【正文】 營銷周期的人為拉長，開發(fā)商的各項成本也急劇上升，這樣會導致開發(fā)利潤的大幅度下降。目前本案的包裝沒有系統(tǒng)性也沒有專 業(yè)型。2．缺乏危機感 隨著房地產(chǎn)市場的過渡競爭及政府的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)存在了相當大的風險。 本案是到準備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作都不可能做的非常細致，這就貽誤了很多的商機。3．病因 代理公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)代理個案經(jīng)驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。2．客戶心里分析： ①經(jīng)濟實力不夠強勁導致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。（多層比小高層稍貴）。規(guī)劃中的二期為在建的三棟樓。長江國際?，F(xiàn)在濱湖區(qū)域房價最高的新梁溪人家在5380元，但這個價格現(xiàn)在已經(jīng)很明顯很難在濱湖區(qū)域站住腳跟，而象南京棲霞，中國海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經(jīng)被拱高，開發(fā)商如果也只是簡單價格跟風的話，肯定無法正常獲利，所以開發(fā)商只能靜觀其變，等待時機。但同時這部分剛性需求客戶群數(shù)量不是太多，因此整個市場的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個樓市的復(fù)蘇。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區(qū)住宅均值為每平方米4136元，%，%，%，增幅為三年以來同期最低。從今年前9個月全市住宅銷售價格變動看，房價依然保持平穩(wěn)態(tài)勢。4． 外地參展樓盤消失在上次春季房交會上，還有多個外地樓盤前來無錫參展，而這次秋季房交會上，竟然一個都沒有，其原因被新政打壓掉的投資客有很大關(guān)系，再加上本身無錫民眾的保守心態(tài)以致此次房交會上沒有一個外地樓盤前來參展。華夏新時代初期訂金多層60000元/戶，小高層80000元/戶，預(yù)定顧客多為安鎮(zhèn)當?shù)鼐用瘛Ｂ∵_苑該案位于厚蕩路以北，由隆達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，無代理公司，總建筑面積40596平方米，10幢多層（5層或6層），總共298戶，%，綠化率38%，機動車位156個（地下車位）。2%，建筑密度：24%，停車位：205個。七、豪景苑周邊主要樓盤綜合分析豪景苑周邊主要樓盤情況1：區(qū)域樓盤名稱總建（平方米）建筑類型戶型均價（元/平方米）安鎮(zhèn)華夏新時代54941（占地）多層、小高層、疊加二室二廳一衛(wèi)；二室二廳二衛(wèi)；三室二廳一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；四室二廳二衛(wèi)；疊加別墅多層2400左右，小高層2600左右，疊加別墅3500左右；（車位約80000100000元/個，20平方米/個）查橋江南清華坊二期（暫定）10萬（占地）多層、小高層、別墅（暫定）規(guī)劃中（一期有64棟別墅）未定（一期4300左右，只剩一套）厚橋隆達苑4059610幢多層（5層或6層）總共298戶兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)1900羊尖羊尖中央公園30000左右（占地）多層、小高層、聯(lián)排或疊加售樓處無任何資料，具體不詳結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r及該項目特點，預(yù)計在22002400左右，商鋪4000元左右八士華夏星辰一期多層13幢（5層），小高層2幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（97）、三室兩廳一衛(wèi)（110125）、三室兩廳兩衛(wèi)（140150）、四室兩廳兩衛(wèi)（145左右）2200左右華夏星辰二期多層3幢（5層），小高層1幢（9層，包括2層底商）兩室兩廳一衛(wèi)（100）、三室兩廳一衛(wèi)（110120）、三室兩廳兩衛(wèi)（122—150）、四室兩廳兩衛(wèi)（150左右）2350（多層比小高層稍貴）君悅景苑周邊主要樓盤情況2：區(qū)域樓盤名稱開盤/去化售樓處廣告/宣傳安鎮(zhèn)華夏新時代6月17日開盤，開盤現(xiàn)場比較熱烈；預(yù)訂訂金多層6萬元/戶，小高層8萬元/戶售樓處裝修標準較好，整體形象較好；無戶型模型，無樣板房錫東大道與安國路交叉口，錫東大道與錫滬路交叉口原有兩塊廣告牌，錫滬路南側(cè)及售樓處又新增兩塊廣告牌；安國路及錫滬路部分路段新增刀旗；圍墻廣告；無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；報紙廣告等查橋江南清華坊二期地塊（案名未定）目前正在規(guī)劃，預(yù)計年底動工該地塊尚無售樓處，開發(fā)信息尚未公開目前無任何廣告宣傳厚橋隆達苑去化近75%，剩余約80套（其中30套左右已簽約）售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是介紹戶型的單張）；無樣板房無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的介紹；售樓處看板、模型；沒有報紙廣告羊尖羊尖中央公園開盤日期未定（預(yù)計年底以后），目前還未接受預(yù)訂售樓處裝修標準較好，無任何樓書、資料、宣