【正文】 從長遠(yuǎn)來看，南京酒店式公寓的市場(chǎng)需求還是很大的，但目前酒店式公寓多集中在 交通配套發(fā)達(dá)、便捷的 新街口、湖南路等重點(diǎn)商圈，并在建造、銷售上容易受國家政策的影響，自身的銷售壓力也很大。 從市場(chǎng)反映看，購房者目的十分多樣，自住、投資兼而有之。 ? 購房用途 投資意識(shí)明顯增強(qiáng)，自用客戶仍占主要比重。普通小戶型自住居多，而酒店式公寓用作出租的概率較高。酒店式的服務(wù)，大幅提高居住的舒適度的酒店式公寓成 為理想的選擇。 總體來說，收入處于中等水平的中年人，初次置業(yè)的年輕人和具有閑置資金的投資者構(gòu)成了小戶型的主力客戶群。如“上鋒國際”的客戶約有 %是新街口附近寫字樓上班的高級(jí)白領(lǐng)。月 ) 物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 城南 居易時(shí)代 新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 瑞爾城市空間 江鴻物業(yè)公司 提供常規(guī)服務(wù) 城中 宏圖上福園 駿廣物業(yè) 提供常規(guī)服務(wù) 利奧大廈 江蘇騰虹物業(yè) 經(jīng)營管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 天空之都 太平洋保全管理機(jī)構(gòu)、 臺(tái)灣太聯(lián)企管顧問 提供常規(guī)服務(wù) 長發(fā)中心 戴德梁行 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 南京國際廣場(chǎng) 高力國際物業(yè) 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 約瑟夫公寓 永和物業(yè) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 木馬 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 金陵大公館 未定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 金輪國際廣場(chǎng) 世邦魏理仕 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 中環(huán)國際廣 中心大酒店 提供酒店式物業(yè)管理 場(chǎng) 服務(wù) 河西 西城風(fēng)尚 江蘇新星漢 物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 鉑領(lǐng)公寓 江蘇星漢物業(yè)管理公司 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 嘉業(yè)國際城 原定：杭州國大雷迪森廣場(chǎng)酒店管理 現(xiàn)定：湖州嘉業(yè)物業(yè)管理公司（開 發(fā)公司自己的物管公司） 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 新銳國際公寓 東渡物業(yè) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 紫鑫國際公寓 南京大金統(tǒng)酒店管理有限公司管理 聘英國具有 164 年歷史的威格斯物業(yè)顧問有限公司為顧問， 服務(wù)內(nèi)容待定 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 潤花園 江蘇新業(yè)置業(yè) 發(fā)展有限公司 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 陽光金峰 愛濤物業(yè) 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 仙林 亞東城 南京亞東 物業(yè)管理公司 提供常規(guī)服務(wù) 康喬圣菲 星漢物業(yè) 未定 城北 百通國際公寓 南京市百市 物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 御湖國際 未定 未定 提供常規(guī)服務(wù) 江寧 千色貴族 深圳鵬基物業(yè)管理服 提供常規(guī)服務(wù) 務(wù) (南京 )有限公司 天地新城 南京天地 物業(yè)管理有限公司 提供常規(guī)服務(wù) 五米空間 南京久強(qiáng) 物業(yè)管理公司 提供常規(guī)服務(wù) Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 南京錦江 物業(yè)管理公司 提供常規(guī) 服務(wù) 翠屏國際城 深圳蓮花物業(yè) （國家一級(jí)資質(zhì)） 提供常規(guī)服務(wù) 天元吉第 南京錦江 物業(yè)管理有限公司 未定 提供常規(guī)服務(wù) 同曦藝術(shù)家園 同曦物業(yè)（開發(fā)公司 自己的物管公司） 未定 提供常規(guī)服務(wù) 江北 快樂之城 南京石林物業(yè) 未定 提供常規(guī)服務(wù) 瑞凱國際 香港華沃 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 如果說精裝修是酒店式公寓的硬件，那么星級(jí)酒店式的服務(wù)就是該種產(chǎn)品的的軟件，缺一不可。 衛(wèi)生間 —— 地面地磚、墻面瓷磚、天花吊頂，設(shè)淋浴房、坐便器、洗臉盆、浴霸。 但是目前所謂的精裝修的裝修標(biāo)準(zhǔn)似乎離拎包入住還有一定的差距，對(duì)精裝修的概念存在不同的理解，因而也就分為硬裝修和精裝修。上鋒國際宏圖每戶配置一套變頻多聯(lián)中央空調(diào)、 公寓式空氣置換系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、管道直飲水系統(tǒng)。四季仁恒國際公寓將建成兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓（高度分別為 米及 米）及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施。主要為三種戶型： 74 平方米，一房?jī)蓮d式； 54 平方米一房一廳式，以及 77 平方米兩房一廳式 評(píng)論： 藍(lán)籌谷在該寧南板塊內(nèi)屬于比較稀缺的置業(yè)、投資兼?zhèn)湫蜆潜P，其地段、 區(qū)域規(guī)劃和未來前景都是比較先進(jìn)的，現(xiàn)在購買應(yīng)是最佳時(shí)機(jī)。 評(píng)論：該項(xiàng)目位于東山鎮(zhèn)上，周邊小區(qū)均較成熟，故而在生活配套上比較完善，且緊鄰地鐵站及大學(xué)城等，各方面的利好使得該項(xiàng)目較受市場(chǎng)關(guān)注。上福園有多種戶型，面積區(qū)間在 40～ 180 平方米，能滿足客戶的不同需求。項(xiàng)目以38 ㎡ 左右的單身公寓為主力戶型， 6080 ㎡ 實(shí)用小戶型為輔助戶型，部分挑高。 裝修風(fēng)格有男性空間、女性空間以及較為中性的三種風(fēng)格，戶型有 33 平米與 22 平米兩種。 項(xiàng)目名稱 鉑領(lǐng) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目工程占地面積 ,建筑容積率 ,綠化率 %,總建筑面積約 萬平方米 ,其中地上建筑面積約 萬平方米。 項(xiàng)目名稱 嘉業(yè)國際城 項(xiàng)目概況 規(guī)劃總建筑面積約 25 萬平方米，由四幢高層主體建筑和一幢裙樓共計(jì) 5 幢組成。大樓外立面采用全幕墻裝飾，內(nèi)外用材均以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，定成為新街口新地標(biāo)。 項(xiàng)目名稱 木馬公寓 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于丹鳳街衛(wèi)巷 1 號(hào)，距珠江路科技街 100 余米。項(xiàng)目 13 層為商鋪， 46 層為酒店式商務(wù)公寓，一期主力推出精裝酒店式商務(wù)公寓。國際極高的價(jià)值。 中環(huán)國際廣場(chǎng)在南京還獨(dú)家引進(jìn)酒店管理服務(wù)體系，禮聘涉外商務(wù)旅游飯店中心大酒店集團(tuán)入駐，南京中心大酒店成立至今已有十余年之久，形成了系統(tǒng)的、具有自身特色的酒店運(yùn)行管理模式。三至七樓為精裝修辦公自住型公寓。 項(xiàng)目地址 秦淮區(qū)建康路 50 號(hào) 開發(fā)商 南京沿發(fā)房地產(chǎn)投資資訊有限公司 目前均價(jià) 8400 元 /㎡ 交通情況 地鐵一號(hào)線 ,1 路 ,30 路 ,2 路 ,4 路 ,7路 ,16 路 ,26 路 ,33 路 ,44 路 ,49 路等 物管費(fèi)用 元 /平方米月 交付標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 總套數(shù) 目前推出112 套（現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)） 目前銷售情況 已售出近 40 套左右 備注 自由生活館于 4 月中旬開盤，面積為 2680㎡ ，起價(jià) 7800 元 /㎡ ，最高售價(jià)均價(jià) 9000 元 /㎡ 。將于 07 年 5 月 31 日全面交付，項(xiàng)目最高售價(jià)均價(jià) 9700 元 /㎡ 評(píng)論： 由于該樓盤并不是新盤，但已有土地證與房產(chǎn)證，購房者購房程序?yàn)槎址砍绦?，目前土地使用年限還有 50 年。 項(xiàng)目地址 中山北路105 號(hào) 開發(fā)商 南京匯達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目前均價(jià) 13000 元 /㎡ 交通情況 2 1 1 8 3 3 5 100、 8181 151 路等公交線路 物管費(fèi)用 元 /平方米 項(xiàng)目地址 白下區(qū)程閣老巷 開發(fā)商 南京市城市建設(shè)開發(fā) (集團(tuán) )有限責(zé)任公司 目前均價(jià) 12020 元 /㎡ 交通情況 2 路、 26 路、 30 路、 46 路、 814 路（步行 1 分鐘距離）， 16 路、 33 路、 35 路、38 路、 100 路、 81 820 路（步行 4 分鐘距離），地鐵張府園站、地鐵新街口站（步行 7 分鐘距離） 物管費(fèi)用 元 /平方米酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。項(xiàng)目西鄰南京大學(xué)，東北接?xùn)|南大學(xué)，南望新街口現(xiàn)代建筑群，北覽鼓樓北極閣風(fēng)光帶，遠(yuǎn)眺紫金山、玄武湖，是城市核心區(qū)域極其稀缺的高檔公寓項(xiàng)目。漢中路 10 號(hào)金輪國際廣場(chǎng)是一幢 30 層的集商場(chǎng)與商務(wù)樓一體的綜合樓，總建筑面積約 10 萬平方米，其中負(fù)一層至五層是 SHOPPINGMALL 形態(tài)的主題商場(chǎng)，七至三十層是以小戶型為主的精裝修酒店式商務(wù)套間；地下二、三層是車庫，大約有 500 多個(gè)車位。其中：地上總建筑面積近 20 萬平方米； 01 幢公寓式酒店約 萬平方米； 02 幢酒店式公寓約 萬平方米； 03 幢酒店式辦公約 萬平方米； 04 幢高級(jí)辦公樓約 萬平方米及 05 幢大型商場(chǎng)約 萬平方米。 項(xiàng)目地址 建鄴區(qū)應(yīng)天西路 91 號(hào) 開發(fā)商 南京萬坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目前均價(jià) 7200 元 /㎡ 交通情況 公交 W8 W8 W1 W3 W6 W4W82 等均在附近 物管費(fèi)用 元 /平方米 項(xiàng)目地址 建鄴區(qū)漢中門大街 151 號(hào) 開發(fā)商 江蘇恒順杰源投資發(fā)展有限公司 目前均價(jià) 9000 元 /㎡ 交通情況 地鐵二號(hào)線、 1 2 8 150、 3111 80 15 1 30 127 物管費(fèi)用 未定 交付標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 總套數(shù) 534 目前銷售情況 可售 228 套 備注 項(xiàng)目擁有 4000 平米屋頂花園 評(píng)論：該項(xiàng)目所建產(chǎn)品為目前南京市市場(chǎng)上面積最小的戶型，從總價(jià)上看，具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì) ，正因?yàn)榇耍鋸?qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)份額，達(dá)到了一定的效果。 評(píng)論：項(xiàng)目整體來看，較為一般，毛坯交付，戶型也沒有過多的特點(diǎn)，主要依靠地理位置的優(yōu)越來帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。戶型面寬大、進(jìn)深小 ,二房的客廳面寬已達(dá)到 米，主臥達(dá)到 米，戶型設(shè)計(jì)較為優(yōu)秀合理。 項(xiàng)目名稱 藍(lán)籌谷 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目由 4 棟多層電梯小戶型精裝公寓和 2 棟商務(wù)大樓組成，將建成南京純生態(tài) BLD。 項(xiàng)目名稱 長江路九號(hào)街區(qū) 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目是新街口片區(qū)最大的綜合體，位于長江路與洪武路的交匯處，占地面積 平米，規(guī)劃總建筑面積約為 26 萬平米，是新街口集購物，辦公，居住，旅游，休閑為一體的高檔建筑群，將成為南京歷史文化名城和長江路文化街的標(biāo)志性建筑群。四季仁恒國際公寓借鑒美國都市豪宅的居住方式和空間構(gòu)成， 營造時(shí)尚開放的居家生活氛圍。 評(píng)論：該項(xiàng)目緊鄰南湖路地塊，為超高層項(xiàng)目，體量上來說，較南湖路項(xiàng)目更大，且先于南湖路項(xiàng)目開盤， 2020 美元 /平米起售，目前處于前期蓄水狀態(tài)，以認(rèn)購為主，截至調(diào)研結(jié)束為止，共銷售 30 套左右（認(rèn)購為主），相關(guān)動(dòng)態(tài)情況有待進(jìn)一步關(guān)注。上福園五米空間藍(lán)籌谷西祠胡同仁恒國際公寓 紫鑫中華廣場(chǎng)嘉業(yè)國際城鉑領(lǐng)公寓單位：元/ 平米 南京酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)還將持續(xù)下去，長江路 9 號(hào)憑借其獨(dú)一無二的地理位置和人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將酒店式公 寓的價(jià)格又推上了一個(gè)新的臺(tái)階，仁恒國際公寓作為河西酒店式公寓的領(lǐng)軍者，也將其高品質(zhì)的公寓產(chǎn)品打造出來，究竟市場(chǎng)接受程度如何，仍有待市場(chǎng)的考驗(yàn)。所謂硬裝修就是除可移動(dòng)部分的家裝部分做好，例如墻面、地板、潔具、廚房等，但是家電等不作為裝修部分；精裝修就是從地面到床上用品一應(yīng)俱全， 真正拎包入住。 房間 —— 地面復(fù)合地板，墻面、天花涂料、分體式空調(diào)、定制床、床頭柜、電視機(jī)、電視柜、電腦臺(tái)、工作椅、沙發(fā)、茶幾、燈具、衣櫥等。 通常情況下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括會(huì)所設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施，軟件主要指公寓的服務(wù)及其管理水平。 3. 城市小企業(yè)和 SOHO 族 目前南京市這類小企業(yè)數(shù)量眾多，一般是處于成長 期的小型公司，沒有實(shí)力購買大面積寫字樓，酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉(zhuǎn)手，還可以獲得一定的收益。 ? 酒店式公寓 1. 富裕階層和高收入、高文化的金領(lǐng)一族