【正文】 、買賣合同等銷售資料的內(nèi)容（見附錄二）； 確定崗位職責(zé)并按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)招聘員工； 培訓(xùn)項(xiàng)目部各崗位員工，經(jīng)考核合格后上崗操作業(yè)務(wù)； 建立與開發(fā)商的各方面聯(lián)系，確定專業(yè)對(duì)口人員；銷售現(xiàn)場(chǎng)組織方案；1建立服務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)（投訴、表?yè)P(yáng)和處理結(jié)果均由業(yè)務(wù)助理存檔）。 財(cái)務(wù)人員核對(duì)認(rèn)購(gòu)書、小定單、小定金收據(jù)與實(shí)際交款金額，開具認(rèn)購(gòu)金補(bǔ)足部分的收據(jù)，小定金轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金。 公司與銷售經(jīng)理簽訂勞動(dòng)合同。并隨時(shí)收集各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)資料進(jìn)行提出銷售情況分析；１０、 負(fù)責(zé)組織銷售人員及時(shí)總結(jié)交流銷售經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)修養(yǎng)，不斷提高業(yè)務(wù)水平；１１、 對(duì)項(xiàng)目部新員工進(jìn)行培訓(xùn)及工作指導(dǎo)；１２、 領(lǐng)導(dǎo)銷售小組及主持小組銷售會(huì)議；１３、 督導(dǎo)培訓(xùn)銷售代表完成銷售任務(wù)，并進(jìn)行小組業(yè)務(wù)考核；１４、 組織本組員工案例分析１５、 隨時(shí)準(zhǔn)備完成公司臨時(shí)性的工作安排，休息日服從公司安排。１７、 展會(huì)期間，服從上級(jí)工作安排，無特殊情況，不得請(qǐng)假。D、注意休息好，充足睡眠，常做運(yùn)動(dòng)，上班時(shí)不得面帶倦容,必須隨時(shí)保持良好的精神狀態(tài)。（4）業(yè)務(wù)人員接待客戶時(shí)不得接聽私人電話。所有業(yè)務(wù)人員至少每月考核業(yè)務(wù)知識(shí)一次，未通過即停止其接待客戶資格直至通過考核為止，嚴(yán)重者給予解聘處分。1 各級(jí)員工需隨時(shí)應(yīng)答客戶、上下級(jí)同事、公司的任何訊息，公司或開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)來電或到訪，必須第一時(shí)間通知銷售經(jīng)理。1記錄下客戶電話之后，向客戶說明，可以先簡(jiǎn)單地回答他的一些問題，時(shí)間不宜太長(zhǎng)，也不宜太短，通常不超過三分鐘，（在廣告日電話時(shí)間應(yīng)更加縮短）；掌握重點(diǎn)說明，吸引對(duì)方來現(xiàn)場(chǎng)。2在客戶所找人員不在時(shí)，應(yīng)客氣地詢問對(duì)方有何事，可否代傳話，或者記錄下來轉(zhuǎn)告被找的人。1如客戶欲找之業(yè)務(wù)員不在現(xiàn)場(chǎng)，那么第一接待的業(yè)務(wù)員必須把客戶交接給其他手頭無工作的同組業(yè)務(wù)員，被交接的業(yè)務(wù)員無正當(dāng)理由不得拒絕（由主管協(xié)調(diào)）。此客戶看房或來電時(shí)，無論是否提及該業(yè)務(wù)員姓名，其他業(yè)務(wù)員均有義務(wù)將此客戶還給該業(yè)務(wù)員。2． 每日上班后，根據(jù)《業(yè)務(wù)紀(jì)錄》作跟蹤計(jì)劃，并按計(jì)劃安排與客戶聯(lián)絡(luò)，填寫《追蹤客戶記錄表》，內(nèi)容含日期、洽商情況、意向戶型、何時(shí)來訪等，在當(dāng)日下班時(shí)，整理當(dāng)日工作，完善業(yè)務(wù)紀(jì)錄。11. 小定單、認(rèn)購(gòu)書返還時(shí)間不超過兩天，其它合同文件返還時(shí)間不超過五天，特殊情況需經(jīng)銷售經(jīng)理同意。培養(yǎng)對(duì)于項(xiàng)目及公司有價(jià)值的骨干人才。 所有員工均有義務(wù)維護(hù)公司和項(xiàng)目的整體形象和利益,凡有違反此例者,可由銷售經(jīng)理級(jí)以上管理人員按情節(jié)輕重處以罰款100元1000元同時(shí)記大過一次至除名的懲罰。（三）包裝策略及宣傳口徑總體規(guī)劃思路 園林規(guī)劃思路 建筑規(guī)劃思路 配套規(guī)劃思路 產(chǎn)品理念 面市節(jié)奏 包裝特色 整體CI系統(tǒng)：系統(tǒng)解釋每一概念，展示每一LOGO應(yīng)用圖面并注釋 全案主題語(yǔ)，各階段性推廣主題 銷講匯編：遵從由外而內(nèi)（區(qū)域環(huán)境及發(fā)展?jié)摿Γ?，由大至?。ㄕw布局到內(nèi)部戶型配比），由始至終（何時(shí)開工到何時(shí)入住）的原則，應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，宣揚(yáng)賣點(diǎn)。 傭金發(fā)放：置業(yè)顧問每月傭金發(fā)放分為兩部分,第一部分為基本傭金，客戶繳納首付款辦理完畢貸款手續(xù)后且全款到帳發(fā)放90%；第二部分為服務(wù)傭金10%，在辦理完畢客戶入住手續(xù)或公司完成與開發(fā)商之間銷售代理協(xié)議后發(fā)放；員工若中途離職，所余傭金發(fā)放給繼續(xù)為其遺留客戶提供服務(wù)的置業(yè)顧問。將此客戶成交業(yè)績(jī)及傭金據(jù)為已有，視為搶單。４、 上述手續(xù)必須按章履行，否則所余傭金和工資不予發(fā)放。8. 業(yè)務(wù)助理在發(fā)放合同時(shí)需填寫合同文件領(lǐng)用登記表，并由領(lǐng)用人在登記表上簽字確認(rèn)。12. 新客戶的保護(hù)期限為30天，此期限內(nèi)未成交客戶視為新客戶。實(shí)行銷售員首接業(yè)績(jī)制，業(yè)績(jī)和傭金歸最初接洽業(yè)務(wù)員所有。除年月日外，必須嚴(yán)格填明時(shí)段，以分鐘為單位。每日接聽組上班后立即檢查各條熱線暢通情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻報(bào)修。接聽熱線過程中，接聽人有義務(wù)主動(dòng)詢問對(duì)方是否聯(lián)系過，如果證實(shí)對(duì)方以前聯(lián)系過，且能道出上一業(yè)務(wù)員姓名，該接聽人有責(zé)任將電話轉(zhuǎn)交給原業(yè)務(wù)員；如遇原業(yè)務(wù)員不在場(chǎng)等情況，接聽人應(yīng)及時(shí)在《來電登記表》上做紀(jì)錄，事后有責(zé)任將客戶情況告知原業(yè)務(wù)員；如客戶未能說出原業(yè)務(wù)員的名字，接聽人應(yīng)對(duì)客戶提出的問題代為解答，并主動(dòng)留下該客戶的姓名，事后該業(yè)務(wù)員有責(zé)任通過《來電登記表》確認(rèn)客戶身份后將發(fā)生情況轉(zhuǎn)告原業(yè)務(wù)員，如果沒能查出原業(yè)務(wù)員或客戶姓名，則該客戶視為初次來電客戶處理。已購(gòu)房業(yè)主看自己所購(gòu)房屋時(shí)，原業(yè)務(wù)員應(yīng)陪同前往，若不在現(xiàn)場(chǎng)則委托其它業(yè)務(wù)員帶看，鑰匙不得交與客戶，看完后須關(guān)緊門窗。他人轉(zhuǎn)告或信息發(fā)送均屬無效申請(qǐng)。（5）隨時(shí)注意保持各自工作臺(tái)的清潔，辦公桌上禁止放水杯等各類私人用品；（6）桌面上物品應(yīng)碼放整齊﹑辦公桌上不得堆放報(bào)刊雜志﹑不是正在使用的物品，都應(yīng)放在最適宜的位置，不得隨處堆放﹑亂放﹑離開工作桌時(shí)應(yīng)注意擺放好自己的工作椅；（7）維護(hù)接待空間的清潔﹑客戶來訪結(jié)束后，業(yè)務(wù)員要主動(dòng)﹑及時(shí)清理保持桌椅擺放整齊，煙缸清潔；（保潔人員清理如有疏忽）（8）非典及類似傳染病流行期，每天必須將售樓處消毒三次以上，時(shí)段為早9：00，中午12：00，晚間下班前。第五部分員工入職的培訓(xùn)及考核一、 培訓(xùn)內(nèi)容： 介紹公司發(fā)展背景，企業(yè)文化及經(jīng)營(yíng)理念； 公司行為規(guī)范準(zhǔn)則及處罰條例； 公司ISO9002質(zhì)量管理體系中所有與銷售部相關(guān)的內(nèi)容； 建筑工程專業(yè)知識(shí)； 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及政策法規(guī)； 營(yíng)銷理論知識(shí)及與項(xiàng)目相關(guān)的各種營(yíng)銷策略； 開發(fā)商的背景介紹及經(jīng)營(yíng)理念； 項(xiàng)目的具體情況介紹及周邊市場(chǎng)狀況； 項(xiàng)目部行為規(guī)范及要求； 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)剖析；1 計(jì)價(jià)及按揭知識(shí)的培訓(xùn)；1 合同內(nèi)容、補(bǔ)充條款及簽約的注意事項(xiàng)；1 接聽咨詢電話及接待現(xiàn)場(chǎng)客戶的規(guī)范；1 各種銷售表格的使用程序及規(guī)范；1 銷售技巧的培訓(xùn)；1 禮儀規(guī)范的培訓(xùn)；1 對(duì)不同客戶群的定位及合理性分析；1 組織員工進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；（包括區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)目狀況、交通狀況、周邊商業(yè)配套及文化配套等內(nèi)容）1 市場(chǎng)調(diào)研后，組織員工對(duì)本項(xiàng)目及其它項(xiàng)目分別進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析； 組織員工編寫項(xiàng)目銷講。１３、 努力學(xué)習(xí)知識(shí)，擴(kuò)大知識(shí)面，提高自己的社交能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)水平的提高。（五）考核標(biāo)準(zhǔn)按上述各項(xiàng)工作職責(zé)及ISO9000所要求各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由銷售經(jīng)理按月考核。（四）工作職責(zé)： 銷售經(jīng)理對(duì)公司應(yīng)具有絕對(duì)的忠誠(chéng)度，與公司隨時(shí)保持一致，牢記公司利益高于一切,嚴(yán)格遵守公司的保密制度,保守公司的商業(yè)秘密； 對(duì)于所負(fù)責(zé)項(xiàng)目在任何時(shí)間發(fā)生的問題,按公司授權(quán)解決；若處理范圍超越公司授權(quán),必須在第一時(shí)間向銷售部總監(jiān)匯報(bào),等待公司處理決定； 樹立銷售經(jīng)理的工作魅力，增加團(tuán)隊(duì)的凝聚力； 建立項(xiàng)目日記，內(nèi)容含項(xiàng)目的所有事宜必須如實(shí)詳細(xì)記錄，如進(jìn)場(chǎng)、開盤、取證、正簽、服務(wù)費(fèi)結(jié)算、銷控紀(jì)錄、人員情況等等。 小定金收取后，財(cái)務(wù)人員在公司留存的小定單上加蓋金額收訖章，將小訂單返還給置業(yè)顧問，給客戶開具相應(yīng)金額的收據(jù),收據(jù)交由客戶保存，與小定單并存，作為定房依據(jù)。 簽約前置業(yè)顧問需與業(yè)務(wù)助理核對(duì)房號(hào)，經(jīng)業(yè)務(wù)助理確定為可售房后，由業(yè)務(wù)助理在小定單上簽字確認(rèn)。并提出建議性解決措施和進(jìn)行施行后效果匯報(bào)； 用前瞻意識(shí)的全盤管理理念來綜合協(xié)調(diào)與開發(fā)商、各合作單位、公司其它部門的關(guān)系,為項(xiàng)目部做好各項(xiàng)后勤支援工作； 對(duì)開發(fā)商提出的各種合理或不合理的要求清醒面對(duì)，理智判斷并提出兩套以上的應(yīng)對(duì)方案供領(lǐng)導(dǎo)選擇，并在經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后堅(jiān)決貫徹執(zhí)行； 隨時(shí)配合其他部門開展能為公司創(chuàng)造各類正面收益的工作； 在人力資源部輸送的銷售部主管級(jí)以上管理崗位儲(chǔ)備人員中選擇適合崗位要求的人員； 指導(dǎo)銷售經(jīng)理進(jìn)行日常管理工作，并積極培養(yǎng)公司所需的各方面人才； 管理各項(xiàng)目部，對(duì)各項(xiàng)目部的銷售任務(wù)完成情況負(fù)重要責(zé)任； 指導(dǎo)各銷售經(jīng)理進(jìn)行日常性工作，并致力于全方位的提高他們的能力：包括管理能力、策劃能力、培訓(xùn)能力、心理調(diào)節(jié)能力、團(tuán)隊(duì)意識(shí)塑造能力等；1 對(duì)銷售經(jīng)理報(bào)送的工作計(jì)劃進(jìn)行審核修訂并督導(dǎo)各項(xiàng)計(jì)劃的全面實(shí)施；1 對(duì)各項(xiàng)目部制定、報(bào)送的傭金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核；1 對(duì)各項(xiàng)目部的日常性辦公費(fèi)用進(jìn)行核算并確認(rèn)；1 對(duì)各種外包事宜進(jìn)行成本核算后向領(lǐng)導(dǎo)提出建議；1 對(duì)公司的各項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃向領(lǐng)導(dǎo)提出建議；1 參與公司與開發(fā)商在接盤前后的各項(xiàng)工作，并提出建議；1 隨時(shí)準(zhǔn)備完成公司臨時(shí)性的工作安排，休息日服從公司安排；1 每月最后一日前向總經(jīng)理報(bào)送當(dāng)月銷售情況匯總及下月工作計(jì)劃；1 利用一切能力為公司獲取最大效益。1 業(yè)務(wù)助理有責(zé)任向銷售經(jīng)理反映業(yè)務(wù)體中存在的違背公司原則的一切情況；1 銷售資料的準(zhǔn)備；對(duì)項(xiàng)目部辦公用品、辦公設(shè)備的申領(lǐng)、使用、維護(hù)、維修的責(zé)任；1 業(yè)務(wù)助理負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)務(wù)員催款工作的及時(shí)有效；1 業(yè)務(wù)助理負(fù)責(zé)記錄項(xiàng)目部所有人員（包括保潔、保安）的考勤，要求公、正、準(zhǔn)。８、 每月最后一日前向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)送工作總結(jié)（附錄六）；（五）考核標(biāo)準(zhǔn)按上述各項(xiàng)規(guī)定及ISO9000標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目經(jīng)理每月考核。第四部分業(yè)務(wù)員招聘要求一、 招聘對(duì)象基本要求（1）年滿23歲以上；（2）大專以上學(xué)歷；（3）身體健康，五官端正，口齒清晰；（4）,外形良好,氣質(zhì)出眾,談吐優(yōu)雅,品行端正。（3）當(dāng)日接聽組負(fù)責(zé)休息室的衛(wèi)生維護(hù)，包括桌面，地面等。有特殊情況的，須得到銷售總監(jiān)批準(zhǔn)后方可上班。 無論何種理由業(yè)務(wù)員不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，否則立即予以辭退，并視情況扣發(fā)50%以上傭金。接聽電話人員應(yīng)熟悉樓盤的詳細(xì)情況及促銷口徑，事先準(zhǔn)備好介紹順序，做到有條不紊。1每一個(gè)來電、來訪只要有購(gòu)買需求就必須在《來電登記表》上做詳細(xì)記錄。預(yù)備接待客戶的置業(yè)顧問必須注視客戶進(jìn)入的方向，不得閱讀其他資料或與其他人聊天。1凡因病假或私事未能接待上門來訪，均不予補(bǔ)接。9．以首先留下聯(lián)絡(luò)方式為確認(rèn)基礎(chǔ)，每名客戶來電來訪必須詳細(xì)完整填寫記錄，每日來電來訪必須由銷售經(jīng)理或主管簽字封存。5. 售樓處合同管理辦法涉及合同文件包括：預(yù)售合同文本、認(rèn)購(gòu)書、按揭貸款申請(qǐng)表、按揭貸款合同、抵押合同、預(yù)售登記申請(qǐng)表及委托書等相關(guān)文件。 （2）第一頁(yè)為《呈批件》，第二頁(yè)第一行應(yīng)為“至： XXX”，第二行應(yīng)為“由： XXX項(xiàng)目部XXX”，第三行應(yīng)為“主題：XXXXXX”，第四行應(yīng)為“日期：X年X月X日”（3） 文件最后一頁(yè)落款應(yīng)為XXX項(xiàng)目部，并由撰稿人簽字六、 辭職規(guī)定１、 公司規(guī)定，員工辭職必須提前30天向項(xiàng)目經(jīng)理提出書面辭職申請(qǐng)，填寫辭職申請(qǐng)表,及離職交接單。 每季度成交金額最高的一名員工為銷售冠軍，可獲得公司頒發(fā)的冠軍獎(jiǎng)金。 報(bào)批日期：每月最后一日前將業(yè)務(wù)員傭金表呈報(bào)公司財(cái)務(wù)部； 發(fā)放日期：公司于報(bào)批后的次月15日進(jìn)行傭金發(fā)放。所有宣傳品的使用和講解工地和樣板間帶看的講解系列廣告的講解 其他對(duì)外媒體的講解和維護(hù)：網(wǎng)站、專欄、論壇等（六）面市后各項(xiàng)對(duì)外活動(dòng)的注意事項(xiàng)及月總結(jié)六、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃及營(yíng)建配置細(xì)節(jié)（一）社區(qū)整體規(guī)劃部分 整體營(yíng)建周期？ 項(xiàng)目的綠化系統(tǒng)是何種風(fēng)格，為什么這樣設(shè)計(jì)？總投資額？ 最大的綠化景觀在哪里？面積有多大？最小的…？ 每一相鄰樓座的間距？ 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)是何種風(fēng)格，為什么這樣設(shè)計(jì)？各功能間的功能性表現(xiàn)在哪里？ 項(xiàng)目的道路系統(tǒng)是何種風(fēng)格，為什么這樣設(shè)計(jì)？各種設(shè)施的優(yōu)點(diǎn)在哪里？（建筑、結(jié)構(gòu)、園林、材料、設(shè)備、裝修） 采暖與通風(fēng)的優(yōu)點(diǎn)？ 智能性設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)？ 環(huán)保體系的優(yōu)點(diǎn)？ 項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)理念？1 各綠化區(qū)域的名稱？為何如此定名？1 案名的由來，各期工程名稱的由來？1 社區(qū)人均綠地面積？1 花草樹木的名稱及為何使用？1 社區(qū)的整體氛圍描述？1 為何要同時(shí)供應(yīng)TOWNHOUSE兩類不同產(chǎn)品？1 關(guān)于各戶型在社區(qū)內(nèi)的配比？1 有無設(shè)備層？設(shè)備噪音分貝值？（二）建筑部分 項(xiàng)目的外立面是何種風(fēng)格，為什么這樣設(shè)計(jì)？使用何種材料？ 地基是什么形式的？什么特點(diǎn)？ 社區(qū)外圍封閉措施的用材？ 出入口有幾個(gè)？開門方向？從社區(qū)任一樓座至各門的所需時(shí)間？ 水源是哪里？水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告？ 未來社區(qū)的水質(zhì)如何保障？ 社區(qū)的水、電、氣、暖是如何安排的？各種配置方式？ 污水排放系統(tǒng)如何布線、排放？ 電力接線在哪里？每戶電表容量？有幾個(gè)回路？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 冷、熱水、電、氣表的安裝位置？查看和維修的方式？1 商住宅的電路系統(tǒng)：電力接線在哪里？每戶電表的容量？有幾個(gè)回路？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？1 社區(qū)晚間的照明配置？1 車位是否帶產(chǎn)權(quán)？付款方式？?jī)r(jià)格？可否做銀行貸款？1 車位是地上、地下、立體何種形式？多少個(gè)？戶均比例？1 車位面積是多少，最低凈高多少？1 有無車輛出入監(jiān)視系統(tǒng)？1 主體結(jié)構(gòu)及抗震性設(shè)計(jì)？1 最高與最低的樓準(zhǔn)確高度？1 單元數(shù)？單元總戶數(shù)？ 地下空間的用途？2 外墻材料？顏色？性能？2 大堂的各項(xiàng)裝修標(biāo)準(zhǔn)？2 大堂的面積、層高？2 公共空間的裝修標(biāo)準(zhǔn)？2 垃圾道還是有垃圾間？如何處理？2 大面積綠化的氧氣數(shù)值？社區(qū)周邊綠化提高的氧化數(shù)值？（四環(huán)邊、市內(nèi)的）