【正文】 度，銀行等金融機(jī)構(gòu)在獲取借款人相關(guān)信息的過程中往往處于被動(dòng)地位，難以對借款人的長期履約能力作出全面準(zhǔn)確的跟蹤評估，進(jìn)而無法采取針對性的補(bǔ)救措施，勢必增大銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，法律規(guī)定或政策的變化也使得銀行信貸資產(chǎn)面臨遭受損失的可能性。首先“，必要參照國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，通過為個(gè)人住房貸款提供國家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險(xiǎn)。 其三，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，以社會(huì)化的個(gè)貸保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制建設(shè)和發(fā)展消費(fèi)信貸證券化為主要手段，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)“潤滑劑”作用分散風(fēng)險(xiǎn)功能，這是“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系得以完善的重要條件。應(yīng)根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《貸款通則》、《擔(dān)保法》和資產(chǎn)負(fù)債比例管理、風(fēng)險(xiǎn)管理要求，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償及保障制度，健全貸款行為規(guī)范和責(zé)任體系，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測職能部門，建立內(nèi)部稽核監(jiān)控體系，健全信息反饋制度。當(dāng)前法律政策保障的重點(diǎn)為：拓寬資金渠道，提供債權(quán)保障和降低貸款機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。三是建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。 “四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系框架的構(gòu)建，可以充分發(fā)揮不同市場主體在預(yù)防、規(guī)避、控制、監(jiān)管和分散風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防范住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)。使銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的界限日趨模糊，銀行可以進(jìn)入許多過去不曾涉及的領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營多元化和經(jīng)營效益的目的。（三）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的還款期限長，宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢和經(jīng)濟(jì)周期的變化將引起房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。就開發(fā)商而言，個(gè)人住房貸款以開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)作為抵押物，由于開發(fā)商營運(yùn)、資金方面的問題，將會(huì)影響到工程的進(jìn)度和質(zhì)量，甚至形成爛尾樓。關(guān)鍵字：個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對策一、現(xiàn)階段我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)(一) 我國住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)我國個(gè)人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元。部分商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)控計(jì)量方面存在內(nèi)部制度不夠完善，具體表現(xiàn)在：貸款前對借款人的資質(zhì)審查流于形式，沒有充分調(diào)查了解個(gè)人的信息、資產(chǎn)等情況，沒有深入了解開發(fā)商的經(jīng)營情況，對客戶篩選不嚴(yán)格，對物業(yè)價(jià)值的評估不合理，忽略市場風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)量不盡科學(xué)；貸款中審查不嚴(yán)格，內(nèi)部越權(quán)審批或沒有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度；貸款后沒有進(jìn)行必要的跟蹤，對開發(fā)商、個(gè)人的信息掌握滯后，從而沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。無論哪種情形，都違背了銀行的真實(shí)意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產(chǎn)隨時(shí)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。對借款人還款意愿的評價(jià)主要依賴于對借款人質(zhì)量的考察，通過了解借款人的學(xué)歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評定，并通過與借款人的直接對話，判斷其資信情況。健全法規(guī),完善社會(huì)保障制度。(2) 健全住宅市場體系，完善防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的市場環(huán)境?？山歇?dú)資的國家住房置業(yè)擔(dān)保公司，作為商業(yè)擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司的補(bǔ)充，保險(xiǎn)范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強(qiáng)銀行與政策性保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)和化解風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)作關(guān)系。進(jìn)一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。當(dāng)前的重點(diǎn)是規(guī)范發(fā)展各類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，即規(guī)范發(fā)展房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、住房抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和住房置換機(jī)構(gòu)。四、我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系鑒于我國住房制度改革和法制建設(shè)的漸進(jìn)性，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素的階段性特征，我們應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動(dòng)原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防范機(jī)制和重點(diǎn)防范手段的作用。發(fā)展住房貸款證券化住房抵押貸款證券化是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵