【正文】 、買賣合同等銷售資料的內(nèi)容（見附錄二）； 確定崗位職責并按相應標準招聘員工； 培訓項目部各崗位員工，經(jīng)考核合格后上崗操作業(yè)務； 建立與開發(fā)商的各方面聯(lián)系，確定專業(yè)對口人員；銷售現(xiàn)場組織方案；1建立服務監(jiān)督系統(tǒng)（投訴、表揚和處理結(jié)果均由業(yè)務助理存檔）。 財務人員核對認購書、小定單、小定金收據(jù)與實際交款金額，開具認購金補足部分的收據(jù)，小定金轉(zhuǎn)為認購金。 公司與銷售經(jīng)理簽訂勞動合同。并隨時收集各項現(xiàn)場資料進行提出銷售情況分析；１０、 負責組織銷售人員及時總結(jié)交流銷售經(jīng)驗，加強業(yè)務修養(yǎng)，不斷提高業(yè)務水平；１１、 對項目部新員工進行培訓及工作指導；１２、 領導銷售小組及主持小組銷售會議；１３、 督導培訓銷售代表完成銷售任務，并進行小組業(yè)務考核；１４、 組織本組員工案例分析１５、 隨時準備完成公司臨時性的工作安排，休息日服從公司安排。１７、 展會期間，服從上級工作安排，無特殊情況，不得請假。D、注意休息好，充足睡眠，常做運動，上班時不得面帶倦容,必須隨時保持良好的精神狀態(tài)。（4）業(yè)務人員接待客戶時不得接聽私人電話。所有業(yè)務人員至少每月考核業(yè)務知識一次，未通過即停止其接待客戶資格直至通過考核為止，嚴重者給予解聘處分。1 各級員工需隨時應答客戶、上下級同事、公司的任何訊息，公司或開發(fā)商領導來電或到訪，必須第一時間通知銷售經(jīng)理。1記錄下客戶電話之后，向客戶說明，可以先簡單地回答他的一些問題，時間不宜太長，也不宜太短，通常不超過三分鐘，（在廣告日電話時間應更加縮短）；掌握重點說明，吸引對方來現(xiàn)場。2在客戶所找人員不在時，應客氣地詢問對方有何事，可否代傳話，或者記錄下來轉(zhuǎn)告被找的人。1如客戶欲找之業(yè)務員不在現(xiàn)場，那么第一接待的業(yè)務員必須把客戶交接給其他手頭無工作的同組業(yè)務員，被交接的業(yè)務員無正當理由不得拒絕（由主管協(xié)調(diào)）。此客戶看房或來電時，無論是否提及該業(yè)務員姓名，其他業(yè)務員均有義務將此客戶還給該業(yè)務員。2． 每日上班后，根據(jù)《業(yè)務紀錄》作跟蹤計劃，并按計劃安排與客戶聯(lián)絡，填寫《追蹤客戶記錄表》，內(nèi)容含日期、洽商情況、意向戶型、何時來訪等，在當日下班時，整理當日工作，完善業(yè)務紀錄。11. 小定單、認購書返還時間不超過兩天，其它合同文件返還時間不超過五天，特殊情況需經(jīng)銷售經(jīng)理同意。培養(yǎng)對于項目及公司有價值的骨干人才。 所有員工均有義務維護公司和項目的整體形象和利益,凡有違反此例者,可由銷售經(jīng)理級以上管理人員按情節(jié)輕重處以罰款100元1000元同時記大過一次至除名的懲罰。（三）包裝策略及宣傳口徑總體規(guī)劃思路 園林規(guī)劃思路 建筑規(guī)劃思路 配套規(guī)劃思路 產(chǎn)品理念 面市節(jié)奏 包裝特色 整體CI系統(tǒng)：系統(tǒng)解釋每一概念，展示每一LOGO應用圖面并注釋 全案主題語，各階段性推廣主題 銷講匯編：遵從由外而內(nèi)（區(qū)域環(huán)境及發(fā)展?jié)摿Γ?，由大至小（整體布局到內(nèi)部戶型配比），由始至終（何時開工到何時入?。┑脑瓌t，應揚長避短，宣揚賣點。 傭金發(fā)放：置業(yè)顧問每月傭金發(fā)放分為兩部分,第一部分為基本傭金，客戶繳納首付款辦理完畢貸款手續(xù)后且全款到帳發(fā)放90%；第二部分為服務傭金10%，在辦理完畢客戶入住手續(xù)或公司完成與開發(fā)商之間銷售代理協(xié)議后發(fā)放；員工若中途離職，所余傭金發(fā)放給繼續(xù)為其遺留客戶提供服務的置業(yè)顧問。將此客戶成交業(yè)績及傭金據(jù)為已有，視為搶單。４、 上述手續(xù)必須按章履行，否則所余傭金和工資不予發(fā)放。8. 業(yè)務助理在發(fā)放合同時需填寫合同文件領用登記表，并由領用人在登記表上簽字確認。12. 新客戶的保護期限為30天，此期限內(nèi)未成交客戶視為新客戶。實行銷售員首接業(yè)績制，業(yè)績和傭金歸最初接洽業(yè)務員所有。除年月日外，必須嚴格填明時段，以分鐘為單位。每日接聽組上班后立即檢查各條熱線暢通情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻報修。接聽熱線過程中，接聽人有義務主動詢問對方是否聯(lián)系過，如果證實對方以前聯(lián)系過，且能道出上一業(yè)務員姓名，該接聽人有責任將電話轉(zhuǎn)交給原業(yè)務員；如遇原業(yè)務員不在場等情況，接聽人應及時在《來電登記表》上做紀錄，事后有責任將客戶情況告知原業(yè)務員；如客戶未能說出原業(yè)務員的名字，接聽人應對客戶提出的問題代為解答，并主動留下該客戶的姓名，事后該業(yè)務員有責任通過《來電登記表》確認客戶身份后將發(fā)生情況轉(zhuǎn)告原業(yè)務員，如果沒能查出原業(yè)務員或客戶姓名，則該客戶視為初次來電客戶處理。已購房業(yè)主看自己所購房屋時，原業(yè)務員應陪同前往，若不在現(xiàn)場則委托其它業(yè)務員帶看，鑰匙不得交與客戶，看完后須關緊門窗。他人轉(zhuǎn)告或信息發(fā)送均屬無效申請。（5）隨時注意保持各自工作臺的清潔，辦公桌上禁止放水杯等各類私人用品；（6）桌面上物品應碼放整齊﹑辦公桌上不得堆放報刊雜志﹑不是正在使用的物品，都應放在最適宜的位置，不得隨處堆放﹑亂放﹑離開工作桌時應注意擺放好自己的工作椅；（7）維護接待空間的清潔﹑客戶來訪結(jié)束后，業(yè)務員要主動﹑及時清理保持桌椅擺放整齊，煙缸清潔；（保潔人員清理如有疏忽）（8）非典及類似傳染病流行期，每天必須將售樓處消毒三次以上，時段為早9：00，中午12：00，晚間下班前。第五部分員工入職的培訓及考核一、 培訓內(nèi)容： 介紹公司發(fā)展背景，企業(yè)文化及經(jīng)營理念； 公司行為規(guī)范準則及處罰條例； 公司ISO9002質(zhì)量管理體系中所有與銷售部相關的內(nèi)容； 建筑工程專業(yè)知識； 房地產(chǎn)基礎知識及政策法規(guī)； 營銷理論知識及與項目相關的各種營銷策略； 開發(fā)商的背景介紹及經(jīng)營理念； 項目的具體情況介紹及周邊市場狀況； 項目部行為規(guī)范及要求； 項目的優(yōu)劣勢剖析；1 計價及按揭知識的培訓；1 合同內(nèi)容、補充條款及簽約的注意事項；1 接聽咨詢電話及接待現(xiàn)場客戶的規(guī)范；1 各種銷售表格的使用程序及規(guī)范；1 銷售技巧的培訓；1 禮儀規(guī)范的培訓；1 對不同客戶群的定位及合理性分析；1 組織員工進行市場調(diào)查；（包括區(qū)域內(nèi)的各項目狀況、交通狀況、周邊商業(yè)配套及文化配套等內(nèi)容）1 市場調(diào)研后，組織員工對本項目及其它項目分別進行優(yōu)劣勢分析； 組織員工編寫項目銷講。１３、 努力學習知識，擴大知識面，提高自己的社交能力，促進業(yè)務水平的提高。（五）考核標準按上述各項工作職責及ISO9000所要求各項標準由銷售經(jīng)理按月考核。（四）工作職責： 銷售經(jīng)理對公司應具有絕對的忠誠度，與公司隨時保持一致，牢記公司利益高于一切,嚴格遵守公司的保密制度,保守公司的商業(yè)秘密； 對于所負責項目在任何時間發(fā)生的問題,按公司授權解決；若處理范圍超越公司授權,必須在第一時間向銷售部總監(jiān)匯報,等待公司處理決定； 樹立銷售經(jīng)理的工作魅力，增加團隊的凝聚力； 建立項目日記，內(nèi)容含項目的所有事宜必須如實詳細記錄，如進場、開盤、取證、正簽、服務費結(jié)算、銷控紀錄、人員情況等等。 小定金收取后，財務人員在公司留存的小定單上加蓋金額收訖章，將小訂單返還給置業(yè)顧問，給客戶開具相應金額的收據(jù),收據(jù)交由客戶保存，與小定單并存，作為定房依據(jù)。 簽約前置業(yè)顧問需與業(yè)務助理核對房號，經(jīng)業(yè)務助理確定為可售房后，由業(yè)務助理在小定單上簽字確認。并提出建議性解決措施和進行施行后效果匯報； 用前瞻意識的全盤管理理念來綜合協(xié)調(diào)與開發(fā)商、各合作單位、公司其它部門的關系,為項目部做好各項后勤支援工作； 對開發(fā)商提出的各種合理或不合理的要求清醒面對，理智判斷并提出兩套以上的應對方案供領導選擇，并在經(jīng)領導批準后堅決貫徹執(zhí)行； 隨時配合其他部門開展能為公司創(chuàng)造各類正面收益的工作； 在人力資源部輸送的銷售部主管級以上管理崗位儲備人員中選擇適合崗位要求的人員； 指導銷售經(jīng)理進行日常管理工作，并積極培養(yǎng)公司所需的各方面人才； 管理各項目部，對各項目部的銷售任務完成情況負重要責任； 指導各銷售經(jīng)理進行日常性工作，并致力于全方位的提高他們的能力：包括管理能力、策劃能力、培訓能力、心理調(diào)節(jié)能力、團隊意識塑造能力等；1 對銷售經(jīng)理報送的工作計劃進行審核修訂并督導各項計劃的全面實施；1 對各項目部制定、報送的傭金發(fā)放標準進行審核；1 對各項目部的日常性辦公費用進行核算并確認；1 對各種外包事宜進行成本核算后向領導提出建議；1 對公司的各項發(fā)展計劃向領導提出建議；1 參與公司與開發(fā)商在接盤前后的各項工作，并提出建議；1 隨時準備完成公司臨時性的工作安排，休息日服從公司安排；1 每月最后一日前向總經(jīng)理報送當月銷售情況匯總及下月工作計劃；1 利用一切能力為公司獲取最大效益。1 業(yè)務助理有責任向銷售經(jīng)理反映業(yè)務體中存在的違背公司原則的一切情況；1 銷售資料的準備；對項目部辦公用品、辦公設備的申領、使用、維護、維修的責任；1 業(yè)務助理負責監(jiān)督業(yè)務員催款工作的及時有效；1 業(yè)務助理負責記錄項目部所有人員（包括保潔、保安）的考勤，要求公、正、準。８、 每月最后一日前向上級領導報送工作總結(jié)（附錄六）；（五）考核標準按上述各項規(guī)定及ISO9000標準由項目經(jīng)理每月考核。第四部分業(yè)務員招聘要求一、 招聘對象基本要求（1）年滿23歲以上；（2）大專以上學歷；（3）身體健康，五官端正，口齒清晰；（4）,外形良好,氣質(zhì)出眾,談吐優(yōu)雅,品行端正。（3）當日接聽組負責休息室的衛(wèi)生維護，包括桌面，地面等。有特殊情況的，須得到銷售總監(jiān)批準后方可上班。 無論何種理由業(yè)務員不得與客戶發(fā)生爭執(zhí)，否則立即予以辭退，并視情況扣發(fā)50%以上傭金。接聽電話人員應熟悉樓盤的詳細情況及促銷口徑，事先準備好介紹順序，做到有條不紊。1每一個來電、來訪只要有購買需求就必須在《來電登記表》上做詳細記錄。預備接待客戶的置業(yè)顧問必須注視客戶進入的方向，不得閱讀其他資料或與其他人聊天。1凡因病假或私事未能接待上門來訪，均不予補接。9．以首先留下聯(lián)絡方式為確認基礎，每名客戶來電來訪必須詳細完整填寫記錄，每日來電來訪必須由銷售經(jīng)理或主管簽字封存。5. 售樓處合同管理辦法涉及合同文件包括：預售合同文本、認購書、按揭貸款申請表、按揭貸款合同、抵押合同、預售登記申請表及委托書等相關文件。 （2）第一頁為《呈批件》，第二頁第一行應為“至： XXX”，第二行應為“由： XXX項目部XXX”，第三行應為“主題：XXXXXX”，第四行應為“日期：X年X月X日”（3） 文件最后一頁落款應為XXX項目部，并由撰稿人簽字六、 辭職規(guī)定１、 公司規(guī)定，員工辭職必須提前30天向項目經(jīng)理提出書面辭職申請，填寫辭職申請表,及離職交接單。 每季度成交金額最高的一名員工為銷售冠軍，可獲得公司頒發(fā)的冠軍獎金。 報批日期：每月最后一日前將業(yè)務員傭金表呈報公司財務部； 發(fā)放日期：公司于報批后的次月15日進行傭金發(fā)放。所有宣傳品的使用和講解工地和樣板間帶看的講解系列廣告的講解 其他對外媒體的講解和維護：網(wǎng)站、專欄、論壇等（六）面市后各項對外活動的注意事項及月總結(jié)六、關于項目規(guī)劃及營建配置細節(jié)（一）社區(qū)整體規(guī)劃部分 整體營建周期？ 項目的綠化系統(tǒng)是何種風格，為什么這樣設計？總投資額？ 最大的綠化景觀在哪里？面積有多大？最小的…？ 每一相鄰樓座的間距？ 項目的戶型設計是何種風格，為什么這樣設計？各功能間的功能性表現(xiàn)在哪里？ 項目的道路系統(tǒng)是何種風格，為什么這樣設計？各種設施的優(yōu)點在哪里？（建筑、結(jié)構(gòu)、園林、材料、設備、裝修） 采暖與通風的優(yōu)點？ 智能性設計的優(yōu)點？ 環(huán)保體系的優(yōu)點？ 項目的主要設計理念？1 各綠化區(qū)域的名稱？為何如此定名？1 案名的由來，各期工程名稱的由來？1 社區(qū)人均綠地面積？1 花草樹木的名稱及為何使用？1 社區(qū)的整體氛圍描述？1 為何要同時供應TOWNHOUSE兩類不同產(chǎn)品？1 關于各戶型在社區(qū)內(nèi)的配比？1 有無設備層？設備噪音分貝值？（二）建筑部分 項目的外立面是何種風格，為什么這樣設計？使用何種材料？ 地基是什么形式的？什么特點？ 社區(qū)外圍封閉措施的用材？ 出入口有幾個？開門方向？從社區(qū)任一樓座至各門的所需時間？ 水源是哪里？水質(zhì)檢測報告？ 未來社區(qū)的水質(zhì)如何保障？ 社區(qū)的水、電、氣、暖是如何安排的？各種配置方式？ 污水排放系統(tǒng)如何布線、排放？ 電力接線在哪里？每戶電表容量？有幾個回路？收費標準？ 冷、熱水、電、氣表的安裝位置？查看和維修的方式？1 商住宅的電路系統(tǒng)：電力接線在哪里？每戶電表的容量？有幾個回路？收費標準？1 社區(qū)晚間的照明配置？1 車位是否帶產(chǎn)權？付款方式？價格？可否做銀行貸款？1 車位是地上、地下、立體何種形式？多少個？戶均比例？1 車位面積是多少，最低凈高多少？1 有無車輛出入監(jiān)視系統(tǒng)？1 主體結(jié)構(gòu)及抗震性設計？1 最高與最低的樓準確高度？1 單元數(shù)？單元總戶數(shù)？ 地下空間的用途？2 外墻材料？顏色？性能？2 大堂的各項裝修標準？2 大堂的面積、層高？2 公共空間的裝修標準？2 垃圾道還是有垃圾間？如何處理？2 大面積綠化的氧氣數(shù)值？社區(qū)周邊綠化提高的氧化數(shù)值？（四環(huán)邊、市內(nèi)的）