【正文】 區(qū)酒店式公寓火爆的一個主要原因。 地塊年限市場敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的 是商業(yè)用地，直接導致其使用年限受到限制，僅為 40 年，這是部分購房者在實際購買中會考慮到的問題，但是從實際的銷售情況來看，不會成為太大的阻礙。對于需要在城中購房的年輕白領(lǐng)而言，時很好的過渡產(chǎn)品。 核心區(qū)域，高層建筑 ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞東名座、君臨國際都位于南京新街口CBD，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對居住區(qū)位有嚴格的要求，同時小戶型自身的高品質(zhì)使其對自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。從南京目前所開發(fā)的小戶型項目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座和君臨國際及目前已經(jīng)銷售完畢的金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點。 四、南京小戶型市場分析 南京市酒店式公寓分析 南京酒店式公寓供應(yīng)市場特點分析 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類 似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。同時小戶型自身的弊端也會逐步的在市場中反映出來，而高昂的價格已經(jīng)使得公寓型小戶型樓盤失去了它總價低的優(yōu)勢，使得購房者將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)的普通住宅類型，這也是目前城中挑高小戶型銷售較前段時間銷售逐步放緩的主要原因。也就是說，即便中介公司把房子空在那里，業(yè)主每月也能從中介手上拿到 3500 元的租金收益。 所有這些都是前段時間南京城中小戶型銷售市場最真實的反映。究其主要原因，我們認為首先這是由于地段優(yōu)勢決定的，其次城中小戶型市場巨大的市場需求也決定了其價格曲線的上揚。更有甚者與開發(fā)商宣傳的承諾發(fā)生了嚴重的背離，造成在目前糾紛不斷，嚴重影響了開發(fā)商在消費者心目中的印象。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 在近幾年內(nèi)，南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過不斷的發(fā)展，成熟。但江寧其它板塊小戶型發(fā)展前景將依舊不是太明朗，這是由江寧各板塊自身發(fā)展特點所決定的，所以建議開發(fā)商在考慮此戶型時一定要考慮小戶型市場 特點，市場需求的特點。但隨著國家銀行利率的上調(diào)，使得購房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會壓制目前新盤銷售的速度。 而東山鎮(zhèn)的萬新翠園小戶型產(chǎn)品的定位中，則完全脫離了市場。此區(qū)域大戶型樓盤銷售十分喜人，但對于小戶型當 地接受度并不高。 開發(fā)區(qū)區(qū)域距離主城區(qū)有著相 當遠的距離，周邊的配套設(shè)施也非常不完善?？梢灶A(yù)計此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場潛力巨大。在城市先鋒樓盤銷售中中央門商圈所支撐下的巨大的創(chuàng)業(yè)需求得到了有效的釋放。同時我們在鼓北二手房交易也可以看到這一點， 鼓樓以北的片區(qū)在一年的時間里，二手房價格快速上漲了近 1000 元 /平米。這也是目前商住兩用的 物業(yè)普遍都存在著的問題，但迫于銷售壓力，針對南京目前蕭條的辦公樓銷售市場，更多的開發(fā)商還是選擇了商住兩用的類型設(shè)計。兩年前這里商品房的均價僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒有均價低于 4500 元 /平方米的樓盤。中央門商 業(yè)圈、長途汽車站、火車站均給該板塊帶來了更為完善的配套。白領(lǐng)公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開盤熱點區(qū)域， 一直擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 ? 前景預(yù)期分析 我們認為從目前城南生活配套分布現(xiàn)狀來看，目前城南小戶型在門東板塊及中山南路板塊有著非常大的市場空間，但由于目前此上述板塊城市改造已經(jīng)在前幾年內(nèi)完成，而近期從城市拆遷辦了解到，目前此區(qū)域也沒有大規(guī)模的拆遷計劃，所以我們預(yù)計門東板塊及中山南路板塊如果出現(xiàn)小戶型樓盤，在價 格定位合理的情況下，樓盤銷售將會十分火爆。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 從藍籌谷產(chǎn)品設(shè)計來看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標準使得樓盤整體設(shè)計品質(zhì)有了非常大的提高。樓盤銷售火爆在一定程度上說明在目前南京市場上價格仍然是吸引絕大多數(shù)消費者的最關(guān)鍵因素。 城南小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍籌谷 共青團廣場旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開盤 1， 2 棟為辦公寫字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進程步伐的加快，目前經(jīng)濟、商業(yè)的發(fā)展有了長足的進步。而奧體板塊小戶型進入銷售市場以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費者一定的追捧。但其多層物業(yè)設(shè)計，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場中，非常難得?！俺鞘屑? 日”挑高戶型銷售均價 7300 元 /平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場來看，此售價仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤均價達到 6500 元 /平方米，而樓盤的地理位臵與龍江中心區(qū)域 —— 城市假日仍有著很長的距離。而目前河西奧體“韻動匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 從南京目前小戶型產(chǎn)品設(shè)計來看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設(shè)計上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場，從一方面來說，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場設(shè)計的可理解性，但地理位臵的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設(shè)計對居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當高的要求。究其主要原因主要因為其得天獨厚的地理優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報。而奧體板塊由于起點較高，南京市 360 多億元巨資 打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點，其發(fā)展前景非常廣闊。 ? 前景預(yù)期分析 在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項宏觀政策紛紛出臺，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會發(fā)生什么事情，對于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。南京房產(chǎn)局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 40～ 60 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3％，而需求群體放大，特別是對紫金山沿線一帶，需求旺盛。 ? 價格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴重失衡，價格也大幅上揚，其中小戶型也當仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房價，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹苑 ” 普通住宅物業(yè)價格高出近 1000 元 /平方米，同時其產(chǎn)品設(shè)計客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設(shè)計，每層高達 39 戶生活人口。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 目前南京小戶型設(shè)計正在向兩個方向發(fā)展，一個是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向 舒適居住戶型轉(zhuǎn)化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關(guān)功能。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商 業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開盤 1 周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風景風光帶，自古以來有著紫氣東來一說，無論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風水學角度來講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨厚的優(yōu)勢。而 1— 8月，江南八區(qū)累計銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過了 140 平方米以上的住宅銷售量。所以我們認為目前的房價已經(jīng)使得南京一大批購房者面臨著巨大的資金壓力。但也有些樓盤銷售遇到了相當大的阻力，如江寧東山的“萬欣翠園”，開發(fā)商在市場定位中發(fā)生了明顯的誤差。但由于目前產(chǎn)權(quán)年限限制發(fā) 展還處于第一循環(huán)，以后的長遠的情況消費者還沒有個充分的認識，所以目前市場上對于年限的規(guī)定并沒有積極的反映。朗詩熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時都遭遇瘋搶。但同時其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴重的限制了相當部分的購房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。譬如亞東名座其價格早期開盤價大約在 7000 元 /平方米左右，金陵王府更高達 12020 元 /平方米，這樣的單價使得其總價在面對通地段的 其他項目時沒有明顯的競爭力，但該盤銷售形式確相當火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場供應(yīng)量尚未飽和，大量的臵業(yè)者和購房投資者對該產(chǎn)品存在濃厚興趣。 ? 城區(qū)的酒店式公寓價格要超出周邊樓盤一定范圍，但面積相對較小，金陵王府、君臨國際、亞東名座的主力戶型面積都在 50 平方米上下浮動 ，使得其總價相對較低。 ? 從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相當長的一段時間內(nèi)，它會作為一個品種長久存在。 對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。開發(fā)商麻木定位仍然表現(xiàn)的相當明顯。 如果說中國整個房地產(chǎn)市場有些區(qū)域小戶型市場遭遇了寒流，但南京小戶型確根據(jù)南京經(jīng)濟發(fā)展的特點，產(chǎn)品的發(fā)展衍生，目前已經(jīng)發(fā)展成為一 個與住宅普通公寓、別墅并列的一種住宅產(chǎn)品，雖然這種定義并沒有得到業(yè)內(nèi)的共識，但開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計時已經(jīng)明確提出了小戶型樓盤產(chǎn)品設(shè)計的定位，已經(jīng)并不滿足小區(qū)部分戶型小型化。 目前小戶型市場的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來激烈的市場競爭中可以生存下來，任何一種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場中得到驗證，而不是一種“概念上的炒作”。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。據(jù)悉，目前小戶型公寓裝修標準一般在 600— 800 元 /平方米之間，但開發(fā)商宣稱的多以 1000 元 /平方米裝修標準告知。 雖然開發(fā)商已經(jīng)意識到這個問題，但一層 30 戶房間并不是增加幾部電梯所能解決問題的。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會所設(shè)施不見蹤影、物業(yè)公司提供的所謂 “ 保姆式服務(wù) ” 原來需要另外付費等等問題已經(jīng)不時見諸報端。 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 理想的小戶型公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了住戶的入住要求。 案名 地理位臵 天空之都 新街口戶步街 君臨國際 南京廣州路 未來城 南京珠江路 江南青年城 江寧將軍南路佛城西路交界處 都市公社 南京市小衛(wèi)街 但隨著小戶型產(chǎn) 品發(fā)展的進一步明細化，占據(jù)南京黃金地段的小戶型逐漸向商務(wù)辦公型功能轉(zhuǎn)移，脫離了居住要求，同時這種轉(zhuǎn)變也驗證了市場的要求。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。成就南京小戶型市場兩翅雙飛的局面?？v觀南京小戶型市場，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的小戶型具有以下一些基本特點 最大程度的控制面積 以下是幾個典型小戶型公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場上的小戶型公寓產(chǎn)品面積集中在 24— 78 平方米之間，主力面積大多控制在 40～ 50 平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。而南京小戶型則是由 鼓樓進香河 路上的劍橋國際公寓率先拉起了南京小戶型的大旗，在當時就掀起了一股小戶型投資熱，此樓盤在預(yù) 定時就被搶定一空，在此銷售奇跡的誘導之下，2020 年，僅主城區(qū)就出現(xiàn)了多達 20 個左右的小戶型或者住宅小區(qū)包括小戶型設(shè)計的樓盤，而銷售速度依舊十分強勁。 在本次針對小戶型的專項市場調(diào)查中， 我們主要對供應(yīng)量相對較多的小戶型公寓作為切入點，進行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息及相關(guān)分析匯總?cè)缦?。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。 ■ 單身公寓。 目前關(guān)于小戶型還沒有一個嚴格規(guī)范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經(jīng)濟水平等眾多因素影響而有所不同。 南京 07 小戶型公寓研究分析 緒言： 近年來，隨著南京房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，