【正文】 、政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、整體開發(fā)、市場運作。 以 休閑 度假為目的的 度假別墅和公寓 休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在城市遠郊或遠離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的 度假區(qū)內(nèi) 。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。 低層房：是指 1 至 3 層高的樓房。 (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指 項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。 “全部產(chǎn)權(quán) ”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁 有全部產(chǎn)權(quán)。 減稅、免稅規(guī)定。北京市確定的稅率為 4%，目前為推動居民住房消費，按 2%稅率減半征收。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當金額的印花稅票，專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 “五證 ”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 贈送關(guān)系 父母或子女自愿將房地產(chǎn)贈送給子女或父母，屬于家庭間的無償財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必須辦理公證書，其過戶費用較正常買賣費用少。指定監(jiān)護人需到公證處公證。 置業(yè)前先要弄清的問題：你和房子有幾種關(guān)系？ 買房時首選要弄清楚的是以誰的名義購房。 《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》 《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商 品房的批準文件。 “二書 ”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印 花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負責補繳。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的 行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。而舊標準允許面積測量誤差為 。挑 陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高 樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。 在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。 以提供第二住宅為主要目的的景 觀 住宅 這類住宅以為本地 和周邊城市 置業(yè)者提供第二住宅為主要目的，多建在旅游資源突出的城市市 區(qū) 內(nèi)或市郊。重點開發(fā) 屯溪國際老年公寓 、 江南新城 、 太平湖 農(nóng)家樂、 名人別墅花園 、 翡翠度假村 、太平湖項目、耿城鎮(zhèn)浦溪河、翡翠谷、唐模度假區(qū)、豐樂河南岸、 中國江南明清影視城 、 奇墅湖 、 徽州古城 、 清涼峰 、 新安江畫廊 、 齊云山道教養(yǎng)生園 、 萬安古鎮(zhèn) 、 五龍山 、牯牛降等旅游房地產(chǎn)項目。 與旅游發(fā)展相結(jié)合。 由于旅游房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理有其特殊性，如要由物業(yè)管理公司承擔投資性客戶售后包租的責任，物業(yè)管理公司的規(guī)范管理還需要一個經(jīng)驗積累的過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 總體而言， 旅游房地產(chǎn) 在住房需求中 所占的比重 還 比較小 ，發(fā)展?jié)摿O大。 根據(jù) 世界旅游組織統(tǒng)計，休閑旅游占世界旅游的 62%， 休閑已經(jīng)逐步形成一個 日益重要 的新產(chǎn)業(yè)。與其他目的地旅游房地產(chǎn)類似，黃山旅游房地產(chǎn)的主要買家是外地人，與當?shù)鼐用耜P(guān)聯(lián)度很小，是一種“飛地型”房地產(chǎn) —— 在這種情 形下，旅游房地產(chǎn) 是 一個 人工再造 的、相對 獨立的 、具有獨特地域文化特征的新型 社區(qū) 聚落，與旅游區(qū)內(nèi)部其他功能區(qū)或市內(nèi)的周邊社區(qū)之間在景觀、功能、環(huán)境、居民、生活方式、社會分層等方面存在明顯差異，形成相互隔離的二元地域結(jié)構(gòu)，這在某種程度上，會導(dǎo)致度假區(qū)與周邊地區(qū)在發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營目標上出現(xiàn)錯位。 在 溫州 本地，高昂的 地價 令 房價 水漲船高，全市房價 5,000 元 /m2起步 ， 位置好的地 段， 攤到每 平方米建筑上的地價 竟高達 7,000 元以上， 溫州本地已無房可買，迫使溫州炒家移師他鄉(xiāng)。 牯牛降 、 環(huán)黃山南大門翡翠谷和茶林場一帶、太平湖沿岸 等 依托自然山水型 度假休閑型專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 樓盤 呈現(xiàn) 強勁 發(fā)展 勢頭 ；而新近進入黃山的黃山高爾夫、京黟房地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷，更是來勢洶洶，紛紛擴張規(guī)模，大興土木，以圖搶占市場制高點。改變思維、找準大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當務(wù)之急。為了緩解資金壓力，只能出賣相當一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。 發(fā)展歷史 國外旅游房地產(chǎn)的歷史 旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但 20 世紀初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸 的海濱別墅。 旅游房地產(chǎn)概念 旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。 我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、 青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過 80 家。 從結(jié)果來看， 華僑城城區(qū) 旅游房地產(chǎn)采取的是一種 混合功能的概念，實際上 是 將旅游功能和居住功能 融為一體、 混合布局 ， 把住宅 、旅游 及 相關(guān)的 設(shè)施與服務(wù) 整合 在同一空間內(nèi)，實現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn) 成為 景觀 的有機部分 ， 景區(qū)環(huán)境又深化了 房 地 產(chǎn) 的旅游內(nèi) 涵， 建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè) 與 高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。 2 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征 發(fā)展歷程 黃山是中國名山旅游的標志性符號，其山岳觀光旅游資源開發(fā)早、影 響大，是全國屈指可數(shù)的世界自然文化雙遺產(chǎn)之一。例如：環(huán)黃山游憩帶上的各類養(yǎng)生、養(yǎng)老度假物業(yè)，牯牛降、太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、 清涼峰度假區(qū)內(nèi)的度假別墅、鄉(xiāng)村客棧等。黃山各大旅游房地產(chǎn)，在區(qū)位上與旅游產(chǎn)業(yè)的分布存在一致性，或處于主要的旅游接待中心，或處于古樸單純的徽州古村，或居于自然山水型的度假基地，接近區(qū)際公路干線，適應(yīng)汽車時代與華東大城市聯(lián)系的需求，既遠離塵囂又便捷易達。其次，本地小開發(fā)商逐漸讓位于外地大開發(fā)商。旅游經(jīng)濟的發(fā)展也會在滿足人民各種休閑需求的基礎(chǔ)上，由城市經(jīng)濟模式向休閑化這方面轉(zhuǎn)變。包括：具有旅游特征的自然環(huán)境，便利的交通與地理位置，符合旅游度假的設(shè)計方案，完善的配套服務(wù)與設(shè)施，專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)，豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力，專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理，健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證，健全的財務(wù)制度與監(jiān)督管理體系。根據(jù)我國的實際情況，通常認為首先應(yīng)組建國內(nèi)的交換網(wǎng)絡(luò)， 隨著各項政策和外部條件的改善，再逐步走向國際化是最理想的發(fā)展道路。 4 黃山房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略與模式 黃山旅游房地產(chǎn)的戰(zhàn)略思路 黃山前期旅游房地 產(chǎn)的發(fā)展，在外地資本介入和當?shù)卣庀蛞庾R的引導(dǎo)下，固然發(fā)揮了活躍經(jīng)濟、改善地方度假和商務(wù)環(huán)境的積極作用，但也存在投機商刻意炒作、錯誤放大市場信號的泡沫成分。對于牯牛降、環(huán)黃山游憩帶和黟縣、歙縣、休寧、徽州區(qū)等幾個城區(qū)，專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 采取“合理定位，引導(dǎo)發(fā)展”的策略。對于黃山高爾夫、太平湖度假區(qū)這樣的具有戰(zhàn)略性和全局意義的超級項目，專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 策劃、規(guī)劃、設(shè)計、融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理均要站在國際化的高度，在全球范圍內(nèi)尋找理念超前、實力雄厚、技術(shù)先進、富有市場經(jīng)驗的企業(yè)集團，作為開發(fā)的合作伙伴。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并 采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。 (8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。 從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強。 ② 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種： (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。一個樓盤在推向市場時，先有 “均價 ”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購 買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了 13 類。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。 核發(fā)的目的：確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施辦法的通知》第九條規(guī)定：居民上市出售已購公有住房后，又在一年內(nèi)新購商品房的，按新購商品房與出售公有住房成交價的差 額計征契稅。繼承先由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人的，由第二順序繼承人繼承。 相互扶助關(guān)系 在房改售房中，一些老人沒有經(jīng)濟能力購買 成本價房改房屋，其子女中有經(jīng)濟能力、愿資助者可在購房協(xié)議中加以注明，并經(jīng)公證，這樣有利于房屋產(chǎn)權(quán)將來的分配。那么，到底出售公房再買商品房能減免多少稅費呢， “我愛我家 ”的專家為您詳細算了一筆賬： 以出售三元橋一帶一套 80 平方米的已購公房為例，房價約為 4000 元／平方米，總房價合計為 32 萬元。 《建設(shè)工程施工許可證》 《建設(shè)工程施工許可證》 (建設(shè)工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件 、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。從 2020 年 4 月 1 日起，公共維修基金的交納標準調(diào)整為：購房人按成本價基價的 2%，售房單位按多層住宅售房款的 2%、高層住宅售房款的 3%的比例，籌集公共維修基金。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負責補繳。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進行納稅檢查。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。 二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )墻體水平投影面積的50%。 十種情況不計入建筑面積 根據(jù)新的國家級標準 ———《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算。 (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。 水景商品房：是指依水而建的房屋； TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 房屋的進深：是指房屋的實際長度。在 1987 年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、