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正文內(nèi)容

物業(yè)公司工程維修崗位工作手冊(cè)(留存版)

  

【正文】 的同軸度,必要時(shí)放松電動(dòng)機(jī)地腳螺栓,用墊片調(diào)整。 一、在地下室、廚房等濕場(chǎng)地工作,或在上、下夾層工作時(shí),都要先切斷電源,不能停電時(shí),至少應(yīng)有兩人在場(chǎng)一起工作。備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同上。正式轉(zhuǎn)電前,要檢查低壓電房,確認(rèn)設(shè)備及人員準(zhǔn)備就緒;查看客戶乘電梯情況,在確認(rèn)無人乘電梯的情況下停梯,再開始轉(zhuǎn)電,轉(zhuǎn)電工作完成后再開梯。 七、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層做測(cè)試,并填寫消防中心設(shè)備檢查表。 五、檢查調(diào)整超載限制裝置。 ● 周檢 由電梯管理員進(jìn)行。 待完全停止后,再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。 二、用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒,將操作盒內(nèi)選擇開關(guān)打至 FAN, LIGHT,RUNM, NORMAL, MDOOR, AUTO 位置。 三、當(dāng)水池排空到一定程度時(shí),利用剩下的 ~ 水帶水清洗,加清洗劑對(duì)池壁及池底進(jìn)行洗刷,使池壁達(dá)到用手觸摸無膩感,然后將洗刷后污水排走,再用清水沖洗干 凈。 三、因供水管網(wǎng)或供水故障影響供水時(shí),應(yīng)立即組織搶修,盡快恢復(fù)供水。 凡故障停機(jī),須把故障消除,然后按動(dòng)機(jī)組上的重復(fù)手掣,機(jī)組方可再進(jìn)行運(yùn)作。 把待并車發(fā)電機(jī)的同步器手柄打在(合閘)位置。 散熱器風(fēng)機(jī)開關(guān)打在“自動(dòng)”位置 。 發(fā)動(dòng)機(jī)起動(dòng)后,要注視 油壓表的批示情況和發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)的聲音情況均屬正常后方可正常運(yùn)行。 七、管理處根據(jù)維修員反饋意見,到客戶處開具發(fā)票收取有償維修服務(wù)費(fèi)。 六、水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖。 五、操作前應(yīng)核對(duì)名稱、編號(hào)和 位置,操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。 發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語(yǔ)和設(shè)備和雙重名稱(即設(shè)備名稱和編號(hào))。 自動(dòng)控制裝置:檢查模擬供、停電,起動(dòng)油機(jī)動(dòng)裝置是否正常。 五、升降機(jī)的任何改動(dòng),均須書面征詢承判商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行。 二、化糞池入口蓋應(yīng)蓋好,并保證蓋完好;無特殊情況不得打開化糞池蓋。 四、實(shí)用是以實(shí)際出發(fā),因地制宜、因房制宜進(jìn)行維修,以適 應(yīng)業(yè)主或住用人在使用功能與質(zhì)量上的需求。 三、回訪內(nèi)容: 實(shí)地查看維修項(xiàng)目。 首問責(zé)任制 一 、第一個(gè)接待人或?qū)υ捜藶槭讍栘?zé)任人。 三、各部門按部門人數(shù) 5% 的名額比例進(jìn)行評(píng)比部門 “ 優(yōu)秀員工 ” 。 1情節(jié)嚴(yán)重、觸犯法律,移交司法機(jī)關(guān)處理。 其他違反規(guī)章制度,類似上述性質(zhì)行為。 在轄區(qū)禁煙場(chǎng)所吸煙,酗酒后上班。 對(duì)完成所分派的工作任 務(wù)遲緩、拖延。 發(fā)現(xiàn)事故隱患、及時(shí)采取措施、防止或搶救事故有功,使國(guó)家和人民及企業(yè)利益免受重大損失。 三、請(qǐng)假期滿,應(yīng)及時(shí)到所在部門辦理銷假手續(xù);如須延長(zhǎng)假期,必須再向所在部門主管申請(qǐng),否則,將按曠工處理。 二 、每月工資按規(guī)定統(tǒng)一發(fā)放。 二、各項(xiàng)目區(qū)域之間調(diào)動(dòng)其管轄區(qū)域內(nèi)員工時(shí),應(yīng)報(bào)公司經(jīng)理核準(zhǔn)后方可調(diào)遷。 一、公司實(shí)行三級(jí)管理模式,即公司經(jīng)理、項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理、管理處(部門)負(fù)責(zé)人三級(jí)管理。 三、通話時(shí)盡量不使用免提鍵。 七、忍耐 —— 是員工的基本素質(zhì),任何情況下不能意氣用事,吵嘴打架。 具有良好的節(jié)約意識(shí),勤儉辦公,節(jié)約能源。 八、機(jī)要文件須經(jīng)制發(fā)部門負(fù)責(zé)人同意后方可復(fù)制。 關(guān)于重要決策或計(jì)劃。 智能化維護(hù)員崗位職責(zé) 一、 參與對(duì) 小區(qū)可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和紅外線防越報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等智能化設(shè)備安裝、調(diào)試及驗(yàn)收和接管工作。 五、做好下水管道的維護(hù)、疏通,化糞池的清理、雨水井的檢查工作。 六、完成上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)分派 的其他工作任務(wù)。 尊重領(lǐng)導(dǎo) , 團(tuán)結(jié)開拓 ; 與時(shí)俱進(jìn) , 鉆研業(yè)務(wù)。 三、定期巡回檢查各類設(shè)施設(shè)備及管線,做到小修不過夜、大修不拖延,特殊維修及時(shí)上報(bào) 審批,并做好維修記錄 。 電工崗位職責(zé) 一、熟悉轄區(qū)內(nèi)供電、電梯、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng);熟悉住宅區(qū)內(nèi)高低壓線路號(hào),各配電室出線回路走向;熟悉機(jī)電設(shè)備的配置和使用狀況,會(huì)按規(guī)程操作高低壓設(shè)備,會(huì)操作消防設(shè)備 ,會(huì)處理電梯困人等。 四 、 負(fù)責(zé)解答業(yè)主使用智能化設(shè)備遇到的實(shí)際問題 。 關(guān)于業(yè)主或租戶的檔案資料。 十、機(jī)要文件及其相關(guān)草案 、其他無用資料的銷毀,由所管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)銷毀。 八 、嚴(yán)守秘密。 三 、男員工 不得留長(zhǎng)發(fā)、蓄胡子、留長(zhǎng)指甲;女員工不得濃妝艷抹,做怪異發(fā)型 。 六、上班時(shí)間,一般不打(傳)私人電話,如有急事,通話時(shí)間不宜超過 3分鐘(禁止打聲訊電話)。 四、各級(jí)在管理權(quán)轄范圍內(nèi),對(duì)違規(guī)違紀(jì),工作責(zé)任性不強(qiáng)的下屬員工,按管理權(quán)限作出處理。 如員工未辦妥交接手續(xù),擅自離職者,一律作曠工處理。 五 、試用、留用期間只發(fā)給基本工資。 ● 各類假期待遇: 一、病、事假:請(qǐng)假期間,扣實(shí)際假期天數(shù)的基本工資;當(dāng)月請(qǐng)假累計(jì)超過 7天,除扣除請(qǐng)假天數(shù)的基本工資外,取消當(dāng)月考核浮動(dòng)工資,并取消年終獎(jiǎng)金的當(dāng)月份額。 其他應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)。 上班時(shí)間不按規(guī)定要求著裝,不戴工作牌、上崗證。 1上級(jí)知曉下屬違規(guī)違紀(jì)而未開具《員工違規(guī)違紀(jì)通知單》。 所犯錯(cuò)誤喪失領(lǐng)導(dǎo)資格。 受記過以上處分,由部門填寫《員工違規(guī)處罰單》,經(jīng)項(xiàng)目區(qū)域常務(wù)經(jīng)理審核,報(bào)經(jīng)理審批執(zhí)行。 二、各部門的月考核工作,由部門主管負(fù)責(zé)。 四 、在不違背 有關(guān)規(guī)定的前提 下,做到有問必答,回答準(zhǔn)確,不得以任何借口推諉、拒絕、搪塞、應(yīng)付了事。 核對(duì)收費(fèi)情況。 房屋修繕養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 一、房屋主體的架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)均要牢固、安全、不留隱患。 五、化糞池內(nèi)的沼氣 待 充分散發(fā)后才可作業(yè),工作場(chǎng)地周圍嚴(yán)禁煙火,以防爆燃。 八 、日常清潔升降機(jī),用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 完成上 列工作檢查后,開動(dòng)機(jī)組 15 分鐘(或帶負(fù)荷運(yùn)行)。如變壓器需要停電時(shí),應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時(shí)先送高壓,后送低壓。 七、操作中發(fā)生疑問時(shí),不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向值班負(fù)責(zé)人或主管負(fù)責(zé)人報(bào)告,弄清楚后再操作。 二、待客戶講完后,要進(jìn)一步問清有關(guān)情況,切忌與客戶正面辯駁,應(yīng)客觀冷靜地引導(dǎo)客戶敘述清楚實(shí)際情況。 二、電源轉(zhuǎn)換: 停電應(yīng)按先停低壓后停高壓,送電應(yīng)按空載先高壓后低壓原則執(zhí)行。 正常運(yùn)轉(zhuǎn)后,應(yīng)空載運(yùn)行 35 分鐘后方可合上電源輸出開關(guān)送電。 檢查機(jī)體及周圍有無妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)的雜物,如有應(yīng)及時(shí)清走。 機(jī)組進(jìn)入并車運(yùn)行,隨后把其同步器手柄旋回(關(guān)斷)位置。 發(fā)電機(jī)空載運(yùn)轉(zhuǎn) 10 分鐘后停車。如雨水較大,無法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走,排到街外。一般水消毒維持濃度為含氯 毫克 /升。內(nèi)、外呼叫電梯,電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。若有異常應(yīng)及時(shí)報(bào)告,若發(fā)現(xiàn)有危及安全的隱患應(yīng)及時(shí)采取措施,防止事故。 三、檢查曳引鋼繩在曳引槽內(nèi)的臥入情況,檢查曳引輪的螺栓軸承。 七、檢查接觸器、繼電器、行程開關(guān)的觸頭和動(dòng)作機(jī)構(gòu),清掃元件上的灰塵、油污。 二、停電維修時(shí),應(yīng)先通知有關(guān)部門及時(shí)懸掛標(biāo)志牌,以免發(fā)生危險(xiǎn)。 五、安護(hù)人員加緊巡邏,防止盜竊、火災(zāi)等事件發(fā)生。 四、市電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。 六、清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。 四、調(diào)整導(dǎo)靴間隙。 九、機(jī)房不準(zhǔn)擱放長(zhǎng)形桿件或其他不穩(wěn)固物體,防止砸傷機(jī)件或卡死傳動(dòng)部分。 停止電扶梯運(yùn)行。 電梯操作規(guī)程 一、在電梯機(jī)房打開電源總開關(guān),并送上電梯轎廂總電源。 二、排空水池,關(guān)閉進(jìn)水和出水閥,打開池底排空閥,無排空閥時(shí)需用抽水泵。 二、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí),由兩名技工分別在上、下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)時(shí)供水,并保持聯(lián)系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù),防止出現(xiàn)水浸事故,待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。 發(fā)現(xiàn)有不良情況應(yīng)即時(shí)處理解決;嚴(yán)重的應(yīng)停機(jī)處理。 等并車發(fā)電機(jī)的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)值相一致。 機(jī)組配電屏的模式開關(guān)打在“自動(dòng)”位置。 二、開機(jī)時(shí)注意 啟動(dòng)馬達(dá)后,一般在幾秒鐘內(nèi)可啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī),若在 30 秒鐘內(nèi)無法啟動(dòng)時(shí),應(yīng)停約 12 分鐘后再次啟動(dòng)馬達(dá),如果再在 30 秒鐘內(nèi)也無法啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)時(shí),應(yīng)停止啟動(dòng),檢查其原因。 六、有償維修服務(wù),維修人員應(yīng)將維修情況告知管理處,由管理處與客戶協(xié)商維修費(fèi)用,完工后維修人員在《維修單》備注欄中說明情況并簽名。 五、每周清掃一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施設(shè)備 的衛(wèi)生 ,確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖版對(duì)所填寫的操作項(xiàng)目并分別簽名,然后經(jīng)值班負(fù)責(zé)人審核簽名。 電房倒閘操作制度 一、倒閘操作必須根據(jù)強(qiáng)電工程師或值班負(fù)責(zé)人命令,受令人復(fù)誦無誤后執(zhí)行。 發(fā)電機(jī)部份:檢查進(jìn)風(fēng)口阻塞情況、接線端子、絕緣、振動(dòng)及各部件是否正常。 四、進(jìn)行定期檢查時(shí),應(yīng)通知管理員配合,并放置工作牌。 化糞池管理規(guī)定 一、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清 理 一次。 三、合理是維修計(jì)劃與方案合理,不擴(kuò)大維修計(jì)劃。其中,安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪,漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪,其它一般維修七天內(nèi)回訪。 ● 考評(píng)申訴: 員工若對(duì)考評(píng)結(jié)果有異議或處理不服,可直接向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)申訴。 二、公司每一年度根據(jù)月考核結(jié)果,評(píng)比“優(yōu)秀員工”。 故意損壞公物、嚴(yán)重違反財(cái)務(wù)制度或嚴(yán)重失職、營(yíng)私舞弊、給企業(yè)造成嚴(yán)重后果和影響。 曠工半天以上。 無故不參加班組部門例會(huì)及組織活動(dòng)。 服務(wù)欠周到、用語(yǔ)不規(guī)范。 抵制歪風(fēng)邪氣,檢舉、揭發(fā)損害企業(yè)利益的違規(guī)行為,事跡突出。 二、未經(jīng)批準(zhǔn)或未辦理手續(xù)擅自離開工作崗位,一律按曠工處理。 ● 工資及福利 一 、工資構(gòu)成為:基本工資 + 考核 浮動(dòng) 工資 + 各類補(bǔ)貼 (各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)參照《崗位工資等級(jí)表》) 。 ● 人事調(diào)遷 一、根據(jù)工作需要可調(diào)動(dòng)員工,被調(diào)動(dòng)的員工應(yīng)服從安排。 三級(jí)管理制度 為了公司內(nèi)部管 理制度化、規(guī)范化,在管理中將體現(xiàn)“嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)”的基本方 針,特制定本制度。 二 、拿起聽筒先說: “ 您好, 永大 物業(yè) 、 管理處 或部門 ! ” 語(yǔ)氣平和,再詢問對(duì)方有什么事需要幫助。 六 、平等 —— 一視同仁的對(duì) 待所有客戶,不能有貧富之分,厚此薄彼。 六 、勤儉節(jié)約。 七、機(jī)要文件來往傳遞(包括傳真),應(yīng)指定專人傳接或采取親啟信函方式進(jìn)行。 二、本規(guī)定中所稱機(jī)要是指不得泄露事項(xiàng),凡符合下列條款之一者均屬于此。 七 、完成上級(jí) 分派 的其他工作任務(wù)。 四、對(duì)水泵房等設(shè)備每周清潔一次,及時(shí)檢修,更換各類水泵泵頭、閥門,保持設(shè)備的整潔,完好。 五、配合協(xié)調(diào)各 管理處 的 維修、養(yǎng)護(hù) 工作,對(duì)突發(fā)事件和重大 設(shè)備 事故,負(fù)責(zé)組織搶修。 舉止文明 , 服務(wù)規(guī)范 ; 助人為樂 ,維護(hù)秩序 。 四、每日巡視轄區(qū)各類設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況,并做好各類記錄 。 二、嚴(yán)格遵守公司制定的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)制度,按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng),做到小修不過夜,中修不拖延,能正確判斷一般故障,并采取應(yīng)急措施。 五 、 不斷完善智能化系統(tǒng)、提高服務(wù)質(zhì)量 。 契約、協(xié)定或根據(jù)協(xié)商而決定的事項(xiàng)。 員工守則 ● 服務(wù)準(zhǔn)則: “端正態(tài)度、熱情主動(dòng)、擺正位置、盡心盡職”,“用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主”,使業(yè)主(住用人)對(duì)我們的服務(wù)無可挑剔,是全體員工共同遵守的服務(wù)準(zhǔn)則。 不該問的絕對(duì)不問,不該講的絕對(duì)不講;不得任意向外界傳播或竊取企業(yè)的保密資料。 四 、 不得在工作場(chǎng)所做出各類有失職業(yè)風(fēng)度的不雅舉止及形象 。 ● 勞動(dòng)紀(jì)律 一、遵守國(guó)家法律、法令及企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度。 五、班組負(fù)責(zé)人確認(rèn)其下屬不能勝任該崗位或缺乏主動(dòng)性、積極 性,經(jīng)教育后仍不能改正的,可向上級(jí)建議,要求部門對(duì)其進(jìn)行處理。 五、項(xiàng)目區(qū)域?qū)邮盏膯T工應(yīng)按人事調(diào)遷證明及時(shí)對(duì)調(diào)入員工進(jìn)行接收備案。 六 、 新員工 培訓(xùn)期間離職,不發(fā)生活補(bǔ)貼費(fèi)。 二、公傷假:公傷休養(yǎng)期間,按實(shí)際天數(shù)扣考核浮動(dòng)工資(其他享受待遇,視情況而定)。 第三條 獎(jiǎng)勵(lì)方式 表?yè)P(yáng):給予口頭表?yè)P(yáng)或通報(bào)表?yè)P(yáng)。 發(fā)現(xiàn)違章違規(guī)行為不糾正、不制止,但尚未造成影響。 1違反規(guī) 定造成浪費(fèi)、損壞、丟失財(cái)物(除按價(jià)賠償外)。 未盡職出現(xiàn)管理工作上失誤,給企業(yè)、社會(huì)造成較大影響和經(jīng)濟(jì)損失。 凡受處分的員工,將《員工違規(guī)處罰單》裝入其本人檔案。 三 、每月 5 日前,各班組負(fù)責(zé)人將上月的 員工違規(guī)違紀(jì)及工作表現(xiàn)情況 報(bào)部門。 五 、對(duì)自己無把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)地表示歉意,并進(jìn)行文字記錄,及時(shí)聯(lián)系相關(guān)部門和有關(guān)人員給予解 答 ( 辦理業(yè)主、客戶提出的有關(guān)問題、事項(xiàng)和要求 ) 。 請(qǐng)被回訪人簽名。 二、門窗開啟靈活,不松動(dòng)、不透風(fēng)、牢固、平整美觀接逢嚴(yán)密。 電梯維修保養(yǎng)制度 一、電梯停駛保養(yǎng),首先切斷電源,以確保安全。 九 、年審標(biāo)志張貼在轎廂內(nèi)按鈕上方。 1 控制屏每月一次清潔及檢查和實(shí)施維修保養(yǎng)工作。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)(刀閘)。 八 、電氣設(shè)備停電后,即是事故停電,在未拉開刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔,以防突然來電。 三、受理客戶投訴要一跟到底,直到問題得到解決并回復(fù)客戶為止,對(duì)不能解決的投訴,應(yīng)婉轉(zhuǎn)地向客戶講清楚,并確定下次回復(fù)的時(shí)間。當(dāng)主供電源實(shí)行全供電源停電,投入備用電源前,應(yīng)首先將主供電源退出運(yùn)行
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