【正文】 提高產(chǎn)品附加值，增強市場競爭力。 分期開發(fā)，在開發(fā)過程中總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，也可在開發(fā)過程中調(diào)整不適當(dāng)?shù)匿N售策劃理念。 本項目綜合分析： 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。力求最大限度的爭取城鄉(xiāng)購買客戶，和二次換房客戶。開發(fā)過程中有許多不確定因素，風(fēng)險增加。 周邊自然景觀資源豐富，視野開闊，無污 染源，空氣質(zhì)量佳。 二、本項目地塊現(xiàn)狀 本項目地塊呈方形，地塊平整。 表四、 項 目 名稱 城投國際（正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 開發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營銷策劃 建筑設(shè)計 建 筑 面積 100000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 住宅 + 商業(yè) 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)街 價 格 未定 開 盤 時間 未定 總戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 戶型 銀 行 按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)商業(yè)發(fā)展中心，未來升值潛力巨大，項目包含多層住宅和商業(yè)街。 項 目有會所，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。 綠化、景觀設(shè)計較好。戶型豐富多樣，體現(xiàn)了齊全的使用功能和高尚的生活品質(zhì)。目前在建設(shè)中的興臨路建成后為雙向 4 機 2 非機動車道，是興化市未來的主要干道之一，今年下半年將建成通車，因此交通非常方便。 小區(qū)規(guī)劃做的好，建筑品質(zhì)較高。 項目優(yōu)勢： 嘉鴻豪庭位于興化市城南新區(qū)，是城市發(fā)展的核心地帶 。 售樓處有背景音樂，裝修風(fēng)格與本項目風(fēng)格相吻合。緊靠小區(qū)的市重點工程之一 “時 代廣場 ”，更是廣大市 民 休閑、娛樂、購物的好去處 。 一期新開別墅，銷售期過長，直接影響二期多層住宅開發(fā)進(jìn)程及銷售入時時機。新規(guī)劃的行政中心位于項目的東南側(cè)兩公里處。 表三、 項 目 名稱 幸福小城 項目位置 興化市 昭陽西路 南 側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開發(fā)商 興化市星海置業(yè)有限公司 營銷策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計 泰州市建筑設(shè)計有限公司 建 筑 面 330000 ㎡ 規(guī) 劃 用 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 積 途 價 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價： 23002400（沒有最終確定） 開 盤 時間 多層待定 總戶數(shù) 320（限多層） 銷售戶數(shù) 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 幸福小城是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該項目客戶定位準(zhǔn)確，價格定位適中。 五、興化在售樓盤調(diào)查表： 表 一、 項目名稱 新世紀(jì)嘉園 項目位置 興化城北新村 開發(fā)商 興化市新世紀(jì)嘉園房產(chǎn)開發(fā)公司 營銷策劃 無 建筑設(shè)計 揚州是建筑設(shè)計院 建筑面積 50000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價 2400 元 /㎡ 單 價 范 23002600 主力總價 28 萬 圍 元 /㎡ 開盤時間 （二期） 總戶數(shù) 230（二期） 銷售戶數(shù) 180 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 05233255333 主力戶型 120 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 新世紀(jì)嘉園由興化市新世紀(jì)嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年投資建設(shè)， 新世紀(jì)嘉園一露面便引起當(dāng)?shù)貥I(yè)界不小的震動。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問題。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 四、在售樓盤現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤盤 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發(fā)商，并且均由代理公司進(jìn)行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓 盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 ? 房地產(chǎn)價格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場自 2020 年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領(lǐng)取房屋預(yù)銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn) 象 。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長及城市規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟(jì)增長連續(xù) 3 年超 10％，整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)入高速發(fā)展期，有力的支持和推動住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2020 年第一家外地開發(fā)商介入興化樓市，致始興化進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入活躍發(fā)展期。統(tǒng)計、審計、物價、外事僑務(wù)、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設(shè)等工作得到加強?？萍冀ㄔO(shè)取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國家級科技計劃項目 5 項、省級 11 項，被省政府命名為 “質(zhì)量興市 ”先進(jìn)市。 總結(jié)概述： 興化以建設(shè)具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)，按照舊城改造與新區(qū)建設(shè)并舉的方針，城市建設(shè)全面推進(jìn)，城市化率達(dá) 38%，目前建成區(qū)面積達(dá) 20 平方公里，集聚人口 19 萬。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團(tuán)塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。投資 2020 多萬元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產(chǎn)品物流批發(fā)中心。 生活水平目標(biāo)： 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資和農(nóng)村居民人均純收入年均分別增長 9%和 %，期末分別達(dá)到 20800 元和 7000 元。總量雖然位居周邊縣市前列，但是從人均來看，差距很大。全市億元企業(yè) 15 家，興達(dá)鋼簾線股份有限公司實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 億元，繼續(xù)保持翻番發(fā)展的喜人態(tài)勢。水產(chǎn)業(yè)在洪災(zāi)后得到全面恢復(fù)。到九九年底累計批準(zhǔn)進(jìn)區(qū)項目 81 個，項目總投資 11 億元，合同利用外資 6600 萬美元。全鎮(zhèn)面積 平方公里，三業(yè)總產(chǎn)值 10 億多元；工業(yè)產(chǎn)品主要有建筑材料、冶金鑄造、機械、紡織、外貿(mào)工藝、化工、電子、糧食加工、造紙、印刷、廣告等 25個系列 150 多種產(chǎn)品 。蔬菜之鄉(xiāng) 39。 “水鄉(xiāng)明珠 ”—— 張郭鎮(zhèn) 地處南通、鹽城、興化交匯帶，鎮(zhèn)域 平方公里，人口 萬人 ， 鎮(zhèn)域內(nèi)河網(wǎng)縱橫，水域面積廣大，素有 “水鄉(xiāng)明珠 ”、“里下河地區(qū)的金鳳凰 ”之美譽。 近年來，戴南鎮(zhèn)私營個體經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展， 80％的私營個體企業(yè)從事不銹鋼制品生產(chǎn)，產(chǎn)品有不銹鋼絲、網(wǎng)、布、繩、圓、管、釘、澆鑄件、標(biāo)準(zhǔn)件、掛件等十大類上千個品種。 2020 年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，糧食產(chǎn)量 萬噸，棉花、油料產(chǎn)量 2300 多噸，水產(chǎn)品 1540 多噸，農(nóng)業(yè)商品率達(dá) 70％以上。市內(nèi)交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，寧靖鹽高速公路、寧鹽一級公路、興泰公路縱貫?zāi)媳?，高興東公路、沙釣公路橫穿東西，新長鐵路從境內(nèi)經(jīng)過，開設(shè)有客車、貨車車站，為興化經(jīng)濟(jì)再次騰飛奠定了良好的基礎(chǔ)。東與東臺、大豐為界，南與江都、姜堰毗接，西與高郵、寶應(yīng)接壤，北與鹽城隔河相望。市政府所在地 昭陽鎮(zhèn)，為楚將昭陽食邑，至今已有兩千多年的歷史。 一、 興化行政區(qū)域簡介： 興化行政區(qū)域劃分為 張郭鎮(zhèn)、昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)、省級經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū) 等 5 鎮(zhèn)、 1 個 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 戴南鎮(zhèn)工業(yè)起步于五、六十年代， 90 年代得到迅猛發(fā)展。已形成了產(chǎn)供銷 39。 “九五 ”以來，張 郭鎮(zhèn)以思想解放為先導(dǎo)，走出了一條具有鮮明區(qū)域特色的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展路子， 2020 年全鎮(zhèn)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，社會總產(chǎn)值 億元，實現(xiàn)財政收入 4040 萬元，農(nóng)民人均收入 4018 元。的美稱。 行政區(qū)劃調(diào)整以后，合陳鎮(zhèn)更加顯現(xiàn)了 “得天獨厚 ”的交通優(yōu)勢，新長鐵路總公司在鎮(zhèn)東設(shè)立了 “興化火車站 ”， 為了放 大火車站效應(yīng)，依托 “鐵老大 ”的獨特優(yōu)勢，發(fā)揮 “一圈一園兩帶 ”經(jīng)濟(jì)特區(qū)的作用（即興化火車站經(jīng)濟(jì)圈和合塔個私工業(yè)園以及以鄧橋村為中心的南北輻射的舍營經(jīng)濟(jì)帶和以勝利村為龍頭的向西擴(kuò)展至東馬港村的馬白經(jīng)濟(jì)帶），鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)多次率領(lǐng)招商引資小分隊南下北上做 “外引 ”工作，并取得了初戰(zhàn)效果。臺灣頂新國際集團(tuán)獨資 2020 萬美乓興辦的興化頂芳脫水食品有限公司， 已成為亞洲最大的脫水蔬菜食品加工企業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量體系建設(shè)全面推進(jìn)，紅富堡番茄、紅膏大閘蟹、楚水青蝦等一批農(nóng)產(chǎn)品通過無公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證， “一禾 ”牌系列香蔥、精制大米等農(nóng)產(chǎn)品獲得綠色食品標(biāo)志資格。新增私營個體工業(yè)企業(yè) 1301 家，同比增長 37%，私營個體工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)的 %。 2020 年興化市的人均 GDP 尚未突破 10000 元，處于六個縣市的末位，與大豐市的人均 GDP 存在 7620 元的較大差距。 社會進(jìn)步目標(biāo)： 科技經(jīng)費支出占 GDP 比重達(dá) 4%左右。興化市糧食交易市場和戴南不銹鋼交易市場是江蘇省較大的專業(yè)市場、沙溝水產(chǎn)品批發(fā)市場是江蘇省 10 強淡水產(chǎn)品交易市場之一。又以主要河流劃分八個片區(qū)： 中心城區(qū) ——以商貿(mào)、金融、旅游、文化居住為主，是傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、文化、體育中心。鄉(xiāng)面貌明顯變化，基礎(chǔ)設(shè)施日趨改善 。中小學(xué)布局調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，各類教育事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。重視民族宗教工作，被省政府表彰為民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范單位。目前興化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 45 家，其中具有 2 級開發(fā)資歷為 3 家，且大部分開發(fā)公司均為外地開發(fā)公司。同時 泰州 整體城市化進(jìn)程的發(fā)展戰(zhàn)略，也將積極推動 縣 鎮(zhèn)的發(fā)展， 下轄城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛， 為 興化 住房建設(shè)提供新的市場機遇。市場的極度不規(guī)范將阻礙 興化 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 市場中，經(jīng)濟(jì)適用房在國家政策的扶持下，在旺盛的市場需求中將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。 戶型分析 在戶型設(shè)計上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 ☆ 營造方式分析 綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。另一類為 30歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 （ 3）配套設(shè)施問題上，興化人比較重視菜場、超市和學(xué)校，購房者一般通常很關(guān)注子女的教育問題。浙江新世紀(jì)開發(fā)公司要為興化人營造一個詩意般的家園。別墅價格定位適中，適于興 化人接受。所以項目是處于新老城區(qū)的交界位置，配套 相 對不夠老城區(qū)成熟 。 小區(qū)內(nèi)只有簡單的綠化設(shè)施。 項目優(yōu)勢： 本項目位于興化新城中心地段，位置佳，項目周邊生活配套設(shè)施比新區(qū)其它住宅樓盤全（長途車站、銀行）。 項目劣勢： 一期產(chǎn)品樓間距較窄，小區(qū)沒有景觀設(shè)計，只有簡單的綠化設(shè)施。周邊住宅小區(qū)設(shè)施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。 項目開發(fā)公司有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。距興化市知名學(xué)校 ——正文學(xué)校僅 100 米的距離 ，小 區(qū)由 31 幢雙拼別墅、 27 幢聯(lián)排別墅、 6 幢疊加別墅、 3 幢多層公寓樓、會所、沿街商鋪及配套公建設(shè)施組成。建筑單體外觀設(shè)計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的現(xiàn) 代感，形成良好室內(nèi)環(huán)境的同時，大大提高了住宅的檔次和品位。 項目劣勢： 縣級市純別墅樓盤，市場需求度有限。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進(jìn)行銷售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。 商業(yè)樓盤表一： 項目名稱 江浙商業(yè)廣場 開發(fā)公司 興化市江浙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 2020 年 銷售價格 均價 5600 元 /㎡ 銷售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數(shù)量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國家商業(yè)市場法規(guī)建設(shè)，由政府與開發(fā)商聯(lián)手，著力打造的與國際接軌的大型商品批發(fā)市場。 三、本項目周遍環(huán)境 時代嘉園高檔住宅小區(qū)、西面為興化直港河、西南面江浙商業(yè)廣場。 項目規(guī)模較大，可打造生態(tài)花園住宅概念。 項目周邊有自建房，對本項目形象有一定的影響。 在銷售策劃上下功夫，加大銷售執(zhí)行力，主動 銷售出擊。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值 。 抓住機會： 營造一個健康、生態(tài)、休閑的養(yǎng) 身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置