【正文】 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 ............................................................................ 18 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 ............................................................................ 21 城南小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 24 城北小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 26 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 29 城中小戶型公寓發(fā)展特點 ................................................................................... 32 四、南京小戶型市場分析 ............................................................................................... 35 南京市酒店式公寓分析 .......................................................................................... 35 南京酒店式公寓供應(yīng)市場特點分析 ..................................................................... 35 南京酒店式公寓需求特點分析 ............................................................................ 37 南京市單身公寓分析 ............................................................................................. 39 南京單身公寓供應(yīng)市場特點分析 ........................................................................ 39 南京單身公寓需求特點分析 ............................................................................... 41 五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析 .......................................................................... 43 現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢 ...................................................................................... 43 面積功能全，適應(yīng)購房者設(shè)計要求的戶型為永恒的戶型 .................................... 43 結(jié)構(gòu)合理，使用率高 ......................................................................................... 43 目標(biāo)客戶承接面廣，以知識型的年輕工薪階層為主體 ......................................... 44 總價低，付款方式靈活 ...................................................................................... 44 向繁華區(qū)域周邊發(fā)展 .......................................................................................... 44 一次性裝修，檔次中等偏上 ............................................................................... 45 小戶型市場總結(jié) .................................................................................................... 45 六、小戶型未來市 場的發(fā)展前景分析 ............................................................................. 46 七、個案分析 ................................................................................................................. 47 附一：小戶型房產(chǎn)投資分析 ........................................................................................... 52 附二：南京目前主要在售小戶型情況一覽表： ............................................................... 54 一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革 小戶型公寓又稱白領(lǐng)公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25 平方米 — 50 平方米左右 /套，總價在 18 萬元 — 35 萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點是只有一間房間。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心 —— 新街口的“天空之都”、廣州路的“君臨國際”、珠江路“未來城”等 等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會加重電梯的運載頻率和運載量。結(jié)合南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務(wù)辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個明確的發(fā)展方向。 從 南京目前的 總量上來看， 酒店式公寓 在其中所占比例微不足道， 但其 會有一個強(qiáng)勁的發(fā)展空間 ， ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞東名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主 要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時小戶型自身的高品質(zhì)使其對自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 ? 單身公寓在市場上受到了市場廣泛的關(guān)注，同時由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開發(fā)商往往會提高單價來保持利潤率，面前南京小戶型的價格都比同區(qū)域的房價要高出幾百元。在此比較之下，總價低，地段好的小戶型吸引了很大一批購房者。我們認(rèn)為其定價策略分析來看，此價格相對南京同級市場來說，顯得并不便宜。 3 棟小戶型樓盤開盤 一個月，除了朝北位臵欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購，顯示出巨大的市場潛質(zhì)。而“韻動匯”與其相比，在產(chǎn)品檔次方面，劣勢相當(dāng)明顯，開發(fā)商價格也一降再降，平層售價由前期宣稱的 5500 元 /平方米下調(diào)到 5000 元 /平方米，目前已經(jīng)接受認(rèn)購，但從現(xiàn)場人氣來看，此樓盤的發(fā)展前景仍不十分明朗。此產(chǎn)品主要為首次臵業(yè)者量身定做的，如果排除去此地理位臵帶來的劣勢，我們認(rèn)為其產(chǎn)品設(shè)計代表著居住型小戶型的一個發(fā)展。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 城市先鋒產(chǎn)品設(shè)計選擇了折中化的原則，既沒有采用完全投資 型的平層式設(shè)計也沒有完全采用舒適居住挑高型的小戶型，開發(fā)商在風(fēng)險與利潤最大化中尋求了一種平衡，從目前挑高戶型銷售客戶群體來看， 投資占了六成，選擇居住和自用辦公的各占兩成，而更多的人選擇了預(yù)定在平層辦公或者投資來減少資金壓力。 而至于邁皋橋區(qū)域與城南寧南板塊有著驚人的相似，賣皋橋小戶型的發(fā)展將更多的取決于周邊生活配套設(shè)施的完善，但同時我們也不能忽略其本地工廠職工巨大的消費需求，這一點比起城南優(yōu)勢更為明顯，所 以我們認(rèn)為城北整體小戶型市場發(fā)展?jié)摿薮?，特別是舒適居住型小戶型。 “江南青年城”銷售火爆則代表著搶占工廠職工市場需求所帶來得機(jī)遇，離城區(qū)較遠(yuǎn)而居住于職工宿舍眾多不便使得工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。當(dāng)然小戶型自身發(fā)展的特點也決定了小戶型本身的價格對于其周邊的普通住宅樓盤有個一定的價格空間差距。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。而這也為開發(fā)商在商業(yè)前景不是太好的地塊上產(chǎn)品選擇有了更多的辦法。 ? 就體量而言，單身公寓無論是在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。但隨著目前銀行貸款利率的上調(diào)已經(jīng)嚴(yán)重的制約了投資回報率，針對這類客戶開發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品設(shè)計定位上應(yīng)該根據(jù)周邊消費市場的情況作出不同的產(chǎn)品選擇，生產(chǎn)出適合市場需要的產(chǎn)品來增強(qiáng)投資者的 信心。而對具有第二居所但工作節(jié)奏較快的成功人士來說，是個很不錯的休息空間。 而具有辦公功能的投資型小戶型將依舊受到市場的歡迎，首先在目前零售業(yè)的火爆銷售的業(yè)態(tài)創(chuàng)造了良好的創(chuàng)業(yè)氛圍 和規(guī)模效應(yīng)，而寫字樓較高的總價無疑會給大一批創(chuàng)業(yè)者帶來資金壓力，但相對而言，較低的總價小戶型帶動其小戶型樓盤的租售，形成良性促進(jìn)作用。 目前城中小戶型發(fā)展方向十分明顯，由于城中大部分小戶型樓盤地理位臵喧鬧繁華，產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)不適應(yīng)居住，更多的用來為辦 公租賃者使用。我們注意到，其產(chǎn)品在營銷推廣中遭遇巨大的阻力，首先和購房者市場需求有著很大的關(guān)系，其次在產(chǎn)品設(shè)計中，據(jù)我們了解，這個房子就是以前學(xué)校宿舍改建而成，這種對待市場的態(tài)度其實將極大的損害了開發(fā)商在心目中的形像，其產(chǎn)品本身也打了個非常大的折扣。 ? 前景預(yù)期分析 在中央門商圈經(jīng)濟(jì)全面帶動下，目前中央門區(qū)域經(jīng)營形成了一定的商務(wù)辦公氛圍，特別是此區(qū)域號稱“江蘇第一高樓”南京國際廣場高端商務(wù)辦公樓順利新建，每平方米的售價高達(dá) 2020 美金，同時 16 個實 力雄厚的股東加盟將會全面提升此案的品質(zhì)，也將奠定城北區(qū)域辦公商務(wù)市場在南京整個市場的地位。 此區(qū)域?qū)τ诔潜闭麄€房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 具體到小戶型來講，由于小戶型自身的特點決定了城南特別是寧南及 地鐵板塊目前還尚未具備發(fā)展小戶型的能力，而目前 南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在共青團(tuán)路廣場旁邊推出的“藍(lán)籌谷”則引起了業(yè)內(nèi)普遍的關(guān)注，其具有了打破這種神話的能力有待接受市場的考驗。 奧體板塊中，房價由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。目前城東在售的兩個小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 目前南京 小戶型市場供求關(guān)系分析 今年年初房價居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價風(fēng)波的全力推動下，南京各大板塊的房價都有著不同幅度的上升，萬里長城一片紅。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。不過，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的 發(fā)展勢頭。轉(zhuǎn)向二手房市場。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問題。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少 ，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 CBD 區(qū)域，如早期的劍橋國際公寓、麗晶國際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨立年代等等。我們認(rèn)為南京小戶型市場正在處于從精向飽和的轉(zhuǎn)變期，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實際定位的小戶型樓盤，在后面的營銷推廣中也遇到了很大的阻力。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40 平方米 — 60 平方米， 而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等，設(shè)計也更為人性化。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價格的劇烈提升。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ sohoo”、“時尚空間” 、“恒基國際公寓”、“都是以前的定位設(shè)