【正文】 ............. ................................ ....... ......5................ .............. .................... ........7............................ ........ ...................................9.............................. .............................................20.................... .......................................................21................................... ...................... .........................23............................... ..................................................25....................................……….......….......................................27 附件一：順天城管理費(fèi)收入預(yù)測(cè)表 .............. ........................................28附件二：順天城管理費(fèi)支出預(yù)測(cè)表...........................................................28附件三：順天城管理費(fèi)支出明細(xì)預(yù)測(cè)表............................... ...................29附件四：順天城管理處物資裝備表....................................... ...................30 附件五：順天城管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表...............................31前期開(kāi)辦費(fèi) 管理方案簡(jiǎn)介1 目的本方案旨在明確對(duì)順天城高層商住樓進(jìn)行管理的質(zhì)量目標(biāo)、管理流程及要求。 管理依據(jù) 順天城管理處依照《物業(yè)委托顧問(wèn)管理合同》和長(zhǎng)沙市相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)對(duì)順天城實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。h. 疏通樓內(nèi)下水管道，檢查上水主管道和水池是否漏水、跑水，并及時(shí)修理，檢查修理到各業(yè)戶的水平上水管及閥門。 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。在非辦公時(shí)間，機(jī)關(guān)工作人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層，無(wú)卡人員則操作不了電梯。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控人員將立即與巡邏人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。（3） 進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源總開(kāi)關(guān)。回訪相關(guān)部門回訪并解釋是否確認(rèn)？管理處主任記錄備案能否自行處理？管理處任何人員來(lái)訪、電話及信函的投訴 否 是 否 是否立即處理并判斷是否屬于重大投訴 是 日常維修服務(wù)為了及時(shí)處理業(yè)戶的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，管理處制定了《維修服務(wù)工作流程》和《維修服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，使維修服務(wù)的全過(guò)程得以有效控制，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪。 安管人員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。 質(zhì)量記錄的管理 按 《質(zhì)量記錄管理規(guī)程》 由專人定期整理裝訂成冊(cè)存檔。 社區(qū)文化實(shí)施計(jì)劃為了增強(qiáng)順天城業(yè)戶的凝聚力，增進(jìn)大家的了解，豐富大家的業(yè)余生活，順天城將組織一系列活動(dòng)：1. 在元旦、國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)日，布置花壇、彩燈、彩旗，增加節(jié)日的氣氛。深圳中航物業(yè)管理公司（CPM）將嚴(yán)格按照《順天城物業(yè)委托管理合同》履行職責(zé)，全力以赴完成順天城物業(yè)管理任務(wù)，并愿意承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)。4. 嚴(yán)格控制公共水、電費(fèi)的開(kāi)支。 大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施（含應(yīng)急處理規(guī)程）。c） 業(yè)戶的來(lái)訪、來(lái)電或其它的意見(jiàn)、建議。注意：此時(shí)要保持廳門為打開(kāi)狀態(tài)。 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 設(shè)備故障處理規(guī)程A、發(fā)生火警處理規(guī)程：1. 大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。結(jié)合流動(dòng)崗、固定崗的人員監(jiān)控，對(duì)大廈的治安起到可靠的保障作用。c） 電梯系統(tǒng)電梯是大樓必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。在設(shè)備管理中，CPM注重設(shè)備全過(guò)程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。e. 檢查、督促清潔工搞好樓道和環(huán)境衛(wèi)生及公共廁所衛(wèi)生，提示業(yè)戶搞好室內(nèi)衛(wèi)生和門前三包，制止一切破壞樓道和環(huán)境衛(wèi)生的行為。相信通過(guò)我們的規(guī)范化管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，能確保大廈的保值、增值，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。本方案的受控發(fā)放范圍如下：發(fā)放編號(hào)： 接收人員／部門STC/01 總經(jīng)理STC/02 經(jīng)理部STC/03 財(cái)務(wù)部STC/04 質(zhì)量管理部STC/00 長(zhǎng)沙分公司 本方案的原件由順天城物業(yè)管理處保存。 控制方式 順天城開(kāi)發(fā)商、順天城業(yè)主委員會(huì)與CPM公司共同執(zhí)行《物業(yè)委托管理合同》。 崗位職責(zé)具體內(nèi)容