【正文】 法律還規(guī)定：房地產(chǎn)繼承應是權(quán)利與義務的雙重繼承，即遺產(chǎn)在清償了債務后才能繼承。具體為：如果購房的價格超過售房的價格，按差額計征契稅；如果購房的價格等于或低于售房的價格，則不需繳納契稅。 法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設施，對有關(guān)責任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。 1999 年購房的職工，購房人按每建筑平方米 26 元、售房單位也按每建筑平方米 26 元的標準交納公共維修基金。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。 什么是印花稅？購房者如何納稅？ 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。 (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi) 墻體面積。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標準重新測量計算。 (9)突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 復式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。 房 屋的開間：是指房屋的寬度。 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 (2)住宅的進深 住宅的進深就是指住宅的實際長度。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu) 而共同構(gòu)筑成的房屋。對于類似翡翠谷、豐樂湖這樣的區(qū)域性或子戰(zhàn)略性項目，適宜放眼風起云涌、富有活力和競爭性的長三角地區(qū)，引入以民間資本和民營企業(yè)為主體的力量，加以開發(fā)運作。 積極鼓勵發(fā)展的區(qū)域。因此，對于黃山旅游業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)并非一劑“包醫(yī)百病”的靈丹妙藥，而是一把雙刃劍。 而在組建國內(nèi)網(wǎng)絡時，由于利益分配和風險承擔問題未能解決，誰來充當發(fā)起者、管理者很難協(xié)調(diào)。然而， 作為一種新生事物，由于旅游房地產(chǎn)剛剛從國外引 入，在黃山才剛剛起步，其發(fā)展面臨著若干制約因素。隨著人民生活水平的提高，休閑時間的增加，對休閑產(chǎn)業(yè)這方面的需求就更大，從而成為推動社會經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的力量。這是由于隨著黃山土地資源的日益稀缺，前期“小國八百、諸侯三千”的“春秋戰(zhàn)國時代”即將結(jié)束，開發(fā)地價成本與準入門檻大幅提高，一般的小開發(fā)商將被淘汰出局，只有真正的房地產(chǎn)大鱷才能操作旅游房地產(chǎn)。在地段選址上突出湖、山、水、林自然環(huán)境要素和街、鋪、居人文環(huán)境要素，呈現(xiàn)“社區(qū)景區(qū)化，景區(qū)社區(qū)化”的特色。 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展動力 市場上的資本 房地產(chǎn)的發(fā)展是大規(guī)模的資本投資與運作游戲，黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展大約起步于2020 年，它的興起與發(fā)展是江浙地區(qū)的兩股主要的資本力量有機結(jié)合的結(jié)果。 以黃山自然山水和徽文化的特色資源為基礎，依托需求日益旺盛的國內(nèi)外市場，全市目專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 前已形成名山（黃山、齊云山、牯牛降）、秀水（太平湖、新豐江）、古村（以西遞宏村為代表）等幾大特色產(chǎn)品系列。 模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式 以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。自 1999 年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造、規(guī)劃、建設和推廣，市場反響較大。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎設施建設資金，如同要過河卻沒有橋。雖然當年曾經(jīng)風光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。 例如，在屯溪區(qū)接近屯溪老街的商業(yè)旺地，定位于黃山及華東商圈商務和第二住宅度假置業(yè)人 士、近年開發(fā)的黃山城市花園和維多利亞廣場，在江浙和溫州投資概念資本的主導下，樓盤單位交投活躍，在樓盤現(xiàn)場能看到的只有二手房的租售信息；在屯溪區(qū)發(fā)展迅速的新城區(qū)，地處新安江畔世紀廣場周圍的東方家園、世紀花園等幾個新樓盤，原定 2020 年底或 2020 年初交樓，現(xiàn)已基本預售一空。 據(jù)不完全統(tǒng)計，截 至 2020 年年底，溫州地區(qū)居民個人存款 總 量已高達 1,600 億元人民幣，幾乎占全國個人存款總量的 10%。 市場層次高端化與地域空心化 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山旅游房地產(chǎn)的購買主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實業(yè)界人士和藝術(shù)家為主。 休閑旅游促進旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進入 21 世紀以后，世界旅游 正 逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。中國 許多 大城市 尤其是北方城市 ，缺水 嚴重、環(huán)境與景觀不佳 ， 對于濱海和風景勝地建設融 健身、休閑、溫泉 、療養(yǎng) 功能為一體的度假型 旅游房地產(chǎn)項目， 有著巨大的需求 。 我國《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。設計與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗，存在粗制濫造的短期行為。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實；針對重復建設、舊有接待服務設施過剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級。 項目適度。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主 要類型為： 第二住宅景 觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假屋村、主題社區(qū)。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。 (4)住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。凹陽臺按其陽臺凈面積 (包括陽臺欄板 )的一半計算建筑面積。、177。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？ 李律師答： 房屋產(chǎn)權(quán)指的是 房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。 征收范圍及納稅人。 減稅、免稅規(guī)定。 “五證 ”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》 (建設工程開工證 )、《商品房銷售 (預售 )許可證》。北京市建委于 1996 年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。 (1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商品房所需繳納的契稅為： 308000 元 %＝ 4620 元 (2)新政策執(zhí) 行后，出售已購公房再買該商品房無需繳納契稅，因而契稅為 0 (3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約 4620 元。如子女未成年，則登記時要指定一名監(jiān)護人 (一般是父母親 )列入產(chǎn)權(quán)登記檔案。 繼承關(guān)系 根據(jù)我國《繼承法》規(guī)定：房地產(chǎn)繼承從被繼承人死亡的時間開始。 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保 證文件。 核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。注 銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。 什么是印花稅？購房者如何納稅？ 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交 往中書立、領受憑證征收的一種稅。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。您可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。 綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 (4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。 (5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。 小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房。 購房基礎知識：讀懂商品房術(shù)語 單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住 宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源 和 旅游景區(qū)，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營造旅游度假氛圍。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標市場（長三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級名山秀水和縣城老街）影響小 、市場知名度不高、客源基礎差，要想繞過旅游的充分發(fā)展，一步到位開發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過旅游的先期投入、 改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量， 吸引客 流 和提升知名度，再借勢發(fā)展旅游房地產(chǎn)項目，可收到事半功倍的效果。對于黃山風景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴格控制，禁止發(fā)展”的策略。因為經(jīng)營主體的錯位、利益目標的不一致，導致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。 對于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導與規(guī)范。這種發(fā)展勢頭，無疑對建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機遇。 閑暇 時間增加 美國有一個組織統(tǒng)計過，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，美國三分之一收入用于休閑消費，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。 一是業(yè)態(tài)外向化。 政府的推動 在政府的層面上，務實而敏銳的黃山市政府看到了這種趨勢并主動響應這種趨勢，在對接華東大市場、招商引資這出波瀾壯闊的“大戲 ”中，有意識地加大了房地產(chǎn)項目引浙入皖尤其是商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)項目的“戲份”。在皖南、華東市場上，有一定知名度的旅游房地產(chǎn)有黃山高爾夫大酒店、翡翠谷翡翠新村、牯牛降木屋度假村、 西遞村古民居、宏村古民居等。項目采取完全的市場化手 法，其投資、規(guī)劃、設計、建設、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔。 模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式 這類房地產(chǎn)不依附 原有 的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量， 提升知名度， 靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。 1987 年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應地健全，配套的服務業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 1 旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展 休閑 度假 與人 們 的 生活方式、 需求 遞升、社會經(jīng)濟狀態(tài) 密切相關(guān)。 1977 年市場上 95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。當?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實力強大、經(jīng)驗豐富、管理成熟的開發(fā)商 —— 廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團來整體開發(fā)運作該項目。在黃山市域范圍內(nèi)三區(qū)四縣均有分布，主要集中在黃山區(qū)、屯溪區(qū)和黟縣。在 2020 年炒熟 杭州，緊接著炒熟了上海等地以后， 溫州人又 開始全國性的 “ 大墾荒 ” ——紛紛撤資轉(zhuǎn)向二、三級城市炒樓 ，黃山正是他們進入皖南攻城掠鎮(zhèn)的一個中心。 業(yè)態(tài)與開發(fā)投資主體外向化。在北京周邊地區(qū) 、以 上海 為核心的長三角 、以廣州為中心 的珠三角乃至成都 、 重慶 ，以及一些具有良好 景觀、 休閑條件的目的地如海南、青島、桂林、大理、麗江，都 吸引人 們前往投資、卜居置業(yè)、休閑度假 。與連通長三角滬寧杭城市群高速公路網(wǎng)的徽杭高速公路已建成通車，合銅黃高速公路正在緊鑼密鼓的建設之中；鐵路和航空運輸也積極參與，在節(jié)假日和周末紛紛加開旅游和休閑專列或提供包機。由于沒有相關(guān)的法律、法規(guī)，對于旅游房地產(chǎn)的購買者來說，意味著確權(quán) 的困難，也意味著其權(quán)利在法律上沒有保障。如黃山風景區(qū)由管委會負責整體營銷、環(huán)境維護與品牌管理；但在大黃山范圍內(nèi)環(huán)黃山游憩帶的開發(fā)、經(jīng)營、管理卻往往另有其主。 ☆ 分區(qū)策略：劃分四類區(qū)域 具體而言，根據(jù)黃山各地域空間單元發(fā)展條件的差異，將黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展分為四類區(qū)域： 嚴格控制發(fā)展的區(qū)域。 黃山旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式 綜上所述，結(jié)合黃山社會經(jīng)濟整體發(fā)展狀況、旅游發(fā)展階段、資源特色和市場需求特征，提出黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式為：旅游先行