【正文】 較而言，在這個(gè)方向上目前景觀以濕地、大面積水體為主，沿廣利河以北分別為明月湖濕地公園、清風(fēng)湖公園，所以北方景觀縱深極佳。 社會(huì)治安情況本地塊就整個(gè)東城區(qū)來說在區(qū)位關(guān)系上目前人流、物流主要吸附點(diǎn)為清風(fēng)湖公園和明月湖濕地公園，目前此兩處公園均為開放式，因此造成人群結(jié)構(gòu)較之于本地塊其他區(qū)位稍顯復(fù)雜些。區(qū)域內(nèi)有大面積的鹽堿涂灘（次生濕地）,是典型的鹽堿地自然生態(tài)地貌和鹽堿植物,是黃河三角洲獨(dú)特的濕地資源的代表。 體育娛樂設(shè)施：清風(fēng)湖健身廣場，金翰藝術(shù)中心。178。 總結(jié)東城區(qū)作為東營市的行政中心，其發(fā)展晚于西城區(qū)。 消費(fèi)氛圍差以及刺激消費(fèi)的因子太弱，使得區(qū)域版塊的吸附力差，是東城地塊發(fā)展前景中的一個(gè)現(xiàn)實(shí)瓶頸。這種市場供求關(guān)系的變化，無形中規(guī)避了當(dāng)?shù)毓逃杏^念，使東城區(qū)的資源優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，市場空間大為提升。 增加項(xiàng)目切入市場的提前量（大體量運(yùn)作一般控制在18個(gè)月左右），最大程度分流市場，一方面是社會(huì)輿論的，一方面是行業(yè)市場的，其中，社會(huì)層面的意義更為重要。 最大的威脅是政府政策執(zhí)行力是否一而貫之，以及是否出現(xiàn)重大城市規(guī)劃方面的策略變化即政府資源方面的保障穩(wěn)定性。 第一是社會(huì)影響力整個(gè)清風(fēng)湖公園景區(qū)地處東城區(qū)第一大道勝利大街南端東側(cè)，南二路向北依次為勝利大街——新世紀(jì)廣場——政府大樓，從區(qū)塊位置上講，本次改造工程的社會(huì)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他層面的要求，據(jù)我司從當(dāng)?shù)匾?guī)劃局得到有關(guān)資料表明，在本地域總體規(guī)劃戰(zhàn)略中，勝利大街將跨過南二路繼續(xù)向南沿生，勝利大街的定位將是“第一景觀大道”，顯而易見，清風(fēng)湖園區(qū)的改造處打造景觀大道的第一排位置上，其改造工程有著重要社會(huì)意義。 一島：l 清風(fēng)湖中心島演歌臺（中國第一個(gè)水上綜藝舞臺）【區(qū)位】規(guī)劃于園區(qū)中心島位置【主題背景】21世紀(jì)的東營，黃河水城，生態(tài)之城，人文搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲的露田大舞臺，集親水性、生態(tài)性、藝術(shù)性為一體的大型環(huán)島歌舞演練平臺。l 香格里拉探險(xiǎn)區(qū)【區(qū)位】規(guī)劃中，擬在園區(qū)南向區(qū)塊與廣利河連通。 市政類招待、會(huì)議客戶人群的休閑消費(fèi)人群。216。而我們，在這片充滿生機(jī)與活力的熱土，究竟做一個(gè)什么樣的項(xiàng)目，才能對得起東營？這是最值得我們思考的，因?yàn)樗柡覀儗@個(gè)土地最深切的期待與思考216。 分期開發(fā)思路178。其具體層次劃分為：小區(qū)級綠地——組團(tuán)綠地——道路綠化。 立面：建議采用整體融入環(huán)境的立面設(shè)計(jì)，融匯古典與現(xiàn)代之間的建筑形象，彰顯居者的尊貴身份，同時(shí)又彌漫著濃郁的文化氣息，凸顯本項(xiàng)目的“溫馨、高檔”的產(chǎn)品定位。216。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，空調(diào)機(jī)的雜亂布置是破壞立面效果、影響項(xiàng)目后期發(fā)售的主要因素。178。 通訊：每戶不少于2路直線電話接口，1路電腦上網(wǎng)接口。190。190。190。其主要設(shè)施如：、停車、交通、收費(fèi)指示牌 小區(qū)內(nèi)停車場，須嚴(yán)格商業(yè)用途和住戶用途，兩者要以障礙物分隔開，以防互相干擾。190。190。190。墻面地面為水泥砂漿粉刷，便于二次裝修。 會(huì)所內(nèi)部及住宅建筑的大堂、門廳、電梯間設(shè)置消防設(shè)備以及背景音樂系統(tǒng)；178。178。 房型概念設(shè)計(jì)178。216。 總體建議l 共享景觀資源充分利用清風(fēng)湖改造和明月湖濕地公園景觀建設(shè)的景觀資源。 客群定位本方案的定位原則依據(jù)是高端客戶群，東營市區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)、個(gè)私企業(yè)主、教師、企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員等人員構(gòu)成的具有較高收入的群體；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)事業(yè)、個(gè)私企業(yè)主；少量部分投資客。 品牌運(yùn)作成熟時(shí)，納入山東旅游目錄，和旅行社合作接待京津、煙威等地深度客群。178。 渤海經(jīng)濟(jì)圈的短途旅游客戶，以自駕車或者周末游為主。惡劣的天氣使得捕魚變得十分困難，漁業(yè)幾乎停頓了近一個(gè)世紀(jì)。 改造工程主題策劃全部清風(fēng)湖園區(qū)業(yè)態(tài)（景區(qū)）初步構(gòu)想由一個(gè)主景區(qū)環(huán)中心島四個(gè)分場景區(qū)組成，基本格局為“一島四隅”的互動(dòng)式全景業(yè)態(tài)群。因此，我司在對本地塊導(dǎo)入主題策劃時(shí)，充分考慮到目前各方對該地塊開發(fā)所表達(dá)的不同意見，主要分兩大部分進(jìn)行，一是清風(fēng)湖公園的改造配套及產(chǎn)業(yè)配套屬性定位，結(jié)合明月湖濕地公園景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議來進(jìn)行；二是廣利河南岸地塊產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、市場定位、營銷主題定位等方面。某種角度為本地塊規(guī)劃成一個(gè)“標(biāo)桿式”產(chǎn)品提供了有利條件。216。就項(xiàng)目整體規(guī)劃上來說，本地塊產(chǎn)品層面上已不可避免的與現(xiàn)有兩大市場工程的改造聯(lián)系到一起，這種社會(huì)的、市場的雙方面期待，使本地塊產(chǎn)品奠定了非同質(zhì)化產(chǎn)品的基調(diào)。 東城區(qū)位的職能定位，生態(tài)資源、宜居城市規(guī)劃，有著西城無法可比的社會(huì)的、人文的優(yōu)勢。因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，我司建議要跳出常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的小框架，從大格局、大產(chǎn)業(yè)、大形象，這“三大”中找市場空白。 178。 小學(xué)：東營一中。⑤ 公園為開放式景區(qū)，現(xiàn)狀出口有北、西兩個(gè)主要出口，另外在園區(qū)西南角有小道（私家車可以通過）通向勝利大街。另外，地塊南界除南二路以外其他道路將是城市次級道路，不存在較大車流，因此受汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音影響較小。 地塊南界南向景觀關(guān)于化工廠動(dòng)遷的問題，從遠(yuǎn)景開發(fā)來看，為本地塊設(shè)置合理的的開發(fā)進(jìn)度就相當(dāng)重要了，合理規(guī)避產(chǎn)品設(shè)置、布局，將對本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)生重要影響。 建筑風(fēng)格建議216。 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析2．1 優(yōu)勢分析2．2 劣勢分析216。東營 應(yīng)對措施2．3 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析2．4 項(xiàng)目的威脅分析3．結(jié)論二、 項(xiàng)目定位地塊主題概念的導(dǎo)入1．1 清風(fēng)湖公園改造216。 房型配比216。同時(shí)目前地塊南界區(qū)域內(nèi)也有兩處未完成全部動(dòng)遷工作的單位。地塊中部南北向的勝利大街是東城區(qū)規(guī)劃中的景觀大道，在本地塊中部與東西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點(diǎn)一線”景觀工程實(shí)施，以及勝利大街正在向南作延生的影響，不可否認(rèn)該區(qū)位不論是在環(huán)境質(zhì)量、還是社會(huì)基礎(chǔ)配套上將有足夠的上揚(yáng)發(fā)展空間。⑥ 目前清風(fēng)湖公園主要吸附人流群是北門、西門居住區(qū)相對固定片區(qū)，在春夏時(shí)令部分游動(dòng)人流。178。 人氣指數(shù)明顯不及西城，在東、西城協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中，東城明顯人氣不旺、版塊吸附力顯弱，跨區(qū)塊消費(fèi)流量不足形成對整個(gè)東城區(qū)塊配套設(shè)施需求的刺激力度。做出一批真正成特色、有吸附力的高檔休閑消費(fèi)場所，而不是同質(zhì)化產(chǎn)品。178。 216。 應(yīng)對措施：178。另一方面目前東營整個(gè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)常規(guī)，即便是東城區(qū)其產(chǎn)品形態(tài)也幾乎都是多層住宅，小高層、聯(lián)排、花園洋房等，且品質(zhì)都比較接近，最重要的是市場同質(zhì)化嚴(yán)重，尤其缺少權(quán)威的、口碑傳誦的高端市場產(chǎn)品。這兩部分基本原則是“分中求統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)運(yùn)營”。清風(fēng)湖的大部分水體處理為“群島生活體驗(yàn)”點(diǎn)陣而成。直到最近，小島被重新“發(fā)現(xiàn)”出來，她古怪的天氣形態(tài)以及神奇美麗的自然生物造成了小島現(xiàn)在的情形。178。 黃河文化特色商業(yè)區(qū)：經(jīng)營所有與黃河有關(guān)的文化、用品、紀(jì)念品等。1．3 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃根據(jù)我們對東營市房地產(chǎn)市場的分析判斷，目前東營市土地資源蘊(yùn)藏量大，商品房住宅市場供求正步入健康發(fā)展軌道。但考量到東營樓市供求關(guān)系日漸理性，同時(shí)也考慮到產(chǎn)品新入市之去化問題，我方設(shè)想為分區(qū)開發(fā)整塊運(yùn)作，在地塊東部地塊產(chǎn)品形式可考慮為高層、小高層產(chǎn)品。目前對于東營市現(xiàn)有的居住小區(qū)其內(nèi)部綠化比較落后，人們走出房子看到的還是房子，而針對本項(xiàng)目來說，走出小區(qū)外便是公園、濕地，而在項(xiàng)目內(nèi)部則可以通過住宅地層架空，塑造大型內(nèi)部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)內(nèi)部也可享受到公園般的景色，從情感上達(dá)到一種把家安在公園里的感覺，從根本上改變了兵營式小區(qū)的消極居住模式，迎合了人們對居住環(huán)境更人性化的需求。 建筑風(fēng)格建議考慮到本項(xiàng)目景觀優(yōu)勢，因此整體建筑風(fēng)格應(yīng)和自然生態(tài)、大水面、大濕地、大綠化相協(xié)調(diào)，產(chǎn)品定位為“綠建筑”。 小三房（120平米）：控制面積以降低總價(jià)178。 在色彩上，配合本項(xiàng)目典雅、高貴的整體風(fēng)格，建議采用灰白色調(diào)的外墻涂料。 物業(yè)內(nèi)部配置中外合資的電梯，地面鋪設(shè)大理石，內(nèi)配扶手和典雅吊燈；在消防樓梯中，鋪設(shè)普通地磚，木制扶手，并配置防滑條。178。訂立管理守則及公約條款190。物業(yè)管理人力資源190。園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置190。管理人員必須落實(shí)執(zhí)行有關(guān)管理措施，確保停車場正常運(yùn)作，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立良好的自身形象。公共關(guān)系190。保安服務(wù)190。員工培訓(xùn)計(jì)劃190。178。 建材及設(shè)備建議基于項(xiàng)目產(chǎn)品定位為綠色環(huán)保建筑群，因此將普遍采用一些高新環(huán)保形建材，突出一定的智能化，并借以樹立產(chǎn)品的形象。 為保持建成后的物業(yè)建筑外觀的整潔，需充分考慮物業(yè)入住后業(yè)主需要的在建筑外墻安裝的設(shè)備。 四房：觀景房、躍層、空中花園。178。既有寬闊的庭院，又有精致的組團(tuán)綠化，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合的層次分明、全方位的整體綠化系統(tǒng)。 建筑組合定位對于本項(xiàng)目擬建的各類型建筑組合定位如下：216。因此，面對這種高端消費(fèi)逐漸有被迫外流的尷尬局面（如青島、煙臺等地），我們怎么做？我們能給東營人留下什么？對于未來，每個(gè)人都有不盡相同的愿望與期盼。 商業(yè)配套區(qū)：管理及經(jīng)營設(shè)施、現(xiàn)場導(dǎo)游及管理經(jīng)營用區(qū)域。178。游客都充滿好奇地想體驗(yàn)這座小島上獨(dú)特奇異的天氣環(huán)境和令人驚恐的暴風(fēng)雨……【項(xiàng)目設(shè)置】(1)颶風(fēng)眼（人工模擬或立體影響場景在現(xiàn)），(2)天旋地轉(zhuǎn)，(3)激流勇進(jìn)，(4)颶風(fēng)表演場，(6)樹橋（樹干上鋪上木板），(7)花蔓攀墻（穿墻的船板、桅桿、魚網(wǎng)，高低錯(cuò)落交織成“花架”攀援植物的載體)等。178。 改造基本策略與原則基于清風(fēng)湖總體規(guī)控的基本要求，園區(qū)內(nèi)所有