【正文】 出了優(yōu)雅的卡布奇諾風(fēng)格、舒暢的地中海風(fēng)格、歐式經(jīng)典風(fēng)格以及時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格等幾種設(shè)計(jì)風(fēng)格，留給客戶更多自由選擇空間。瞻園銘樓為典型的復(fù)合型地產(chǎn)，總建筑面積 17000平米。項(xiàng)目總建筑近 10 萬平方米，建筑總高度約100 米，由一幢高層主樓和一幢多層輔樓兩部分組成，集國際化甲級(jí)辦公區(qū)、五星級(jí)酒店式商務(wù)套房、大型 Shopping Mall 商場(chǎng)、歐陸風(fēng)情步行街、假日演藝公園五大 特區(qū)于一體。主裙樓相對(duì)分離，裙樓中的多項(xiàng)功能區(qū)均有相對(duì)獨(dú)立的出入口，避免車和人流的交叉，同時(shí)有利于經(jīng)營和管理，形成秩序井然的辦公、休閑、購物場(chǎng)所。項(xiàng)目位于中山南路與升州路之間金沙井地段，地鐵三山街站出口旁，處于南京市中心城區(qū)繁華地段。本項(xiàng)目周邊配套也很齊全，沿竹山路兩側(cè)有蘇果平價(jià)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、崗山超市、各大銀行分理處 、上島咖啡、韓國料理等，江蘇省重點(diǎn)中學(xué) — 江寧區(qū)高級(jí)中學(xué)亦離小區(qū)不遠(yuǎn)。 項(xiàng)目名稱 仁恒國際公寓 項(xiàng)目概況 河西四季仁恒國際公寓位于河西新城區(qū)經(jīng)四東路與緯八路交叉路口，四季仁恒國際公寓緊鄰南京奧林匹克體育中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標(biāo)志性建筑。 案 名 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 19－30㎡ √ √ √ √ 31－49㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 50－60㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 61－76㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 36005500元 /㎡ √ 55017900元 /㎡ √ √ √ 790115000元 /㎡ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 1500020200 元 /㎡ √ √ √ 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 精 裝 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 毛 坯 √ √ √ √ √ √ √ 自由生活館 止馬公館 金陵大公館 中環(huán)國際廣場(chǎng) 盈嘉上鋒國際 宏圖上福園 約瑟夫公寓 長(zhǎng)江路9號(hào)街區(qū) 瞻園銘樓 仁恒國際公寓 藍(lán)籌谷 紫鑫中華廣場(chǎng) 木馬公寓 金輪國際廣場(chǎng) 五米空間 嘉業(yè)國際城 鉑領(lǐng) 西祠胡同 城 中 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 江 寧 √ 河 西 √ √ √ √ √ Part 個(gè)案綜述 8400 900012020130001202092001470018500 19000100008700480056009000170008000 8300720002020400060008000100001202014000160001800020200 自由生活館止馬公館金陵大公館中環(huán)國際廣場(chǎng)約瑟夫公寓瞻園銘樓 木馬公寓金輪國際廣場(chǎng)長(zhǎng)江路9號(hào)盈嘉具體有以下幾個(gè)部分： 廚房 —— 墻面瓷磚、設(shè)料理臺(tái)、吊柜、電熱水器、煤氣灶 (電磁爐 )、微波爐、冰箱、脫排油煙機(jī)。 2. 城市小資階層 他們需要擁有自己獨(dú)立的居住空間，注重工作與生活的便捷和方便，地段較好、交通方便的精裝修小戶型是他們的首選。 3. 經(jīng)常往來南京的商務(wù)人員或 SOHO 族也形成了酒店式公寓的部分客群 由于業(yè)務(wù)或工作上的關(guān)系，他們需要商務(wù)方面的配套，同時(shí)考慮到降低成本。 另外，私營業(yè)主和企業(yè)高級(jí)管理人員，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，以投資為主，也占到了一定比例。 盡管酒店式公寓有一系列的優(yōu)勢(shì)，盡管目前市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓的接納度很高，盡管開發(fā)商的理念和操作思路在成熟，但是放在我們面前的事實(shí)是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費(fèi)群體范圍相對(duì)狹小，也就意味著需求市場(chǎng)容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場(chǎng)存量房需要尋 找新的出路?？們r(jià)成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。 Part 客群針對(duì)性研究 ? 年齡階段 小戶型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽視。 ? 酒店式公寓 1. 富裕階層和高收入、高文化的金領(lǐng)一族 已經(jīng)在近郊擁有一套以上住宅的富裕階層，在暢享自然山水的 同時(shí)又留念城市的繁華與便利，于是在城中購買一套酒店式公寓作為平時(shí)會(huì)友、休憩場(chǎng)所，他們對(duì)價(jià)格的敏感度低。 通常情況下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括會(huì)所設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施，軟件主要指公寓的服務(wù)及其管理水平。所謂硬裝修就是除可移動(dòng)部分的家裝部分做好，例如墻面、地板、潔具、廚房等，但是家電等不作為裝修部分；精裝修就是從地面到床上用品一應(yīng)俱全， 真正拎包入住。 評(píng)論：該項(xiàng)目緊鄰南湖路地塊，為超高層項(xiàng)目，體量上來說，較南湖路項(xiàng)目更大，且先于南湖路項(xiàng)目開盤， 2020 美元 /平米起售，目前處于前期蓄水狀態(tài)，以認(rèn)購為主，截至調(diào)研結(jié)束為止，共銷售 30 套左右（認(rèn)購為主），相關(guān)動(dòng)態(tài)情況有待進(jìn)一步關(guān)注。 項(xiàng)目名稱 長(zhǎng)江路九號(hào)街區(qū) 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目是新街口片區(qū)最大的綜合體，位于長(zhǎng)江路與洪武路的交匯處，占地面積 平米，規(guī)劃總建筑面積約為 26 萬平米，是新街口集購物，辦公，居住，旅游，休閑為一體的高檔建筑群，將成為南京歷史文化名城和長(zhǎng)江路文化街的標(biāo)志性建筑群。戶型面寬大、進(jìn)深小 ,二房的客廳面寬已達(dá)到 米，主臥達(dá)到 米，戶型設(shè)計(jì)較為優(yōu)秀合理。 項(xiàng)目地址 建鄴區(qū)漢中門大街 151 號(hào) 開發(fā)商 江蘇恒順杰源投資發(fā)展有限公司 目前均價(jià) 9000 元 /㎡ 交通情況 地鐵二號(hào)線、 1 2 8 150、 3111 80 15 1 30 127 物管費(fèi)用 未定 交付標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 總套數(shù) 534 目前銷售情況 可售 228 套 備注 項(xiàng)目擁有 4000 平米屋頂花園 評(píng)論：該項(xiàng)目所建產(chǎn)品為目前南京市市場(chǎng)上面積最小的戶型，從總價(jià)上看，具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì) ，正因?yàn)榇?，其?qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)份額，達(dá)到了一定的效果。其中：地上總建筑面積近 20 萬平方米； 01 幢公寓式酒店約 萬平方米； 02 幢酒店式公寓約 萬平方米； 03 幢酒店式辦公約 萬平方米； 04 幢高級(jí)辦公樓約 萬平方米及 05 幢大型商場(chǎng)約 萬平方米。項(xiàng)目西鄰南京大學(xué)，東北接?xùn)|南大學(xué)，南望新街口現(xiàn)代建筑群，北覽鼓樓北極閣風(fēng)光帶，遠(yuǎn)眺紫金山、玄武湖，是城市核心區(qū)域極其稀缺的高檔公寓項(xiàng)目。 項(xiàng)目地址 白下區(qū)程閣老巷 開發(fā)商 南京市城市建設(shè)開發(fā) (集團(tuán) )有限責(zé)任公司 目前均價(jià) 12020 元 /㎡ 交通情況 2 路、 26 路、 30 路、 46 路、 814 路（步行 1 分鐘距離）， 16 路、 33 路、 35 路、38 路、 100 路、 81 820 路（步行 4 分鐘距離），地鐵張府園站、地鐵新街口站（步行 7 分鐘距離） 物管費(fèi)用 元 /平方米將于 07 年 5 月 31 日全面交付，項(xiàng)目最高售價(jià)均價(jià) 9700 元 /㎡ 評(píng)論： 由于該樓盤并不是新盤，但已有土地證與房產(chǎn)證，購房者購房程序?yàn)槎址砍绦?，目前土地使用年限還有 50 年。 項(xiàng)目地址 秦淮區(qū)建康路 50 號(hào) 開發(fā)商 南京沿發(fā)房地產(chǎn)投資資訊有限公司 目前均價(jià) 8400 元 /㎡ 交通情況 地鐵一號(hào)線 ,1 路 ,30 路 ,2 路 ,4 路 ,7路 ,16 路 ,26 路 ,33 路 ,44 路 ,49 路等 物管費(fèi)用 元 /平方米 中環(huán)國際廣場(chǎng)在南京還獨(dú)家引進(jìn)酒店管理服務(wù)體系，禮聘涉外商務(wù)旅游飯店中心大酒店集團(tuán)入駐，南京中心大酒店成立至今已有十余年之久，形成了系統(tǒng)的、具有自身特色的酒店運(yùn)行管理模式。項(xiàng)目 13 層為商鋪， 46 層為酒店式商務(wù)公寓，一期主力推出精裝酒店式商務(wù)公寓。大樓外立面采用全幕墻裝飾，內(nèi)外用材均以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，定成為新街口新地標(biāo)。 項(xiàng)目名稱 鉑領(lǐng) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目工程占地面積 ,建筑容積率 ,綠化率 %,總建筑面積約 萬平方米 ,其中地上建筑面積約 萬平方米。項(xiàng)目以38 ㎡ 左右的單身公寓為主力戶型， 6080 ㎡ 實(shí)用小戶型為輔助戶型，部分挑高。 評(píng)論：該項(xiàng)目位于東山鎮(zhèn)上，周邊小區(qū)均較成熟，故而在生活配套上比較完善，且緊鄰地鐵站及大學(xué)城等，各方面的利好使得該項(xiàng)目較受市場(chǎng)關(guān)注。四季仁恒國際公寓將建成兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓（高度分別為 米及 米）及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施。上鋒國際宏圖 衛(wèi)生間 —— 地面地磚、墻面瓷磚、天花吊頂，設(shè)淋浴房、坐便器、洗臉盆、浴霸。如“上鋒國際”的客戶約有 %是新街口附近寫字樓上班的高級(jí)白領(lǐng)。酒店式的服務(wù)，大幅提高居住的舒適度的酒店式公寓成 為理想的選擇。 ? 購房用途 投資意識(shí)明顯增強(qiáng)，自用客戶仍占主要比重。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，南京酒店式公寓的市場(chǎng)需求還是很大的，但目前酒店式公寓多集中在 交通配套發(fā)達(dá)、便捷的 新街口、湖南路等重點(diǎn)商圈，并在建造、銷售上容易受國家政策的影響，自身的銷售壓力也很大。 從市場(chǎng)反映看，購房者目的十分多樣，自住、投資兼而有之。普通小戶型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率較高。 總體來說，收入處于中等水平的中年人，初次置業(yè)的年輕人和具有閑置資金的投資者構(gòu)成了小戶型的主力客戶群。月 ) 物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 城南 居易時(shí)代 新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 瑞爾城市空間 江鴻物業(yè)公司 提供常規(guī)服務(wù) 城中 宏圖上福園 駿廣物業(yè) 提供常規(guī)服務(wù) 利奧大廈 江蘇騰虹物業(yè) 經(jīng)營管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 天空之都 太平洋保全管理機(jī)構(gòu)、 臺(tái)灣太聯(lián)企管顧問 提供常規(guī)服務(wù) 長(zhǎng)發(fā)中心 戴德梁行 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 南京國際廣場(chǎng) 高力國際物業(yè)