維護、疏通，化糞池的清理、雨水井的檢查工作。 六、完成上級 領(lǐng)導分派 的其他工作任務(wù)。 尊重領(lǐng)導 ， 團結(jié)開拓 ； 與時俱進 ， 鉆研業(yè)務(wù)。 三、定期巡回檢查各類設(shè)施設(shè)備及管線，做到小修不過夜、大修不拖延，特殊維修及時上報 審批，并做好維修記錄 。 電工崗位職責 一、熟悉轄區(qū)內(nèi)供電、電梯、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)；熟悉住宅區(qū)內(nèi)高低壓線路號，各配電室出線回路走向；熟悉機電設(shè)備的配置和使用狀況，會按規(guī)程操作高低壓設(shè)備，會操作消防設(shè)備 ，會處理電梯困人等。 四 、 負責解答業(yè)主使用智能化設(shè)備遇到的實際問題 。 關(guān)于業(yè)主或租戶的檔案資料。 十、機要文件及其相關(guān)草案 、其他無用資料的銷毀，由所管負責人負責銷毀。 八 、嚴守秘密。 三 、男員工 不得留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲；女員工不得濃妝艷抹，做怪異發(fā)型 。 六、上班時間，一般不打（傳）私人電話，如有急事，通話時間不宜超過 3分鐘（禁止打聲訊電話）。 四、各級在管理權(quán)轄范圍內(nèi)，對違規(guī)違紀，工作責任性不強的下屬員工，按管理權(quán)限作出處理。 如員工未辦妥交接手續(xù)，擅自離職者，一律作曠工處理。 五 、試用、留用期間只發(fā)給基本工資。 ● 各類假期待遇： 一、病、事假：請假期間，扣實際假期天數(shù)的基本工資；當月請假累計超過 7天，除扣除請假天數(shù)的基本工資外，取消當月考核浮動工資，并取消年終獎金的當月份額。 其他應(yīng)當給予獎勵。 上班時間不按規(guī)定要求著裝，不戴工作牌、上崗證。 1上級知曉下屬違規(guī)違紀而未開具《員工違規(guī)違紀通知單》。 所犯錯誤喪失領(lǐng)導資格。 受記過以上處分，由部門填寫《員工違規(guī)處罰單》，經(jīng)項目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審核，報經(jīng)理審批執(zhí)行。 二、各部門的月考核工作，由部門主管負責。 四 、在不違背 有關(guān)規(guī)定的前提 下，做到有問必答，回答準確，不得以任何借口推諉、拒絕、搪塞、應(yīng)付了事。 核對收費情況。 房屋修繕養(yǎng)護標準 一、房屋主體的架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)均要牢固、安全、不留隱患。 五、化糞池內(nèi)的沼氣 待 充分散發(fā)后才可作業(yè)，工作場地周圍嚴禁煙火，以防爆燃。 八 、日常清潔升降機，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 完成上 列工作檢查后，開動機組 15 分鐘（或帶負荷運行）。如變壓器需要停電時，應(yīng)先停低壓，后停高壓；送電時先送高壓，后送低壓。 七、操作中發(fā)生疑問時，不準擅自更改操作票，不準隨意解除閉鎖裝置，應(yīng)立即向值班負責人或主管負責人報告，弄清楚后再操作。 二、待客戶講完后，要進一步問清有關(guān)情況，切忌與客戶正面辯駁，應(yīng)客觀冷靜地引導客戶敘述清楚實際情況。 二、電源轉(zhuǎn)換： 停電應(yīng)按先停低壓后停高壓，送電應(yīng)按空載先高壓后低壓原則執(zhí)行。 正常運轉(zhuǎn)后，應(yīng)空載運行 35 分鐘后方可合上電源輸出開關(guān)送電。 檢查機體及周圍有無妨礙運轉(zhuǎn)的雜物，如有應(yīng)及時清走。 機組進入并車運行，隨后把其同步器手柄旋回（關(guān)斷）位置。 發(fā)電機空載運轉(zhuǎn) 10 分鐘后停車。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。一般水消毒維持濃度為含氯 毫克 /升。內(nèi)、外呼叫電梯，電梯即可自動運行。若有異常應(yīng)及時報告，若發(fā)現(xiàn)有危及安全的隱患應(yīng)及時采取措施，防止事故。 三、檢查曳引鋼繩在曳引槽內(nèi)的臥入情況，檢查曳引輪的螺栓軸承。 七、檢查接觸器、繼電器、行程開關(guān)的觸頭和動作機構(gòu)，清掃元件上的灰塵、油污。 二、停電維修時，應(yīng)先通知有關(guān)部門及時懸掛標志牌，以免發(fā)生危險。 五、安護人員加緊巡邏，防止盜竊、火災(zāi)等事件發(fā)生。 四、市電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。 六、清潔擴音機散熱器上的灰塵。 四、調(diào)整導靴間隙。 九、機房不準擱放長形桿件或其他不穩(wěn)固物體，防止砸傷機件或卡死傳動部分。 停止電扶梯運行。 電梯操作規(guī)程 一、在電梯機房打開電源總開關(guān)，并送上電梯轎廂總電源。 二、排空水池，關(guān)閉進水和出水閥，打開池底排空閥，無排空閥時需用抽水泵。 二、因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上、下水池泵房采用手動狀態(tài)時供水，并保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。 發(fā)現(xiàn)有不良情況應(yīng)即時處理解決；嚴重的應(yīng)停機處理。 等并車發(fā)電機的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)值相一致。 機組配電屏的模式開關(guān)打在“自動”位置。 二、開機時注意 啟動馬達后，一般在幾秒鐘內(nèi)可啟動發(fā)動機，若在 30 秒鐘內(nèi)無法啟動時，應(yīng)停約 12 分鐘后再次啟動馬達，如果再在 30 秒鐘內(nèi)也無法啟動發(fā)動機時，應(yīng)停止啟動，檢查其原因。 六、有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)將維修情況告知管理處，由管理處與客戶協(xié)商維修費用，完工后維修人員在《維修單》備注欄中說明情況并簽名。 五、每周清掃一次水泵房內(nèi)的設(shè)施設(shè)備 的衛(wèi)生 ，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 操作人和監(jiān)護人應(yīng)根據(jù)模擬圖版對所填寫的操作項目并分別簽名，然后經(jīng)值班負責人審核簽名。 電房倒閘操作制度 一、倒閘操作必須根據(jù)強電工程師或值班負責人命令，受令人復(fù)誦無誤后執(zhí)行。 發(fā)電機部份：檢查進風口阻塞情況、接線端子、絕緣、振動及各部件是否正常。 四、進行定期檢查時，應(yīng)通知管理員配合，并放置工作牌。 化糞池管理規(guī)定 一、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清 理 一次。 三、合理是維修計劃與方案合理，不擴大維修計劃。其中，安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪，漏水項目維修三天內(nèi)回訪，其它一般維修七天內(nèi)回訪。 ● 考評申訴： 員工若對考評結(jié)果有異議或處理不服，可直接向上級領(lǐng)導申訴。 二、公司每一年度根據(jù)月考核結(jié)果，評比“優(yōu)秀員工”。 故意損壞公物、嚴重違反財務(wù)制度或嚴重失職、營私舞弊、給企業(yè)造成嚴重后果和影響。 曠工半天以上。 無故不參加班組部門例會及組織活動。 服務(wù)欠周到、用語不規(guī)范。 抵制歪風邪氣，檢舉、揭發(fā)損害企業(yè)利益的違規(guī)行為，事跡突出。 二、未經(jīng)批準或未辦理手續(xù)擅自離開工作崗位，一律按曠工處理。 ● 工資及福利 一 、工資構(gòu)成為：基本工資 + 考核 浮動 工資 + 各類補貼 （各崗位工資標準參照《崗位工資等級表》） 。 ● 人事調(diào)遷 一、根據(jù)工作需要可調(diào)動員工，被調(diào)動的員工應(yīng)服從安排。 三級管理制度 為了公司內(nèi)部管 理制度化、規(guī)范化，在管理中將體現(xiàn)“嚴格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)”的基本方 針，特制定本制度。 二 、拿起聽筒先說： “ 您好， 永大 物業(yè) 、 管理處 或部門 ！ ” 語氣平和，再詢問對方有什么事需要幫助。 六 、平等 —— 一視同仁的對 待所有客戶，不能有貧富之分，厚此薄彼。 六 、勤儉節(jié)約。 七、機要文件來往傳遞（包括傳真），應(yīng)指定專人傳接或采取親啟信函方式進行。 二、本規(guī)定中所稱機要是指不得泄露事項，凡符合下列條款之一者均屬于此。 七 、完成上級 分派 的其他工作任務(wù)。 四、對水泵房等設(shè)備每周清潔一次，及時檢修，更換各類水泵泵頭、閥門，保持設(shè)備的整潔，完好。 五、配合協(xié)調(diào)各 管理處 的 維修、養(yǎng)護 工作，對突發(fā)事件和重大 設(shè)備 事故，負責組織搶修。 舉止文明 ， 服務(wù)規(guī)范 ； 助人為樂 ，維護秩序 。 四、每日巡視轄區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備的運行情況，并做好各類記錄 。 二、嚴格遵守公司制定的機電設(shè)備運行維修保養(yǎng)制度，按規(guī)定進行保養(yǎng)，做到小修不過夜，中修不拖延，能正確判斷一般故障，并采取應(yīng)急措施。 五 、 不斷完善智能化系統(tǒng)、提高服務(wù)質(zhì)量 。 契約、協(xié)定或根據(jù)協(xié)商而決定的事項。 員工守則 ● 服務(wù)準則： “端正態(tài)度、熱情主動、擺正位置、盡心盡職”，“用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主”，使業(yè)主（住用人）對我們的服務(wù)無可挑剔，是全體員工共同遵守的服務(wù)準則。 不該問的絕對不問，不該講的絕對不講；不得任意向外界傳播或竊取企業(yè)的保密資料。 四 、 不得在工作場所做出各類有失職業(yè)風度的不雅舉止及形象 。 ● 勞動紀律 一、遵守國家法律、法令及企業(yè)的各項規(guī)章制度。 五、班組負責人確認其下屬不能勝任該崗位或缺乏主動性、積極 性，經(jīng)教育后仍不能改正的，可向上級建議，要求部門對其進行處理。 五、項目區(qū)域?qū)邮盏膯T工應(yīng)按人事調(diào)遷證明及時對調(diào)入員工進行接收備案。 六 、 新員工 培訓期間離職，不發(fā)生活補貼費。 二、公傷假：公傷休養(yǎng)期間，按實際天數(shù)扣考核浮動工資（其他享受待遇，視情況而定）。 第三條 獎勵方式 表揚：給予口頭表揚或通報表揚。 發(fā)現(xiàn)違章違規(guī)行為不糾正、不制止，但尚未造成影響。 1違反規(guī) 定造成浪費、損壞、丟失財物（除按價賠償外）。 未盡職出現(xiàn)管理工作上失誤，給企業(yè)、社會造成較大影響和經(jīng)濟損失。 凡受處分的員工，將《員工違規(guī)處罰單》裝入其本人檔案。 三 、每月 5 日前，各班組負責人將上月的 員工違規(guī)違紀及工作表現(xiàn)情況 報部門。 五 、對自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表示歉意，并進行文字記錄，及時聯(lián)系相關(guān)部門和有關(guān)人員給予解 答 （ 辦理業(yè)主、客戶提出的有關(guān)問題、事項和要求 ） 。 請被回訪人簽名。 二、門窗開啟靈活，不松動、不透風、牢固、平整美觀接逢嚴密。 電梯維修保養(yǎng)制度 一、電梯停駛保養(yǎng)，首先切斷電源，以確保安全。 九 、年審標志張貼在轎廂內(nèi)按鈕上方。 1 控制屏每月一次清潔及檢查和實施維修保養(yǎng)工作。嚴防帶負荷拉合隔離開關(guān)（刀閘）。 八 、電氣設(shè)備停電后，即是事故停電，在未拉開刀閘和做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備或進入遮攔，以防突然來電。 三、受理客戶投訴要一跟到底，直到問題得到解決并回復(fù)客戶為止，對不能解決的投訴，應(yīng)婉轉(zhuǎn)地向客戶講清楚，并確定下次回復(fù)的時間。當主供電源實行全供電源停電，投入備用電源前，應(yīng)首先將主供電源退出運行