【正文】 廳2衛(wèi)5661883房2廳2衛(wèi)843房2廳2衛(wèi)7075253房2廳2衛(wèi)12967742房2廳1衛(wèi)522房2廳1衛(wèi)894237382房2廳1衛(wèi)4041325房2廳2衛(wèi)125房3廳3衛(wèi)125房2廳3衛(wèi)1015756房3廳2衛(wèi)16381304合計(jì)392項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：a。（1） 項(xiàng)目配套的加強(qiáng)，會(huì)所的理念要加強(qiáng)和細(xì)化，以及會(huì)員制形式對(duì)會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營管理，可考慮功能設(shè)置為：A、 會(huì)務(wù)中心舉辦各種沙龍、學(xué)術(shù)、藝術(shù)、家政講座，提高商務(wù)服務(wù)。 5：項(xiàng)目竟?fàn)帉?duì)手分析a、 中天花園：位置： 位于茶店；開發(fā)商：由實(shí)力雄厚的中天集團(tuán)開發(fā)；規(guī)劃前瞻：大型高尚住宅小區(qū)；交通：交通便利；環(huán)境景觀：靠森林，自身設(shè)備景觀多；內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)設(shè)備齊全；規(guī)模：87萬平放米；主力戶型：多層；銷售情況：90%價(jià)格：一期均價(jià)2350元/㎡，二期均價(jià)2450元/㎡。7：樓盤優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：a、地理位置較好，臨新添大道；b、首次開發(fā)大型老年公寓，滿足市場(chǎng)老年住宅的需求；c、交通狀況良好，交通較為便利；d、環(huán)境景觀良好，依森林而建，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；e、具有文化內(nèi)涵，居住人群有一定文化底蘊(yùn)；f、戶型設(shè)計(jì)合理，充分利用每一空間，通風(fēng)、采光良好；g、首創(chuàng)貴陽市八層帶電梯的多層建筑h、小區(qū)生活及醫(yī)療設(shè)備齊全I(xiàn)、中天花園二期將帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷售。前期投入資金——即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。3：價(jià)格制定原則或依據(jù)：★貴陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及貴陽市住宅整體市場(chǎng)狀況★周邊樓盤的價(jià)格和銷售情況★項(xiàng)目自身質(zhì)素★營銷操作及銷售進(jìn)度的安排★發(fā)展商目標(biāo)價(jià)格水平因此，我司在擬定價(jià)格時(shí)就以上述為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行定價(jià)，同時(shí)考慮以中、低等價(jià)位面市，引起市場(chǎng)關(guān)注，低開高走，逐步提高價(jià)格。（1），部門劃分如下： 客戶服務(wù)部工作范圍：負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方面的運(yùn)行文件；接待業(yè)主、投訴受理、信息收集和統(tǒng)計(jì)；協(xié)調(diào)公司各部門工作，辦理業(yè)主入伙、收集裝修申請(qǐng)、其他服務(wù)的申請(qǐng)，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的開展、組織。3：策略構(gòu)想A：超越的：本樓盤在市區(qū)是獨(dú)一無二的綠色家園，針對(duì)客戶需求，務(wù)必使樓盤能是突破性的，超越性的。（4） 裝飾銷售部：A:售樓部：突出樓盤特性，設(shè)樣板房，資料，模型等?！镏魍浦械蛯訂挝?，并有少量高層景觀朝向好的單位，使客戶產(chǎn)生樓價(jià)上漲的印象，造成項(xiàng)目銷售良好并有價(jià)格上漲的市面形象，樹立客戶信心，為下一步提價(jià)預(yù)留通道。媒介策略：★形象廣告主要以戶外廣告為主（包括路牌、燈箱廣告、車體廣告、現(xiàn)場(chǎng)燈桿旗等），集中在項(xiàng)目區(qū)域2公里內(nèi)，如成本允許可制作VCD和電視廣告片?！锬Ｐ停褐饕饔檬琼?xiàng)目形象的展示和賣場(chǎng)氣氛的營造，以整體形象，客型、會(huì)所模型為主要展示，這項(xiàng)工作在內(nèi)部銷售時(shí)到位。（2） 銷售技巧；a、 售樓過程中的洽談技巧：如何以問題套答案，訪問客戶需求、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等，掌握買家心理；b、 展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧；客戶心理分析、接待客戶技巧；c、 推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧簽定買賣合同程序；a、 售樓部簽約程序；辦理按揭及計(jì)算、入住程序及費(fèi)用、合同說明、其他法律文件；b、 展銷會(huì)簽定售樓合同的技巧與方法：訂金的靈活處理、客戶跟蹤（3） 銷售模擬：a、 以曦陽山莊樓盤進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)方法技巧完成交易；b、 利用項(xiàng)目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程；c、 及時(shí)講評(píng)、總結(jié)，必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。★電話申請(qǐng)：申請(qǐng)一部69線電話號(hào)碼和一部800業(yè)務(wù)電話?！镎故鞠到y(tǒng)：★樓書：從內(nèi)容上看，樓書對(duì)項(xiàng)目的展示功能較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目展示的把握能力較大，樓書使用者對(duì)項(xiàng)目的了解程度較高，因此從樓書中對(duì)項(xiàng)目質(zhì)素有初步了解，這會(huì)在不經(jīng)意中拉攏一些潛在客戶。象廣告：著力宣傳“座擁山谷、位處森林；富有現(xiàn)代氣息、智能環(huán)保；彰顯人文魅力的都市綠洲”的物業(yè)形象。訴求要點(diǎn)：解決客戶交通顧慮，突出羲陽山莊與外界溝通的順暢，展現(xiàn)和深化品牌的生活理念，提升價(jià)值品位。5：銷售計(jì)劃建議：A:本方案的模式為：產(chǎn)品最大程度的市場(chǎng)化，形象不斷追求立體化，銷售始終強(qiáng)調(diào)可信度，核心是以銷定產(chǎn)。B：不少房屋專案推出市場(chǎng)后反應(yīng)熱烈，銷售高達(dá)80%以上。4:小區(qū)景觀建議1：太陽廣場(chǎng) 2：木岸聽瀑 3：椰島綠影 4：層村疊翠 5:花語回廊 6：魚戲蓮臺(tái)7：天籟之音 8：花間流水 9：藝茶園 10:金彎盈岸 11：自由島 12：健康跑道13：雕塑水景 14：童趣樂園 15：養(yǎng)生樂園 16：桃花源 17：香格里拉廣場(chǎng) 18：綠色養(yǎng)生健康所19：網(wǎng)球場(chǎng) 20：羽毛球場(chǎng) 21：綠色健康泳池5: 小區(qū)樓宇命名建議桃源軒 明翠軒 怡翠軒 花影軒綠海軒 美林軒 曦景軒6: 物業(yè)管理建議曦陽山莊小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施較為完善，在滿足小區(qū)智能化管理的同時(shí)，也依據(jù)小區(qū)客戶群的日常生活需要，興建了響應(yīng)的配套設(shè)施及服務(wù)場(chǎng)所，從而，提高了小區(qū)物業(yè)的應(yīng)有品牌及應(yīng)有價(jià)值。策劃綱要目錄第三部分項(xiàng)目定位1：總體定位2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位3：推廣主題與階段性主題4:小區(qū)景觀建議5:小區(qū)樓宇命名建議6:物業(yè)管理建議1:總體市場(chǎng)定位：為貴陽人定造的市區(qū)山水樓盤——————都市中的綠洲曦陽山莊項(xiàng)目與“5+2”居住理念 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具魅力，曦陽山莊項(xiàng)目的策劃理念可從單純的建筑設(shè)計(jì)模仿中找到其內(nèi)涵生命力的源泉。b:投資型購房主要出于看好物業(yè)前景,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非自住。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)量的可比樓盤較多，如：“中天花園”、“天利一方”、“創(chuàng)力花園”、“欣歆園”等對(duì)本項(xiàng)目沖擊巨大。4：地塊解析a：該項(xiàng)目位于比較成熟的社區(qū)大營坡新添大道黃山?jīng)_，根據(jù)貴陽市對(duì)城市規(guī)劃的要求，貴陽市繁華區(qū)將逐漸北移，大營坡的發(fā)展態(tài)勢(shì)將是樂觀的.b:緊臨萬江小區(qū)、交警一大隊(duì)，其地理位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，它是連接新天寨與貴陽市內(nèi)城區(qū)的要道有6875路等數(shù)余路公交車穿梭其間，通往市內(nèi)噴水池僅須8分鐘，特別是新添大道建成通車后將對(duì)本項(xiàng)目有一定的促進(jìn)作用。C：現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。本項(xiàng)目位于楊柳灣，屬大營坡片區(qū)，附近樓盤有中天花園、星竹苑、萬東花園等，它屬于近郊樓盤離市中心大約8分鐘車程，和郊區(qū)樓盤相比有一定的優(yōu)勢(shì)：a、 交通：有778817路等大巴車與中巴車到達(dá)市 內(nèi)各站點(diǎn)，交通道路網(wǎng)已基本成熟。房?jī)r(jià)：1998年在每平方550元，升值到每平方1200元,電梯房較少，一般為多層建筑。c。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？偟膩碚f，貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些有利因素是i. 目前貴陽市有關(guān)部門作出決定，在兩城區(qū)將不在批準(zhǔn)新的地皮搞房建，這意味著以前已批準(zhǔn)的和已建的樓盤存在升值潛能；ii. 市場(chǎng)需求加大，隨著城市人口的增長，人們對(duì)物質(zhì)文化水平需求的提高，潛在需求量很大；iii. 房改政策的刺激，特別是2001年5月以來存量補(bǔ)貼的逐漸兌現(xiàn)，刺激了工薪層長期受壓抑的購房欲望；iv. 金融系統(tǒng)的介入，特別是銀行利率的下調(diào)，使老百姓更愿意在住房上進(jìn)行投資；2：人口和消費(fèi)調(diào)查據(jù)城市家庭的調(diào)查：A:，第一個(gè)孩子出生到最后一個(gè)孩子出生，平均長達(dá)18－20年。6：近郊市場(chǎng)分析 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)主要集中在白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、小河開發(fā)區(qū)：（1） 白云區(qū)A:房?jī)r(jià)在800－1200元/平方米左右.B:市政建設(shè)比較完善,已經(jīng)形成貴陽住宅郊區(qū)化的亮點(diǎn),包括貴陽每年舉辦一次的風(fēng)箏節(jié),也都在白云區(qū)舉行,在一定程度上也說明了政府對(duì)白云區(qū)開發(fā)的支持和肯定。策劃綱要目錄第二部份項(xiàng)目解析 1：項(xiàng)目現(xiàn)狀2：主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)3：項(xiàng)目建議4：地塊解析5：項(xiàng)目竟?fàn)帉?duì)手分析6：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)7：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析8：目標(biāo)客戶分析1：項(xiàng)目現(xiàn)狀 （圖片）（1）、項(xiàng)目的東面： 綠化林（圖片）（2）、項(xiàng)目的南面：綠化林（圖片）（3）、項(xiàng)目的西面：小區(qū)出口通道，連接黃山?jīng)_居委會(huì)和交警一大隊(duì)。g:三力公司為較有實(shí)力的發(fā)展商，加之公司以回報(bào)社會(huì)（老年公寓）的經(jīng)營理論，易獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。因此“物業(yè)管理是服務(wù)而不僅僅是管理”為宗旨。u 由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)放開及房改措施的干進(jìn)一步完善和落實(shí)，周邊本地區(qū)居民有換房的可能。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下：a。３、目標(biāo)客戶的特征：這些人一般具有以下特征：（1）財(cái)富積累到一定的水平。組織《各種家庭方式的大社區(qū)環(huán)保文化活動(dòng)》持續(xù)（3）、強(qiáng)力銷售階段針對(duì)觀望的人們展示曦陽山莊內(nèi)涵以《寧靜篇——森林在低訴》、《花蝶篇——鮮花率和生態(tài)》、《質(zhì)素篇——會(huì)所、廣場(chǎng)與內(nèi)部設(shè)施》、《天倫篇——社區(qū)管理、和睦與安全》、《家庭篇——物業(yè)管理為老人們服務(wù)》、《都市e站——網(wǎng)絡(luò)篇》，最后以《放飛綠色的都市綠洲暢想》結(jié)束。C：大量的房市買賣將加大購房者觀望的心態(tài)。C：促成購買階段