【正文】 是北門的良好出租率及不可估量的增值空間。能否考慮在河上修建一座供人行走通過的橋，增大項目附加值。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的房屋需求及投資熱情都較高。限高：50米。結(jié)論：建議本項目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價及低成本，最重要的是保證銷售進(jìn)度。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平米左右的實用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達(dá)到26%。本報告針對項目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實的市場相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對該項目的真實認(rèn)知和感受。2003年，成都的城市住宅地價為負(fù)增長，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來的土地，40%為新增土地。兩室兩廳雙衛(wèi)及三室兩廳雙衛(wèi)戶型消費潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項目僅百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點，也有不及本項目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個月已告清。 迪康電器城，該商場目前尚在修建中，距本項目300米左右，營業(yè)面積10000余平方米，是專業(yè)的電器零售市場。目標(biāo)客戶群體穩(wěn)定，購房需求巨大。項目在同一片區(qū)屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。功能區(qū)分化：為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動性質(zhì)及形式實現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配置。圍墻規(guī)劃：圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個小型出口，一為項目與互助路綜合市場相臨位置，一為項目離小沙河最近位置，同時在這兩個出口處設(shè)置治安崗?fù)?。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算： （一）、總建筑面積：21畝㎡/畝=25200㎡其中：商業(yè)部分：4000㎡（商業(yè)部分的擬建位置與第二款中的相同） 住宅部分：21200㎡ （二）、銷售額：商業(yè)部分銷售額：4933元/㎡（均價）4000㎡=1973萬元住宅部分銷售額：21200㎡2700元/㎡=5724萬元合計總銷售額：7697萬元 （三）、成本：常規(guī)成本：土地成本：1800萬元。3. 成本合計： （四）、稅后利潤：說明：在項目經(jīng)濟(jì)效益測算中，我們采用的成本部分的數(shù)據(jù)為預(yù)估最大數(shù)據(jù)，而在售價部分則采用保守售價，故在項目經(jīng)濟(jì)效益方面則應(yīng)該是相對較為保守的數(shù)據(jù)，以供參考。（二）、銷售目標(biāo)：：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭銷售產(chǎn)值最大化。費用預(yù)估：30萬元55%—80%銷售節(jié)點：安排商報硬廣告兩次，華西都市報廣告一次。突出人性化的物業(yè)管理。在金色華庭，你可以坐在寬闊的飄窗平臺上，就著一杯新茶，品味午后的陽光。購物：小區(qū)臨街專設(shè)有大型購物連鎖超市，及小區(qū)外的各種業(yè)態(tài)配套可滿足各種日常消費需求。、營銷重點分析強調(diào)社區(qū)化居住體系。費用預(yù)估：90萬元25%—55%銷售節(jié)點：以商報為載體，告知銷售的火爆及強烈的市場認(rèn)同度。盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項目知名度和追捧效應(yīng)。地塊面積為：容積率：總建筑面積：㎡/畝=32668㎡A、B塊總建筑面積：32668㎡+4000㎡=36668㎡總?cè)莘e率：36668247。風(fēng)格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個園區(qū)景點，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。自行車在主入口處就近?？?。外地置業(yè)者來成都置業(yè)，考慮北門方向的主要原因就是價格因素，想用更少的錢買到更好的房子，所以有些此類客戶會考慮城北片區(qū)的住宅。雖離荷花池商圈直線距離較近，但被小沙河隔開，步行距離較長。由于商業(yè)市場的火爆，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，部分居民實際收入較高。覆蓋率： 33%。容積率：在被調(diào)查的項目中，除萬科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平米左右的實用性小套二，一種為90平米左右的兩室兩廳雙衛(wèi)。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。我們在進(jìn)行項目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報告及其建議的科學(xué)性、真實性以及可參考性。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個項目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項目全部為11層小高層電梯公寓。加之藍(lán)光金荷花和荷花金池與本項目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。擬在今年年底之前開業(yè)。與荷花池商圈僅一河只隔，建材商圈近在咫尺。項目周邊綠化較少，如在項目內(nèi)部能形成較好的綠化及景觀，則本項目必然是目前此區(qū)域購房者的首選。2 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設(shè)計，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，完成交通動線的組織。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項目做到了人性化的設(shè)計，但同時保證了小區(qū)的安全性。建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電梯、主體管網(wǎng)等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬元2. 多層商業(yè)：700元/㎡4000㎡=280萬元地勘規(guī)劃設(shè)計：14元/㎡25200㎡=報建：140元/㎡25200㎡=353萬元總平：約100萬元綠化：約55萬元強電：約90萬元弱電：約20萬元自來水：約25萬元營銷、推廣費用：7909萬元%=356萬元（%，推廣費用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配置、電視、報紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、SP活動等）開發(fā)商管理費用：約200萬元小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約30萬元前期物管：約30萬元其他不可預(yù)見費用：約100萬元稅收（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）：7909萬元11% =870萬元其他成本：商業(yè)部分地下車庫：1500㎡1500元/㎡=225萬元住宅部分地下車庫：2000㎡1500元/㎡=300萬元此部分成本不計入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫可通過經(jīng)營沖抵。結(jié)論：通過以上對多層及電梯公寓兩種建筑形態(tài)分別進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)效益測算中，建筑形態(tài)為電梯公寓的經(jīng)濟(jì)效益明顯高于多層，且在項目的市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的電梯公寓銷售速度均較快，市場接受力強，所以銷售上不會有很大難度。 時間比例物業(yè)開盤后1月開盤后3月開盤后6月開盤后8月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售95%以上開盤前為排號認(rèn)購期（2個半月完成排號認(rèn)購60%）三、營銷策略基本思路（一）、基本營銷思路：開盤至25%銷售節(jié)點以項目整體形象為主，以中低層“低價高質(zhì)”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價實的優(yōu)勢性價比強勢入市。同時推出珍藏戶型，形成第二波高峰。銷售付款方式付款方式優(yōu)惠折扣一次性付款3%銀行7成20年按揭付款1%免息1年分期付款（首付40%、3個月時支付30%、12個月時支付30%）1%免息半年分期付款（首付30%、3個月時支付30%、6個月時支付40%）%（四）、項目賣點提煉區(qū)位：坐落城北成熟居住社區(qū)——互助路片區(qū)，荷花池、高筍塘商圈等優(yōu)勢資源近在咫尺。在金色華庭，綠色的背景，流動的溪水，趣味的小橋，是生活中永恒的點綴。戶型：主力戶型為85㎡——120㎡等多款更適用、更合理、更人性的戶型可滿足更多要求。、營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識，促成銷售。開始排號當(dāng)天安排大型社區(qū)性活動，邀