【正文】 字 [1998]第 1285 號(hào) )：商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積 (即套內(nèi)建筑面積 )與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。、177。 (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積 (包括陽(yáng)臺(tái)欄板 )的一半計(jì)算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。 商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。 建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書(shū)中常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 (4)住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深 、層高和凈高？ (1)住宅的開(kāi)間 住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。 代表作：牯牛降、太平湖、清涼峰。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點(diǎn) 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主 要類(lèi)型為： 第二住宅景 觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假屋村、主題社區(qū)。另一方面，要為投資商的進(jìn)入準(zhǔn)備必要的配套條件，從軟件（政策和管理服務(wù)措施）和硬件（大型公共基礎(chǔ)設(shè)施）兩方面，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良的大環(huán)境。 項(xiàng)目適度。對(duì)于屯 溪區(qū)和黃山區(qū)，采取“控制數(shù)量，提升品質(zhì)”的策略。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實(shí)；針對(duì)重復(fù)建設(shè)、舊有接待服務(wù)設(shè)施過(guò)剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級(jí)。 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中一般奉行加法原則：追求更多的建筑面積和利潤(rùn)最大化，而游客一般奉行減法原則，希望旅游區(qū)能夠保持高品質(zhì)的度假與體驗(yàn)環(huán)境，二者的利益與目標(biāo)存在沖突。設(shè)計(jì)與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗(yàn)，存在粗制濫造的短期行為。 在我國(guó)，帶薪休假制度尚無(wú)法規(guī)性的實(shí)施落實(shí)，無(wú)法將假期錯(cuò)開(kāi)，使集中的旅游消費(fèi)變?yōu)榉稚⒌南M(fèi)，也就無(wú)法發(fā)揮旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸引力。 我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。交換系統(tǒng)保證了旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、管理模式的高效性，更重要的是：消費(fèi)方 式的方便靈活，令消費(fèi)者一次購(gòu)買(mǎi)就可以獲得不同時(shí)段、不同度假地多種選擇、多種享受服務(wù)，從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó) 許多 大城市 尤其是北方城市 ，缺水 嚴(yán)重、環(huán)境與景觀不佳 ， 對(duì)于濱海和風(fēng)景勝地建設(shè)融 健身、休閑、溫泉 、療養(yǎng) 功能為一體的度假型 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目， 有著巨大的需求 。 從 1995 年 5 月份我國(guó)實(shí)行 5 天工作日，到 1999 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開(kāi)始實(shí)行五一、十一和春節(jié)三個(gè)黃金周，加上國(guó)家法定休假日，一年將近 114 天假期，將來(lái)如果推行帶薪休假，可能全 年有三分之一時(shí)間可以休假。 休閑旅游促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進(jìn)入 21 世紀(jì)以后，世界旅游 正 逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。 二是開(kāi)發(fā)商外向化。 市場(chǎng)層次高端化與地域空心化 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 黃山旅游房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準(zhǔn)的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實(shí)業(yè)界人士和藝術(shù)家為主。 黃山前期旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿襲開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，發(fā)展方式多為政府配套環(huán)境建設(shè)，以土地使用經(jīng)營(yíng)權(quán)招商，按城市發(fā)展“統(tǒng)一規(guī)劃，分片出讓?zhuān)制陂_(kāi)發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展”，是一種政府在逐漸加大力度的區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)城市理念引導(dǎo)下的、有別于傳統(tǒng)福利房、單位集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)行為。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截 至 2020 年年底，溫州地區(qū)居民個(gè)人存款 總 量已高達(dá) 1,600 億元人民幣，幾乎占全國(guó)個(gè)人存款總量的 10%。例如：打各縣（區(qū)）城鎮(zhèn)老商業(yè)街旗號(hào)的房地產(chǎn)、屯溪的第二住宅型公寓、黃山高爾夫等； ? 古村型，指依托作為文化遺產(chǎn)的古村而發(fā)展的房地產(chǎn)。 例如，在屯溪區(qū)接近屯溪老街的商業(yè)旺地，定位于黃山及華東商圈商務(wù)和第二住宅度假置業(yè)人 士、近年開(kāi)發(fā)的黃山城市花園和維多利亞廣場(chǎng)，在江浙和溫州投資概念資本的主導(dǎo)下，樓盤(pán)單位交投活躍，在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)能看到的只有二手房的租售信息；在屯溪區(qū)發(fā)展迅速的新城區(qū)，地處新安江畔世紀(jì)廣場(chǎng)周?chē)臇|方家園、世紀(jì)花園等幾個(gè)新樓盤(pán)，原定 2020 年底或 2020 年初交樓，現(xiàn)已基本預(yù)售一空。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說(shuō)都是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭(zhēng)取成功，才能對(duì)自己的投資行為負(fù)責(zé)。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。 華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗 村、世界之窗、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。南國(guó)桃園開(kāi)發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過(guò)河卻沒(méi)有橋。到 2020年，全球分時(shí)度假業(yè)的營(yíng)業(yè)額已超過(guò) 80 億美元，近幾年一直以 15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到 2020專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷(xiāo)售總額將超過(guò) 300 億美元。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專(zhuān)題屋村等幾種形態(tài)。 與 休閑 度假 活動(dòng) 相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。70 年代中期，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開(kāi)發(fā)的大量別墅。自 1999 年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。等過(guò)了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假 基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國(guó)桃園又從當(dāng)初買(mǎi)地者手中回購(gòu)部分土地控制起來(lái)，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。 模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式 以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn) —— 陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。 以黃山自然山水和徽文化的特色資源為基礎(chǔ)，依托需求日益旺盛的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，全市目專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 前已形成名山（黃山、齊云山、牯牛降）、秀水（太平湖、新豐江）、古村（以西遞宏村為代表）等幾大特色產(chǎn)品系列。 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的類(lèi)型 黃山的旅游房地產(chǎn)主要依托各度假區(qū)發(fā)展起來(lái)。 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力 市場(chǎng)上的資本 房地產(chǎn)的發(fā)展是大規(guī)模的資本投資與運(yùn)作游戲，黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展大約起步于2020 年，它的興起與發(fā)展是江浙地區(qū)的兩股主要的資本力量有機(jī)結(jié)合的結(jié)果。 上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，溫州人每年向上海樓市的投資額高達(dá) 63 億元。在地段選址上突出湖、山、水、林自然環(huán)境要素和街、鋪、居人文環(huán)境要素，呈現(xiàn)“社區(qū)景區(qū)化，景區(qū)社區(qū)化”的特色。因而二者在宣傳和口碑影響的受眾面也存在一致性，營(yíng)銷(xiāo)得當(dāng)，二者之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，在項(xiàng) 目包裝、形象推廣、活動(dòng)策劃、媒體組合等方面，旅游房地產(chǎn)樓盤(pán)也可通過(guò)旅游業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)“借船出?！?。這是由于隨著黃山土地資源的日益稀缺，前期“小國(guó)八百、諸侯三千”的“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”即將結(jié)束，開(kāi)發(fā)地價(jià)成本與準(zhǔn)入門(mén)檻大幅提高，一般的小開(kāi)發(fā)商將被淘汰出局，只有真正的房地產(chǎn)大鱷才能操作旅游房地產(chǎn)。杭州提出來(lái)要把杭州建成世界休閑城市，深圳也提出來(lái)創(chuàng)建中國(guó)最佳的休閑城市，凡是有條件開(kāi)發(fā)的 地區(qū)，包括度假勝地、中心城市， 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目都 如雨后春筍 發(fā)展非?？?。隨著人民生活水平的提高，休閑時(shí)間的增加，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)這方面的需求就更大，從而成為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的力量。從國(guó)家到黃山政府層面，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游、房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，將旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭加以扶持，這就為黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)，提供了旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。然而， 作為一種新生事物，由于旅游房地產(chǎn)剛剛從國(guó)外引 入，在黃山才剛剛起步，其發(fā)展面臨著若干制約因素。該法第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。 而在組建國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)時(shí)，由于利益分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題未能解決，誰(shuí)來(lái)充當(dāng)發(fā)起者、管理者很難協(xié)調(diào)。 由于消費(fèi)信息在買(mǎi)賣(mài)雙方之間存在 不對(duì)稱(chēng)性，消費(fèi)者的需求可能為不適當(dāng)?shù)膹V告宣傳和行銷(xiāo)手段所操縱、誤導(dǎo)，這時(shí)的消費(fèi)者選擇未必真實(shí)地反映了消費(fèi)者主權(quán)，從而為日后的糾紛埋下了隱患。因此，對(duì)于黃山旅游業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)并非一劑“包醫(yī)百病”的靈丹妙藥，而是一把雙刃劍。 與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合。 積極鼓勵(lì)發(fā)展的區(qū)域。 1）在政府層面上，要解決好規(guī) 劃、法規(guī)政策、行業(yè)管理、開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌、配套服務(wù)等方面的政策。對(duì)于類(lèi)似翡翠谷、豐樂(lè)湖這樣的區(qū)域性或子戰(zhàn)略性項(xiàng)目，適宜放眼風(fēng)起云涌、富有活力和競(jìng)爭(zhēng)性的長(zhǎng)三角地區(qū)，引入以民間資本和民營(yíng)企業(yè)為主體的力量，加以開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 此類(lèi)房地產(chǎn) 本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性 ， 將旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu) 而共同構(gòu)筑成的房屋。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積 也形象地稱(chēng)為 “地毯面積 ”。 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 (2)住宅的進(jìn)深 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。如果住宅的尺寸越大 (即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大 )，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。 房 屋的開(kāi)間：是指房屋的寬度。 均價(jià)：是指商品房在銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。 復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。 (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 (9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有： (1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛 (壁 )板，如：柱、垛、勒腳等。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專(zhuān)業(yè)人員或請(qǐng)專(zhuān)門(mén)測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。 建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi) 墻體面積。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售中，房屋，開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車(chē)庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及 /或公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷(xiāo)售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。 什么是印花稅？購(gòu)房者如何納稅？ 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。注銷(xiāo)的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書(shū)寫(xiě)工具，在印花稅票與憑證的交接處畫(huà)幾條橫線注銷(xiāo)。 1997 年 4 月 23 日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為 3%~5%。房屋因賣(mài)買(mǎi)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)便是其中之一。印花稅在應(yīng)納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。 1999 年購(gòu)房的職工，購(gòu)房人按每建筑平方米 26 元、售房單位也按每建筑平方米 26 元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。北京市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局有償土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。 法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。具體為：如果購(gòu)房的價(jià)格超過(guò)售房的價(jià)格，按差額計(jì)征契稅；如果購(gòu)房的價(jià)格等于或低于售房的價(jià)格，則不需繳納契稅。房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要有以下幾種，對(duì)此明確了解，有助于您確定以誰(shuí)的名義買(mǎi)房。法律還規(guī)定：房地產(chǎn)繼承應(yīng)是權(quán)利與義務(wù)的雙重繼承，即遺產(chǎn)在清償了債務(wù)后才能繼承。作為買(mǎi)房人，選擇什么樣的房子才比較明智，不至于像一些買(mǎi)房人那樣，在兩三年后就因房子落伍而后悔呢？專(zhuān)家給您的建議是：選